TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00249 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDDB

AFFAIRE : S.A. HALPADES / [O] [K], [J] [C]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [B] [Z], directeur général, donnant pouvoir à Madame [P] [U] [V]

DEFENDEURS

Monsieur [O] [K] né le 26 Février 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]

non comparant et non représenté

Madame [J] [C] née le 30 Janvier 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-74281-2025-339 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par Maître Laura MAIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme HALPADES a, par contrat signé le 21 mars 2023, donné à bail à Monsieur [O] [K] et à Madame [J] [C] un appartement de type T3 au sein du bâtiment 3 situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 441,35 euros, outre des provisions pour charges de 223,36 euros par mois.

Par courrier réceptionné le 18 juin 2024, Madame [J] [C] a informé la société anonyme HALPADES avoir quitté le logement susvisé.

Par actes de Commissaire de Justice des 27 novembre et 2 décembre 2024, remis à personne pour Madame [J] [C] et remis à étude pour Monsieur [O] [K], la société anonyme HALPADES a fait assigner ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 11 mars 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— à titre principal, de constater la validité du congé conné par Madame [J] [C] ;

— de constater la résiliation du bail sous seing privé (conditions particulières et contrat de location) et des conditions générales à effet au 28 mars 2023 signé le 21 mars 2023 pour défaut de paiement des loyers, charges et accessoires et de considérer Monsieur [O] [K] et tous occupants de son chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail, et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation ne serait pas constatée, de prononcer la résiliation du bail sou seing privé (conditions particulières et contrat de location) et des conditions générales à effet au 28 mars 2023 signé le 21 mars 2023 pour non-respect des obligations contractuelles et de considérer Monsieur [O] [K] et tous occupants de son chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— en conséquence de quoi, condamner Monsieur [O] [K] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et en remettre les clés après avoir effectué les réparations locatives et ce, à compter du prononcé de la décision à venir et ordonner que faute par lui d’obtempérer à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [J] [C] à payer à la société requérante la somme de 5 298,11 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation, impayés dus arrêtée au 10 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [J] [C] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er novembre 2025, selon fiche de calcul annexée au présent acte, jusqu’à leur départ effectif des lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer, inhérentes à la législation H.L.M et selon les résultats de charges ;

— condamner in solidum Monsieur [O] [K] et Madame [J] [C] aux entiers dépens, et ce conformément à l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront, outre le coût du commandement de payer d’un montant de 94,45 euros, le coût du présent acte introductif d’instance, et la dénonciation à Monsieur le Préfet de l’acte précité, et au paiement d’une somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 11 mars 2025, lors de laquelle la société anonyme HALPADES et Madame [J] [C] ont été représentées. Monsieur [O] [K] n’était ni présent, ni représenté. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.

Lors de l’audience du 16 septembre, l’affaire a été retenue et la société anonyme HALPADES, représentée, a réitéré ses demandes et a déposé un décompte actualisant la dette locative au 2 juin 2025, à la somme de 7 044,64 euros. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [C], représentée, a déposé ses conclusions en réponse, demandant au Juge de :

— juger que la dette locative objet de la présente procédure engagée par la société HALPADES a pour seule origine les manquements de Monsieur [K] à son obligation de payer les loyers et charges, compte tenu du départ de Madame [C] des lieux loués au 10 juin 2024, soit avant l’existence desdits impayés ;

— en conséquence, juger que Madame [C] est de bonne foi ;

— accorder à Madame [C] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de cette dette, dans la limite de 36 mois ;

— en tout état de cause, au stade de la contribution à la dette et donc dans les seuls rapports entre Monsieur [K] et Madame [C], codébiteurs solidaires, juger que la dette locative procède d’une affaire qui ne concerne que Monsieur [K] ;

— en conséquence, condamner Monsieur [K] à rembourser à Madame [C] toute somme qui sera acquittée par elle au titre de la dette locative et de la présente procédure ;

— rejeter les demandes de la société HALPADES à l’égard de Madame [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle a sollicité, à l’audience, l’octroi de délais de paiement sur la période de 24 mois et a expliqué que la dette a été générée par Monsieur [O] [K] alors qu’elle avait quitté le logement.

Monsieur [O] [K] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 21 mars 2023. La clause résolutoire insérée au contrat (« FIN DU CONTRAT » article II) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 24 juillet 2024, d’un commandement de payer la somme de 1 611,10 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 25 septembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [O] [K] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois d’avril 2025 comprise, arrêtée au 2 juin 2025, s’élève à la somme de 7 044,64 euros, après soustraction du coût du commandement de payer (131,31 euros) et du coût de l’assignation (186,04 euros).

L’article IV des conditions générales du contrat de bail relatif à la solidarité et à l’indivisibilité stipule qu’il y a solidarité et indivisibilité pour l’exécution de toutes les obligations du contrat entre les parties désignées par le vocable « les locataires » et prévoit qu’en cas de séparation des cotitulaires du bail, leurs engagements pris à la signature du contrat solidairement et indivisiblement restent inchangés, à moins que le bailleur en décide autrement.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [O] [K] et Madame [J] [C], tenus solidairement aux obligations contractuelles, n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

La solidarité entre les cotitulaires du bail n’ayant pas cessée, la demande de Madame [J] [C] tendant à condamner Monsieur [O] [K] à lui rembourser toute somme acquittée par elle au titre de la dette locative sera en conséquence rejetée.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, lors de l’audience du 16 septembre 2025, Madame [J] [C] a sollicité l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois et le bailleur ne s’y est pas opposé.

Dès lors, compte tenu de l’accord entre les parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement avec le versement d’une somme de 280 euros par mois pendant 24 mois, dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement.

Monsieur [O] [K] et à Madame [J] [C], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 80 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 25 septembre 2024 du contrat de location conclu entre la société anonyme HALPADES d’une part et Monsieur [O] [K] et à Madame [J] [C] d’autre part, portant sur un appartement de type T3 au sein du bâtiment 3 situé [Adresse 3] à [Localité 6], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [O] [K] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [O] [K] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [K] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [K] et à Madame [J] [C] à payer à la société anonyme HALPADES la somme de 7 044,64 euros, arrêtée au 2 juin 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

REJETTE la demande de Madame [J] [C] tendant à condamner Monsieur [O] [K] à lui rembourser toute somme acquittée par elle au titre de la dette locative ;

AUTORISE Madame [J] [C] à se libérer de cette somme par un versement mensuel et successif de 280 euros, pendant 23 mois, en plus du loyer courant et des charges, et une 24ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [K] et à Madame [J] [C] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] et à Madame [J] [C] au paiement de la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] et à Madame [J] [C] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,