TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 12 Décembre 2025 N°: 25/00348

N° RG 23/00594 – N° Portalis DB2S-W-B7H-EWW7

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 09 Octobre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025

DEMANDEUR

M. [Y] [U] [Z]

né le 02 Novembre 1973 à [Localité 15] (ESPAGNE)

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, la SELARL AROTSECHE & LAFFITTE, avocat au barreau de BAYONNE, plaidant

DÉFENDERESSE

Mme [I], [R] [D] née [H]

née le 15 Septembre 1953 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric DURUZ, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Valérie PINCHON, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /12/25

à

— Maître Colomban CAROULLE

Expédition(s) délivrée(s) le /12/25

à

— Maître [T] [S]

EXPOSÉ DU LITIGE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 28 décembre 2005, madame [I] [D] née [H] a signé un compromis de vente pour ses parcelles cadastrée section AO n°[Cadastre 3] pour 8.233 m2 et AO n°[Cadastre 2] pour 632 m2 sise à [Localité 11] avec la société KEMEN représentée par monsieur [X] [V] pour un prix de 9.200.000 euros. La promesse a été conclue notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire un ensemble immobilier pour une SHON minimale de 12.000 m2 (pièce 1 du défendeur).

Il ressort de la lecture du jugement du 9 mai 2011 rendu par le tribunal de grande instance de BAYONNE qu’un compromis de vente a été signé entre monsieur [G] et madame [D] portant sur un terrain lui appartenant cadastré section AO [Cadastre 3] et AO [Cadastre 2] (pièce 4 du demandeur).

Le 18 septembre 2007, monsieur [X] [G] a obtenu un permis de construire sur les parcelles AO [Cadastre 3], AO [Cadastre 4] et AO [Cadastre 5] auprès du maire d'[Localité 11] (pièce 11 du défendeur).

Le 8 novembre 2007, monsieur [Y] [Z] a introduit un recours pour excès de pouvoir à l’encontre du permis de construire délivré le 18 septembre 2007 par le maire d'[Localité 11] à monsieur [X] [G] pour la construction d’un ensemble immobilier de 16.057 m2 au [Adresse 6] – section AO n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5], parcelle voisine de la sienne (pièce 1 du demandeur).

Par courrier du 29 avril 2008, monsieur [X] [V] a renoncé au bénéfice de la promesse de vente du 28 décembre 2005 (pièce 5 du défendeur).

Le 29 septembre 2009, madame [I] [D] née [H] a enregistré devant maître [W], notaire à [Localité 14], un acte portant autorisation irrévocable de versement en ces termes : « de verser à monsieur [Y] [B] demeurant à [Localité 11], la somme de TROIS CENT SOIXANTE MILLE EUROS (360.000€) dès la signature de l’acte de vente des biens ci-après désignés : *[Localité 7] section AO numéro [Cadastre 3], [Adresse 10], surface 00ha82a33ca ; [Localité 7] [Adresse 16], surface 00ha06a32ca » (pièce 2 du demandeur).

En date du même jour, maître [W] a informé par courriel monsieur [Y] [B] que madame [I] [D] née [H] lui a donné l’ordre irrévocable de lui verser la somme de 360.000 euros « dès la signature de l’acte de vente du terrain à bâtir sis à [Adresse 12]. Cette somme doit être versée à titre d’indemnité en contrepartie du désistement du recours que vous aviez intenté contre un permis de construire délivré le 18 septembre 2007 » (pièce 3 du demandeur).

Par jugement lu en audience publique du 15 octobre 2009, le tribunal administratif de PAU a constaté le désistement de monsieur [Y] [Z] (pièce 1 du demandeur).

Le 12 octobre 2009, l’association TXINGUDI ECOLOGIE a décidé d’exercer recours pour excès de pouvoir à l’encontre de l’arrêté de permis de construire (pièce 12 du défendeur).

Le 25 février 2010, monsieur [Y] [Z] a assigné madame [I] [D] née [H] devant le tribunal de grande instance de BAYONNE aux fins d’obtenir le versement de la somme de 360.000 euros en exécution de leur accord (pièce 4 du demandeur).

Le 9 mai 2011, le tribunal de grande instance de BAYONNE a constaté que l’accord du 29 septembre 2009 prévoit l’obligation pour monsieur [Z] de se désister de son recours devant le tribunal administratif et l’obligation pour madame [D] née [H] de verser la somme de 360.000 euros, exigible à terme, constitué par la vente du terrain à bâtir. Le tribunal en a conclu que l’obligation de madame [D] née [H] était assortie d’un terme non échu et que monsieur [Z] était irrecevable au jour de ladite décision à solliciter le paiement (pièce 4 du demandeur).

Le 19 juin 2018, madame [I] [D] née [H] a vendu la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 2] à la COMMUNE d'[Localité 11] pour un prix de 25.000 euros (pièce 8 du demandeur).

Parallèlement, par ordonnance du 16 septembre 2021, le juge de l’exécution de [Localité 9] a autorisé monsieur [Y] [Z] à constituer à titre conservatoire une hypothèque provisoire sur l’immeuble appartenant à madame [I] [D] née [H] sis [Adresse 10], cadastré section AO numéro [Cadastre 3] pour la garantie de la somme de 360.000 euros (pièce 5 du demandeur).

Le 3 novembre 2022, madame [I] [D] née [H] a vendu la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 3] à L’OFFICE 64 DE L’HABITAT pour un prix de 2.500.000 euros (pièce 7 du demandeur).

Par acte d’huissier en date du 1er mars 2023, monsieur [Y] [Z] a fait assigner madame [I] [D] née [H] devant le tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS aux fins de paiement de la somme de 360.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en exécution de leur accord.

Par jugement du 6 avril 2023, le juge de l’exécution de [Localité 9] a ordonné la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire et a autorisé le notaire à restituer la somme consignée à madame [I] [D] née [H] (pièce non numérotée du défendeur).

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, monsieur [Y] [Z] demande au tribunal de :

Condamner madame [I] [D] née [H] à lui payer la somme de 360.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner madame [I] [D] née [H] aux dépens,Condamner madame [I] [D] née [H] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite le paiement de la somme de 360.000 euros en application de l’accord conclu entre eux. D’une part, il soutient que cet accord est matérialisé par l’autorisation irrévocable de versement et le courrier du notaire. En outre, il soutient avoir exécuté son engagement en se désistant de son recours administratif et indique qu’en contrepartie, l’obligation de payer de madame [I] [D] née [H] doit s’analyser comme étant une obligation à terme et que le terme est intervenu par la vente des deux parcelles les 19 juin 2018 et 3 novembre 2022.

Il conteste l’argumentation de la défenderesse selon laquelle cet accord était l’accessoire du compromis de vente du 28 décembre 2005 signé avec la société KEMEN au motif notamment qu’elle ne le démontre pas, que cette argumentation est nouvelle puisqu’elle ne l’avait pas soutenue lors de l’instance devant le tribunal de grande instance de Bayonne en 2011, qu’au surplus il s’était désisté de son recours administratif après la caducité de cette promesse et que cela n’est pas mentionné dans l’ordre de paiement passé chez le notaire un an après. Il conteste pareillement que l’obligation de madame [I] [D] née [H] est devenue sans cause au motif que l’accord a été renouvelé après l’abandon de la vente de 2005 et donc du projet, que cette argumentation est là encore nouvelle et que la réparation d’un préjudice causé par le projet ne pouvait être la cause de cette obligation de paiement puisqu’elle n’empêchait pas monsieur [Y] [Z] de tout recours en justice. Au surplus, il soutient ne pas s’être engagé en qualité de porte-fort de sorte que l’obligation de paiement de madame [I] [D] née [H] n’est pas la contrepartie de l’absence de tout recours contre le permis de construire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, madame [I] [D] née [H] demande au tribunal de :

Rabattre l’ordonnance de clôture, A titre principal, déclarer monsieur [Y] [Z] irrecevable en sa demande et le débouter, A titre subsidiaire, la condamner au paiement d’une somme de 1 euro à titre de clause pénale, A titre reconventionnel, condamner monsieur [Y] [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner monsieur [Y] [Z] aux dépens, Condamner monsieur [Y] [Z] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Pour s’opposer à la demande en paiement de monsieur [Y] [Z], elle explique que l’accord est intervenu devant notaire afin de permettre la réalisation de la promesse de vente des parcelles AO n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 2] du 28 décembre 2005 et ce, alors qu’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours était prévue et que monsieur [Y] [Z] avait engagé un recours devant la juridiction administrative. Selon elle, l’accord était bien attaché à la promesse de vente du 28 décembre 2005 seulement, et cela est démontré par la fixation à 360.000 euros de la somme due comme étant l’indemnisation du préjudice de monsieur [Y] [Z] du fait du projet de construction voisin et évalué en fonction du prix de vente convenu et promis. Ainsi, la formule utilisée par le notaire de « l’accord de vente » et non « d’un accord de vente » doit s’entendre selon elle comme une preuve supplémentaire du caractère accessoire de cet accord à la promesse du 28 décembre 2005. Elle en conclut que la vente n’ayant pas eu lieu, cet accord trouvé pour les satisfaire tous les deux à cet instant est aussi devenu caduc, sinon nul.

Elle soutient en outre que cette somme de 360.000 euros avait pour objectif d’indemniser le préjudice subi par monsieur [Y] [Z] du fait de la construction à venir mais que, le projet n’ayant pas abouti, il ne subit plus aucun préjudice méritant indemnisation. Elle indique que l’actuel projet est moins conséquent, et que par ailleurs il n’a formé aucun recours contre l’actuel permis de construire, ni aucune autre contestation en justice.

A titre subsidiaire, elle demande à être condamnée à payer une somme réduite à 1 euro en ce que cet accord peut être analysé comme une clause pénale, dont le montant de 360.000 euros est manifestement excessif puisqu’il s’agit d’indemniser un préjudice inexistant.

Enfin, elle indique que l’immobilisation du prix de la vente du terrain le 3 novembre 2022 par l’inscription infondée d’une hypothèque par monsieur [Y] [Z] lui a causé un préjudice qu’elle évalue à 10.000 euros.

Le 6 mai 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 5 mars 2024 afin de permettre à la défenderesse de conclure et de produire des nouvelles pièces.

L’ordonnance de clôture est finalement intervenue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS

I/ Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formulée par madame [I] [D] née [H]

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

En l’espèce, madame [I] [D] née [H] ne fonde sa demande sur aucun moyen.

Sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée.

II/ Sur la demande en paiement en exécution de l’accord formulée par monsieur [Y] [Z],

A titre liminaire, il convient d’indiquer que l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 est venue modifier les dispositions du code civil s’agissant du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, [Y] [Z] demande l’exécution d’un accord conclu le 29 septembre 2009, de sorte qu’il convient d’appliquer les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1156 du code civil dispose qu’il faut rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Il est constant que les juges du fond sont souverains pour interpréter la volonté des contractants mais qu’il ne leur est pas permis, lorsque les termes de la convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’ils renferment (Cass., 3ème civ, 6 mai 2009, n°07-21.242 et Cass., civ., 15 avril 1872).

Par ailleurs, l’article 1131 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que l’obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet.

En l’espèce, le litige porte sur l’obligation de madame [I] [D] née [H] aux termes de l’accord conclu entre les parties le 29 septembre 2009.

Premièrement, il est acquis qu’un accord a été conclu entre madame [I] [D] née [H] et monsieur [Y] [Z], résultant du courrier de maître [W] et de l’autorisation irrévocable de versement, en date du 29 septembre 2009.

Deuxièmement, il est incontestable que cet accord porte obligation pour monsieur [Y] [Z] de se désister de son recours contre le permis de construire délivré le 18 septembre 2007 et pour madame [I] [D] née [H] de verser 360.000 euros dès la signature de l’acte de vente des parcelles AO200 et AO147.

Sur la commune intention des parties, madame [I] [D] née [H] soutient que cet accord est l’accessoire de la promesse de vente établie le 28 décembre 2005.

Or, cette lecture n’est pas envisageable compte-tenu du fait que monsieur [X] [V] a renoncé à cette promesse de vente le 29 avril 2008, soit de nombreux mois avant l’engagement de madame [I] [D] née [H].

Il en résulte que le 29 septembre 2009, lorsque madame [I] [D] née [H] s’est engagée à verser 360.000 euros dès la signature de l’acte de vente de ses deux parcelles, elle ne savait pas à qui elle allait les vendre, ni à combien, ni quel allait être le projet de construction du futur acquéreur, donc sans savoir non plus s’il allait en résulter un préjudice pour monsieur [Y] [Z].

Il faut donc en conclure que la commune intention des parties n’était pas de faire de cet accord l’accessoire d’une vente en particulier.

Au contraire, les dispositions de l’accord sont claires et il n’y a pas lieu de les dénaturer.

En s’engageant à : « verser à Monsieur [Y] [B] demeurant à [Localité 11], la somme de TROIS CENT SOIXANTE MILLE EUROS (360.000€) dès la signature de l’acte de vente des biens ci-après désignés », il est explicite que madame [I] [D] née [H] est tenue d’une obligation à terme.

En outre, l’article 1226 du code civil, dans sa version applicable au litige, définit la clause pénale comme étant la clause d’un contrat par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En l’espèce, la disposition étant claire, il n’en ressort aucunement que cet engagement irrévocable à payer la somme de 360.000 euros serait la conséquence d’une inexécution ; au contraire, c’est bien sous le terme de la conclusion des ventes des parcelles que cette somme était due.

Ainsi, parce que l’acte est clair, la défenderesse ne peut prétendre qu’il s’agissait d’une clause pénale.

En conséquence, les deux parcelles ayant été vendue, il y a lieu de dire que le terme est intervenu le 3 novembre 2022 et que madame [I] [D] née [H] doit verser 360.000 euros à monsieur [Y] [Z], avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023, date de l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance.

Il sera ainsi fait droit à la demande de monsieur [Y] [Z].

III/ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par madame [I] [D] née [H],

Il résulte du jugement rendu contradictoirement par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BAYONNE le 6 avril 2023 et dont aucune des parties ne conteste le caractère définitif, que madame [I] [D] née [H] a d’ores et déjà fait valoir qu’elle avait subi un préjudice du fait de l’immobilisation de la somme de 360.000 euros outre 20% au titre des frais accessoires par le fait de l’inscription d’hypothèque conservatoire par monsieur [Y] [Z]. Cette demande a été rejetée par le juge de l’exécution au motif qu’il n’était pas démontré de faute commise par monsieur [Y] [Z].

Dans le cadre de la présente instance, madame [I] [D] née [H] formule la même demande sans apporter de pièces tendant à évaluer son préjudice désormais à 10.000 euros, alors qu’elle l’évaluait à 5.000 euros en 2023, et alors que son préjudice n’a pu s’étendre puisque la somme lui a été restituée par le juge de l’exécution.

Outre l’absence de pièce tendant à évaluer le préjudice qu’elle allègue, madame [I] [D] née [H] succombe également dans la démonstration d’une faute commise par monsieur [Y] [Z] et dans la preuve de l’existence d’un préjudice puisque la somme consignée doit en définitive être effectivement versée.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV/ Sur les frais du procès,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [I] [D] née [H] succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, madame [I] [D] née [H] est condamnée aux dépens.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à monsieur [Y] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune partie n’a demandé à écarter l’exécution provisoire et elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, la décision sera exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débat public, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formulée par madame [I] [D] née [H],

CONDAMNE madame [I] [D] née [H] à payer la somme de 360.000 euros à monsieur [Y] [Z], ainsi qu’aux intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par madame [I] [D] née [H],

CONDAMNE madame [I] [D] née [H] aux dépens,

CONDAMNE madame [I] [D] née [H] à payer à monsieur [Y] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,