TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025 N°: 25/00272

N° RG 18/00518 – N° Portalis DB2S-W-B7C-D3UY

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 19 Juin 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

M. [B] [L]

né le 18 Janvier 1946 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Gérard TEISSIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDERESSE

[Adresse 10] [Adresse 9], représenté par son syndic la SARL LUDIMMO, exerçant sous l’enseigne LUDIMMO SYNDIC, ayant son siège [Adresse 5], exerçant poursuites et diligences de son représentant légal demeurant audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 22/09/25

à

— Maître [X] [W]

— Maître [N] [D]

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [L] [B] est propriétaire d’un local commercial formant les lots n°178 et 181 sis [Adresse 6] [Adresse 3], suivant acte notarié du 17 août 1978.

Un règlement de copropriété a été établi pour les quatre bâtiments composés de locaux commerciaux et de locaux à usage d’habitation le 8 mars 1976 (pièce 1 du demandeur).

Par décision du 25 mars 2015, le syndicat des copropriétaires a interdit l’exploitation de restaurants et bars dans les locaux commerciaux de la résidence, en raison des nuisances sonores générées par celles-ci (pièce 1 du défendeur).

Par acte d’huissier de justice du 1er mars 2018, M. [L] [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" représenté par son syndic en exercice, la SARL LUDIMMO, devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains.

Par ordonnance du 20 août 2020, le juge de la mise en état a désigné M. [H] [F] ès qualités.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 8 septembre 2022.

Par jugement du 9 novembre 2023, le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a révoqué l’ordonnance de clôture pour permettre la poursuite de l’instruction de la cause.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [L] [B] demande à la juridiction de :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chamois » à lui payer les sommes suivantes :204 060 € en réparation du préjudice causé par la modification du règlement de copropriété,41 368 € en réparation de la privation de loyers liée au dégât des eaux survenu au sous-sol,6 600 € au titre du remplacement du tuyau corrodé en raison du dégât des eaux survenus au sous-sol,18 200 € au titre de la réfection du sous-sol,Ordonner l’exécution provisoire,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chamois » à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise et le constat d’huissier.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chamois » demande à la juridiction de :

Débouter M. [L] [B] de l’intégralité de ses demandes,Condamner M. [L] [B] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de M. [L] [B]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la modification du règlement de copropriété

En l’espèce, M. [L] [B] sollicite la somme de 204 060 € en estimant que la modification du règlement de copropriété adoptée par l’assemblée générale aurait entraîné la rupture du bail signé le 28 avril 2015 avec M. [J] [T], l’un de ses derniers locataires. Elle l’aurait également empêché de percevoir des loyers, charges et taxes foncières jusqu’à la conclusion d’un nouveau bail le 1er avril 2018, avec l’EURL BARBER SHOP.

M. [J] [T] aurait laissé les locaux à l’abandon, alors qu’il avait entrepris de les transformer, de sorte que le coût des réparations de remise en état est chiffré à la somme de 48 911,59 € suivant devis du 8 février 2018 (pièce 9 du demandeur).

M. [L] [B] verse aux débats un mail de M. [K] [O] du 11 avril 2016, alors syndic, contenant la résolution litigieuse n°36 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « Les Chamois ». Cette dernière a adopté la modification du règlement de copropriété consistant à interdire l’exercice de certains commerces, notamment de restauration, dans les locaux commerciaux de la résidence (pièce 6 du demandeur). N’ayant pas été contestée par M. [L] [B], cette résolution est aujourd’hui définitive.

Cette décision de l’assemblée est due au fait que les occupants du local de M. [L] [B] ne respectaient pas les parties communes, ni le voisinage, en générant des nuisances sonores, et que M. [L] [B] ne semblait pas payer les provisions de charges au syndicat, tel qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée du 25 mars 2015 (pièce 1 du défendeur).

Or, il résulte du règlement de copropriété (pièce 1 du demandeur) que :

— « en aucun cas un copropriétaire ou un occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes. L’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés » (page 23),

— « quelle que soit la nature de l’activité exercée, les propriétaires de locaux à usage commercial devront faire leur affaire personnelle de l’insonorisation, de l’évacuation des odeurs, et ils s’attacheront à supprimer les effets de toute manifestation susceptible de nuire à l’ordre, à la propreté, ou à la sécurité de l’immeuble » (page 24),

— « le non-respect des obligations précédentes constituera une cause de résiliation du bail qui pourra être éventuellement poursuivie par le syndicat » (page 26),

Il appartenait ainsi à M. [L] [B] de mettre fin aux nuisances commises par ses locataires, au préjudice du voisinage.

Aucune disposition dudit règlement ne permet en outre de considérer que l’assemblée générale de la copropriété « Les Chamois » a outrepassé ses droits en interdisant les activités de restauration. Cette décision était seulement destinée à mettre fin aux troubles générés par les locataires de M. [L] [B], dans le respect des dispositions du règlement.

M. [L] [B] verse enfin aux débats un jugement du Tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains du 4 avril 2016 qui annule une assemblée générale ayant modifié le règlement de copropriété, en exigeant une information du syndic pour toute mutation de fonds de commerce, pas de porte, bail ou location-gérance, et ce, au motif qu’un syndic n’a pas qualité pour intervenir dans l’usage et la jouissance des parties privatives, commerciales ou non, dès lors que cette jouissance respecte le règlement de copropriété (pièce 7 du demandeur). Or, cette décision ne concerne pas l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chamois » puisqu’il s’agissait d’une assemblée générale d’une autre copropriété, « Le Belvédère », et l’annulation n’est pas fondée sur les mêmes motifs que la présente espèce.

Ainsi, il n’est pas démontré de faute de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chamois », de sorte que sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée.

Le harcèlement invoqué par M. [L] [B] vis-à-vis de ses locataires (pièce 6 du demandeur) et reconnu partiellement par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[8]" dans ses conclusions ne permet pas non plus d’engager sa responsabilité en ce qu’il n’est pas responsable des actions délictuelles des copropriétaires.

En conséquence, M. [L] [B] sera débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chamois » au paiement de la somme de 204 060 €, en réparation du préjudice causé par la modification du règlement de copropriété.

Sur l’indemnisation des préjudices liés au dégât des eaux survenu au sous-sol

Il est constant que le syndicat est responsable des dommages subis à la suite d’inondations résultant d’un vice des canalisations ou d’infiltrations d’eaux pluviales (Civ. 3e, 28 nov. 1978 et Civ. 3e, 9 juin 2016, n°15-17.944).

Par ailleurs, la jurisprudence constante reconnaît à la perte de chance le caractère de préjudice réparable, à la condition que la rémunération perdue soit licite, et avec la limite de la probabilité de la réalisation de l’évènement favorable. Il convient donc de prendre en compte l’aléa lors de la réparation du préjudice, limitant ainsi la possibilité d’une réparation intégrale du préjudice subi.

En l’espèce, M. [L] [B] sollicite la somme de 41 368 € en réparation de la privation de loyers liée aux dégâts des eaux survenus au sous-sol, outre les sommes de 6 600 € au titre du remplacement du tuyau corrodé et de 18 200 € au titre de la réfection du sous-sol.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 8 septembre 2022 (pièce 3 du défendeur) que le sous-sol appartenant à M. [L] [B], et loué par l’EURL BARBER SHOP, a subi un dégât des eaux en août 2018 (page 3).

L’expert explique que l’origine de la fuite provient de l’oxydation de la canalisation au niveau de la pénétration dans le mur de la copropriété (page 11), et il résulte du schéma joint au point 3 et des photographies, que l’origine de la fuite se situe sur la parcelle n°[Cadastre 2] appartenant à M. [L] [B] (page 4 et 6).

Le règlement de copropriété susmentionné stipule que constituent des parties communes, les compteurs d’eau et les branchements généraux d’eau, ainsi que toutes les canalisations d’alimentation, d’adduction, d’écoulement et d’évacuation (pièce 1 du demandeur, page 20).

Par conséquent, l’origine de la fuite trouve bien son origine dans les parties communes, bien que la canalisation soit située dans une partie privative. Il appartenait donc au syndicat des copropriétaires de la résidence "[8]" de la faire cesser et d’entretenir le tuyau corrodé à l’origine de celle-ci, de sorte qu’il engage sa responsabilité vis-à-vis de M. [L] [B].

Il résulte du rapport d’expertise (pièce 3 du défendeur) que les dégâts concernaient, à l’origine, principalement des panneaux de laine de roche, quelques matériaux destinés aux travaux et quelques plaques de plâtre BA13, de sorte que le préjudice est à relativiser (page 5).

Cependant, M. [L] [B], a refusé l’accès du sous-sol de son local au service des eaux de [Localité 12], alors qu’il envisageait de reprendre la traversée du mur de sa cave, de sorte que les travaux se sont arrêtés avant le mur de la cave, ce qui a accru les dégâts (pages 8 et 10). Ainsi, en refusant l’accès au service des eaux, M. [L] [B] n’a pas créé le préjudice subi, qui existait déjà, mais il l’a aggravé.

L’expert ajoute qu’il n’a pas eu communication des documents demandés à M. [L] [B], notamment de la déclaration de sinistre, des photographies de la présence d’eau sur le sol et des devis initiaux des travaux d’aménagement du sous-sol, de sorte qu’il n’a pas pu les chiffrer (même page). Il a uniquement pu chiffrer les travaux de réfection du tuyau d’acier galvanisé à la somme de 6.600 € TTC (pièce 3 du défendeur, page 9).

M. [L] [B] verse par ailleurs aux débats un devis de la société NAZIM NEUF ET RENOVATION du 12 février 2024 relatif aux travaux de remise en état des locaux pour un montant de 18 200 € TTC (pièce 19 du demandeur). Or, les dommages initiaux étaient mineurs (page 5 du rapport d’expertise), mais ils se sont accrus en raison du refus de M. [L] [B] de laisser le service des eaux accéder à son local. Il ressort de l’expertise que les dégâts concernaient « principalement des panneaux de laine de roche, quelques plaques de BA 13 et des matériaux divers », sans qu’aucune estimation de ces dégâts ne soit produite aux débats. En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

M. [L] [B] chiffre enfin la perte de loyers provenant d’une potentielle location de son sous-sol à la somme de 41 368 €. Il ne justifie toutefois cette somme par aucune pièce, le bail conclu avec l’EURL BARBER SHOP n’étant pas versé aux débats, de sorte que cette demande doit être rejetée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chamois » sera condamné à payer à M. [L] [B] la somme de 6.600 € TTC au titre du remplacement du tuyau corrodé.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il est constant que viole l’article 695 du code de procédure civile le premier président qui inclut dans les dépens les frais de constats d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice (Civ. 2e, 12 janv. 2017, n°16-10.123).

En l’espèce, chacune des parties succombe partiellement à l’instance. Toutefois, il n’a été fait droit qu’à la demande en indemnisation du changement de tuyau corrodé, ce qui aurait pu être fait directement par le syndicat des copropriétaires si le demandeur avait laissé l’accès à sa cave au moment des travaux. Dès lors, l’instance a été rendue nécessaire par la carence du demandeur. En conséquence, il sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande formulée par M. [L] [B] de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" représenté par son syndic en exercice, la SARL LUDIMMO, au paiement de la somme de 204 060 €, en réparation du préjudice causé par la modification du règlement de copropriété ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chamois » représenté par son syndic en exercice, la SARL LUDIMMO, à payer à M. [L] [B] la somme de 6.600 € TTC au titre du remplacement du tuyau corrodé ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires formulées par M. [L] [B] ;

CONDAMNE M. [L] [B] aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNE M. [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7] Chamois" représenté par son syndic en exercice, la SARL LUDIMMO, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,