TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02775 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FIG4

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [I] [U]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 17 Mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON,

DEFENDEUR

Monsieur [I] [U] né le 28 Mars 1996 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 septembre 2025, remis à étude, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 17 mars 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346, 2305 et suivants du code civil, afin de :

— dire et juger recevable et bienfondée la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [I] [U] ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [U] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— en toute hypothèse, condamner Monsieur [I] [U] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 547,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2025 sur la somme de 3 626,40 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [I] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [I] [U] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire qu’il n’y a lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Monsieur [I] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 16 février 2026 par le Pôle médico-social, indiquant que Monsieur [I] [U] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 17 mars 2026. La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisé de la créance, arrêté au 10 mars 2026, à la somme de 9 135,50 euros.

Monsieur [I] [U] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

A l’appui de sa demande de paiement, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

le contrat de location d’un logement loué nu à usage de résidence principale signé le 28 mars 2022, conclu entre la société civile immobilière LES RIVES DU LEMAN et Monsieur [I] [U] pour le logement de type 2 situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;le contrat de cautionnement du 28 mars 2022 conclu entre la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES et la société civile immobilière LES RIVES DU LEMAN portant sur la location du logement de type 2 situé [Adresse 3] à [Localité 2] à Monsieur [I] [U] en vertu du contrat de location du 28 mars 2022 ayant pour objet de faire bénéficier la location du dispositif de garantie de paiement des loyers VISALE selon les conditions de la convention de mise en œuvre jointe ; le commandement de payer les loyers impayés s’élevant à la somme de 3 626,40 euros, arrêtée à la date du 28 mars 2025, délivré le 3 avril 2025 à la demande de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [I] [U] ;la quittance subrogative n°9 établie par la société civile immobilière LES RIVES DU LEMAN le 23 février 2026, au profit de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, et portant sur la somme de 9 135,50 euros ; le détail de la créance détenue par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, arrêtée à la date du 10 mars 2026, faisant apparaître un solde de 9 135,50 euros, échéance du mois de février 2026 incluse.

La quittance subrogative stipule que « conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil, […], la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits, actions issues du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cas d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de contestation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Le contrat de location liant la société civile immobilière LES RIVES DU LEMAN et Monsieur [I] [U] comporte une clause (article VIII) prévoyant qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, sa résiliation est acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la société civile immobilière LES RIVES DU LEMAN. La subrogation suppose, en effet, de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable. Or, en l’espèce, la société requérante justifie avoir procédé au paiement des loyers et indemnités d’occupation échues jusqu’au mois de février 2026 inclus. Elle est donc en droit d’agir pour obtenir le paiement des loyers et charges qu’elle a acquittés à la place du locataire.

Il est justifié de la délivrance, le 3 avril 2025, d’un commandement de payer, dans le délai de deux mois, la somme de 3 626,40 euros visant la clause résolutoire du bail d’habitation et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience, demeuré sans effet.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 4 juin 2025, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [I] [U] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

En outre, il n’est aucunement justifié du règlement de la somme visée dans le dernier décompte versé aux débats, arrêté au 10 mars 2026, laquelle s’élève à la somme de 9 135,50 euros. La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution ayant désintéressé la créancière bailleresse, est donc fondée à exercer un recours à l’encontre du défendeur à hauteur de la somme payée.

Par suite, il convient de condamner Monsieur [I] [U] à payer cette somme à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 626,40 euros, et à compter de l’assignation du 3 septembre 2025 pour le surplus, jusqu’à parfait paiement.

Monsieur [I] [U] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens lesquels, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprendront le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Monsieur [I] [U] sera également condamné au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la résiliation au 4 juin 2025 du contrat de bail liant la société civile immobilière LES RIVES DU LEMAN et Monsieur [I] [U], portant sur un logement de type 2 situé [Adresse 3] à [Localité 2], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

ORDONNE à Monsieur [I] [U] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [I] [U] d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 135,50 euros, arrêtée à la date du

10 mars 2026, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 sur la somme de 3 626,40 euros, et à compter du 3 septembre 2025 pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,