TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02648 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FIAY

AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [P] [O] en sa qualité d’héritier de Monsieur [O] [B] décédé en date du 01/07/2023 à [Localité 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Février 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [J], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDEUR

M. [P] [O] en sa qualité d’héritier de Monsieur [O] [B] décédé en date du 01/07/2023 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrat signé le 3 juin 2014, donné à bail à Monsieur [B] [O] un appartement de type 3 au sein de l’entrée 14 de l’ensemble immobilier VERSOIE, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 264,62 euros, hors charges.

Monsieur [B] [O] est décédé le 1er juillet 2023.

Par déclaration reçue au Greffe du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS le 12 juillet 2023, son fils, Monsieur [P] [O] a renoncé à la succession. Il a restitué les clés du logement au bailleur le 25 juillet 2023.

Un inventaire des biens a été dressé le 6 septembre 2023 par un Commissaire de justice, puis un état des lieux de sortie a été établi le 28 septembre 2023, également par un Commissaire de justice, en l’absence d’héritier du défunt, régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par ordonnance du 31 août 2023, le Président du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS a déclaré vacante la succession de Monsieur [B] [O] et a nommé en qualité de curateur à sa succession Monsieur le Directeur régional des Finances publiques Rhône-Alpes et département du Rhône.

Une seconde ordonnance, rendue le 28 avril 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, a déchargé le service des domaines de cette mission et constaté que Monsieur [P] [O] avait appréhendé des avoirs bancaires matérialisant son acceptation tacite de la succession et entraînant en conséquence la révocation de sa renonciation.

Par acte de Commissaire de Justice du 20 novembre 2025, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 3 février 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;

— concilier les parties si faire se peut ;

A défaut :

— condamner Monsieur [P] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], au paiement de la somme de 1 546,71 euros représentant l’arriéré locatif suivant décompte annexé au présent acte pour la location d’un appartement de type 3 au sein de l’entrée 14 de l’ensemble immobilier VERSOIE, situé [Adresse 3] ;

— condamner Monsieur [P] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de la présente assignation et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [P] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 500 euros compte tenu de l’ensemble des démarches que l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a dû accomplir depuis 2023 du fait du comportement de Monsieur [P] [O] ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Lors de l’audience du 3 février 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte arrêté au 2 février 2026, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 1 546,71 euros.

Monsieur [P] [O] n’était ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du contrat de bail

Selon l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, Monsieur [P] [O], seul héritier connu, ne vivait pas depuis plus d’un an avec le locataire.

Dès lors, il y a lieu de constater que le contrat de bail a été résilié de plein droit par le décès de Monsieur [B] [O], le 1er juillet 2023.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur la transmission de la dette locative au titre de la succession

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 731 du code civil prévoit que la succession est dévolue par la loi aux parents et au conjoint successibles du défunt dans les conditions définies ci-après. L’article 734 du même code précise qu’en l’absence de conjoint successible, les parents sont appelés à succéder, au premier rang desquels les enfants et leurs descendants.

Également, aux termes de l’article 873 du code civil, les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout ; sauf leur recours soit contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer.

Il ressort des textes précités que la dette locative laissée par le défunt locataire se transmet à ses héritiers qui ont accepté sa succession.

En l’espèce, Monsieur [P] [O] avait renoncé à la succession de son père par acte reçu au Greffe le 12 juillet 2023. Toutefois, il ressort de l’ordonnance rendue le 28 avril 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS que l’intéressé a appréhendé des avoirs bancaires dépendant de la succession, caractérisant ainsi une acceptation tacite de celle-ci et entraînant la révocation de sa renonciation initiale.

Dans ces conditions, Monsieur [P] [O] doit être regardé comme ayant accepté la succession de son père, de sorte qu’il est tenu, en cette qualité, des dettes successorales, et notamment de la dette locative laissée par le défunt.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En l’espèce, le contrat de bail a été résilié de plein droit par le décès de Monsieur [B] [O], le 1er juillet 2023. Toutefois, Monsieur [P] [O] n’a remis les clés du logement que le 25 juillet 2023, de sorte qu’en sa qualité d’héritier, il reste redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à cette date.

Il ressort du décompte arrêté au 2 février 2026 produit par le bailleur que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés jusqu’au 25 juillet 2023, s’élève à la somme de 489,41 euros, déduction faite des frais de réparations locatives (554,70 euros), des frais d’huissier pour l’inventaire (390 euros) et pour l’état des lieux de sortie (112,60 euros), qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 1 546,71 euros.

La justification d’un paiement libératoire de la part de Monsieur [P] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait règlement.

3. Sur la demande de remboursement des réparations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1731 du code civil prévoit en outre que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT sollicite le remboursement de la somme de 554,70 euros au titre des réparations locatives, et verse aux débats deux procès-verbaux dressés par Commissaire de Justice, le premier le 6 septembre 2023 pour l’inventaire des biens du défunt, et le second le 28 septembre 2023 pour l’état des lieux de sortie.

Le bailleur produit par ailleurs un état des lieux d’entrée contradictoire établi le 2 juin 2014. Toutefois, ce document ne comportant aucune description de l’état du logement, il y a lieu de faire application de la présomption légale et de considérer que Monsieur [B] [O] a reçu les lieux en bon état.

A l’appui de sa demande de remboursement, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT produit également une facture n° F001093 de la société DCS HYGIENE ET PROPRETE portant sur le débarrassage du logement et de la cave ainsi que leur nettoyage et leur désinfection pour un montant de 1 743 euros.

Il ressort du procès-verbal d’inventaires des biens du défunt que de nombreux meubles et objets sont présents dans toutes les pièces du logement et dans la cave (objets de décoration, meubles divers, vêtements et chaussures, assises, table, linge, vaisselles, ustensiles, équipements électroniques tels qu’un radiateur, four à micro-onde, réfrigérateur, sommier avec matelas, planche à repasser, etc.) ainsi que des déchets à évacuer.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie fait apparaître les constatations suivantes :

dans la pièce principale : le sol en linoléum est décrit comme entièrement dégradé avec des traces noirâtres, des projections de peinture et des déchirures, les plinthes comme étant à l’état défraîchi et sales, les murs comportent des traces sombres et des inscriptions, la peinture du plafond est à reprendre intégralement. Il est noté que les installations de la pièce (coffret électrique, placard mural, radiateur, baie vitrée) sont toutes défraichies et sales. dans la chambre attenante au salon : il est constaté des traces sombres et noirâtres sur la porte, le sol est en mauvais état et déchiré, les murs sont entièrement défraîchis avec de nombreuses traces sombres, le plafond est noirci, ainsi que des menuiseries et volets très sales. Les équipements sont également décrits comme étant sales. dans la cuisine : il est noté que le sol est très sale et taché, les plinthes à l’état sale avec des carreaux fissurés ou absents, les murs avec de nombreuses traces sombres et noirâtres, le plafond recouvert de traces sombres avec une peinture entièrement défraichie, les étagères du placard sales, l’évier et la robinetterie encrassés, et les menuiseries à nettoyer. L’évier comporte une fuite au niveau de la robinetterie et les placards sont défraichis. dans le cellier attenant à la cuisine : le sol est décrit comme étant taché, les murs avec de nombreuses traces sombres et des trous chevillés à reboucher. dans le couloir : la porte donnant sur le salon est à l’état défraichi, noircie et avec un insert central vitré fissuré, le sol est sale et entièrement jauni, les murs comportent des traces sombres et désinscriptions et le placard intérieur est entièrement défraîchi. dans la chambre en face de la salle de bains : la porte est défraichie, le sol est dégradé et taché, les plinthes portent de nombreuses traces sombres, les murs présentent également des traces sombres et des dessins, et le plafond comporte des traces blanchâtres. Les équipements sont également décrits comme étant défraichis et sales.dans les toilettes : la porte est défraichie, le sol sale et taché, des plinthes également à nettoyer, des murs présentant des coulures jaunâtres et des déchirures sur un pan tapissé, et des toilettes à l’état très sale avec cuvette entartrée. dans la salle de bains : une tapisserie de la porte arrachée, le sol et des plinthes sales et tachés, des murs entièrement défraîchis, une baignoire à l’état sale, un lavabo entièrement tâché, une robinetterie encrassée et une crédence sale et jaunie. sur le balcon : il est décrit comme sale et à nettoyer.dans la cave : elle est décrite comme étant vide.

Il ressort des deux procès-verbaux que le logement n’a pas été vidé au décès du locataire et qu’il est décrit comme étant dans un état défraichi et de saleté généralisée, ce qui justifie le remboursement des frais de débarrassage, de nettoyage et désinfection, ces défauts d’entretien étant imputables aux héritiers du locataire.

Le bailleur ne réclame toutefois que la somme de 554,70 euros, montant figurant au décompte arrêté au 2 février 2026.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [P] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de 554,70 euros au titre des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait règlement.

4. Sur les mesures accessoires

Monsieur [P] [O], qui succombe, sera condamné en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], aux dépens de l’instance lesquels incluront les frais d’établissement de l’inventaire et de l’état des lieux de sortie, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 3 juin 2014 entre l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT et Monsieur [B] [O], portant sur un appartement de type 3 au sein de l’entrée 14 de l’ensemble immobilier VERSOIE, situé [Adresse 3], à la date du décès du locataire le 1er juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de 489,41 euros euros, arrêtée au 2 février 2026 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [B] [O], à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de 554,70 euros au titre des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux entiers dépens lesquels incluront les frais d’établissement de l’inventaire et de l’état des lieux de sortie ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,