EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 05 MAI 2026

N° RG 25/00482 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FHDD

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 27 Janvier 2026

Prononcé : le 05 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI LC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Galateia MATHIOUDAKI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, M^e Amaury PLUMERAULT de la SELARL MUSE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDEUR

[T] [K], exserçant sous la dénomination “AUTO MOTO VINTAGE DU LEMAN”, né le 25 Septembre 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fadila TABANI-SURMONT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2024, la société civile immobilière SCI LC a donné en location à monsieur [T] [K], pour une durée de neuf années commençant à courir le 15 décembre 2024, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à Allinges, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant initial de 2 500 euros. Par acte d’huissier en date du 14 mai 2025, la société civile immobilière SCI LC a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 527,36 euros au titre du loyer et des provisions sur charges visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier en date du 9 octobre 2025, la société civile immobilière SCI LC a fait assigner monsieur [T] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains statuant en matière de référé aux fins de faire :

constater la résiliation du bail commercial,ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur des lieux loués,condamner le défendeur à lui payer,- une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 500 euros, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 12 781,74 euros à titre de provision à valoir sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 juillet 2025,

— la somme provisionnelle de 578,67 euros au titre de la clause pénale insérée au bail,

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A l’audience du 27 janvier 2026, la société civile immobilière SCI LC a réitéré ses demandes, faisant valoir que monsieur [T] [K] ne s’acquittait plus du loyer depuis le mois de mai 2025, qu’il ne respectait pas la destination des lieux loués en y entreposant des épaves de véhicules et qu’il n’avait jamais justifié de la souscription d’une assurance couvrant le local.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, monsieur [T] [K] a demandé au juge des référés, à titre principal de débouter la société civile immobilière SCI LC de l’ensemble de ses prétentions, à titre subsidiaire de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement, en tout état de cause de condamner sous astreinte la société civile immobilière SCI LC à procéder à l’installation d’un compteur électrique individuel et à laisser libre l’accès aux locaux objets du bail, faisant valoir que le bailleur ne respectait pas ses obligations de délivrance ou de garantir la jouissance paisible des lieux puisqu’il n’avait pas procédé à l’installation d’un compteur électrique individuel puis avait cessé d’alimenter le local en électricité, qu’il imposait des restrictions quant aux horaires d’accès au local puis avait empêché tout accès en stationnant un véhicule devant l’accès et qu’il avait refusé le raccordement d’une ligne interne ou l’installation d’une cabine de peinture, que ces manquements du bailleur, qui empêchaient toute exploitation des locaux, l’avait conduit à suspendre le paiement du loyer.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes initiales :

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1224, 1225, 1228 et 1728 du code civil et L.145-41 et L.143-2 du code de commerce ;

Le contrat de bail conclu par les deux parties comporte une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte versé aux débats qu’à la date de délivrance du commandement de payer, le locataire était redevable de la somme de 5 000 euros correspondant aux échéances de loyer des mois d’avril et mai 2025 expurgées de la taxe sur la valeur ajoutée et des charges. Il est en effet indiqué dans le contrat de bail que le loyer mensuel est de 2 500 euros et que ce loyer ne sera pas soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (article 26 du bail). Par ailleurs, il est en principe interdit de rétrocéder de l’énergie électrique et la société demanderesse ne produit pas l’ensemble des factures d’électricité permettant au juge de vérifier que la clé de répartition stipulée au bail a été respectée. La seule facture versée aux débats par le défendeur (pièce n°4) démontre au contraire que le bailleur applique à la part de consommation électrique qu’il refacture à son locataire un taux de taxe sur la valeur ajoutée supérieur à celui appliqué par le fournisseur d’électricité. L’obligation pour le défendeur de payer la taxe sur la valeur ajoutée afférente au loyer et les sommes sollicitées par le bailleur au titre du remboursement de la consommation d’électricité est donc sérieusement contestable.

Monsieur [T] [K] ne produit aucun élément de nature à démontrer que le bailleur aurait manqué à ses obligations antérieurement à la date de délivrance du commandement de payer et que le non-paiement du loyer à compter du mois de mars serait justifié par la propre inexécution par le bailleur de ses obligations, étant rappelé que seuls les manquements du bailleur ayant pour effet d’interdire toute exploitation du local commercial sont susceptibles de justifier le non-paiement du loyer. Il ressort des échanges de mails versés aux débats que la société civile immobilière SCI LC a donné son accord au mois de février 2025 pour l’installation d’une cabine de peinture et d’un compteur électrique individuel, les démarches administratives nécessaires devant alors être engagées. L’opposition du bailleur à ses aménagements n’est donc pas établie. La coupure d’électricité dont il est fait état dans les échanges de SMS, lesquels ne permettent pas de démontrer que cette coupure se serait prolongée dans la durée ni qu’elle serait imputable au bailleur, et l’obstruction de l’accès au local rapportée par le procès-verbal de constat, sont toutes les deux postérieures à la délivrance du commandement de payer et à l’expiration de la période d’un mois pour procéder à sa régularisation. Il est par ailleurs étonnant que le défendeur ait attendu d’être assigné par le bailleur pour dénoncer les manquements de ce dernier à ses obligations contractuelles, alors même que ces manquements interdiraient l’exploitation du local ou la perturberaient grandement.

Le non-paiement du loyer par le locataire n’est donc pas justifié.

Le commandement de payer faisant état de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce faisant apparaître le délai d’un mois devant séparer la délivrance du commandement de l’acquisition de la clause résolutoire, ce commandement est parfaitement valable et doit donc produire effet pour la somme de 5 000 euros.

L’état des inscriptions et nantissements versé aux débats ne mentionnant aucune inscription d’une sureté sur le fonds de commerce antérieurement à la délivrance de l’assignation et le défendeur ne justifiant pas avoir payé la somme visée dans le commandement dans le mois suivant sa délivrance, il conviendra de constater la résiliation du bail au 15 juin 2025 par l’effet de la clause résolutoire y étant stipulée.

Monsieur [T] [K] ne justifie aucunement de sa situation financière et de sa capacité à s’acquitter de sa dette dans un délai raisonnable. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement sera rejetée.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail constituant un trouble manifestement illicite et causant nécessairement un préjudice à la société demanderesse puisqu’il la prive de la jouissance du bien dont elle est propriétaire, il y aura lieu d’ordonner sous astreinte au défendeur de libérer les lieux, d’autoriser son expulsion à défaut de libération volontaire et de le condamner jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 2 500 euros par mois, cette somme étant indexée à compter du 15 décembre 2025 selon les modalités prévues au bail pour l’indexation du loyer.

Il ressort du décompte versé aux débats que le montant des échéances de loyer et indemnité d’occupation impayées s’élevait au 31 octobre 2025 à la somme de 17 500 euros. L’obligation pour monsieur [T] [K] de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il conviendra de le condamner à payer une provision de ce montant.

Le bail prévoyant que toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance est de plein droit et à compter d’un délai de trente jours de ladite échéance productive d’un intérêt conventionnellement fixé à 1% par mois de retard. Il n’est pas prévu en revanche que ces intérêts courent sur les sommes dues à titre d’indemnité d’occupation, laquelle ne constitue pas un accessoire du loyer. Or le tableau versé aux débats par la société demanderesse pour justifier des sommes dues au titre des intérêts intègre à l’assiette de calcul des intérêts des sommes dues à titre d’indemnité d’occupation et ne précise pas le point de départ des intérêts si bien qu’il n’est pas possible de vérifier que ceux-ci courent bien à l’expiration d’un délai de trente jours suivant l’échéance de loyer et non à compter de cette échéance. L’obligation pour le défendeur de payer la somme de 578,67 euros au titre des intérêts de retard est donc sérieusement contestable et la demande de provision à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Vu les articles 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil ;

S’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 3 novembre 2025 versé aux débats par le défendeur que le local objet du bail n’était plus à cette date accessible en véhicule, un transpalette étant stationné au milieu du passage, et si le locataire doit en principe disposer d’un compteur individuel lui permettant de souscrire personnellement un contrat de fourniture d’électricité auprès de l’opérateur de son choix selon les tarifs négociés avec cet opérateur, le défendeur ne saurait exiger de la société demanderesse, postérieurement à la résiliation du bail, qu’elle exécute les obligations qui lui incombent en vertu de ce bail.

En revanche, le défendeur, tenu de libérer les locaux et en conséquence d’en retirer l’ensemble des objets et matériels qu’il y a entreposés, est en droit d’exiger de pouvoir accéder en véhicule au plus près du local afin d’évacuer ses affaires et son matériel. Or, la société demanderesse ne justifie aucunement que le transpalette entravant le passage aurait, depuis la réalisation du constat, été enlevé.

Il conviendra donc de débouter monsieur [T] [K] de sa demande d’installation d’un compteur électrique individuel mais de condamner sous astreinte la société civile immobilière SCI LC à laisser libre de tout objet et de tout véhicule l’accès au local anciennement loué à monsieur [T] [K]. A défaut et tant que cet accès n’aura pas été rétabli, l’astreinte assortissant la condamnation du défendeur à libérer les lieux de même que l’indemnité d’occupation provisionnelle due par ce dernier seront suspendues.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [T] [K] succombant, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance et à payer à la société civile immobilière SCI LC une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront,

Constatons la résiliation au 15 juin 2025 du bail commercial conclu entre la société civile immobilière SCI LC et monsieur [T] [K] et portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 2] à Allinges, par l’effet de la clause résolutoire y étant stipulée,

Déboutons monsieur [T] [K] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

Ordonnons en conséquence à monsieur [T] [K], ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les locaux sis compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois, étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés,

Autorisons la société civile immobilière SCI LC, à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de monsieur [T] [K] et de tout occupant de son chef des lieux loués, ainsi qu’à la mise sous séquestre des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux et à leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de monsieur [T] [K], sauf pour ce dernier à demander au juge des référés ou au juge de l’exécution des délais,

Fixons à la somme de 2 500 euros, indexée à chaque date anniversaire du bail et pour la première fois le 15 décembre 2025, selon les modalités prévues au bail pour l’indexation du loyer, le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par monsieur [T] [K] à la société civile immobilière SCI LC, de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux,

Condamnons monsieur [T] [K] à payer à la société civile immobilière SCI LC :

la somme de 17 500 euros, à titre de provision à valoir sur la dette de loyer et d’indemnité d’occupation arrêtée au 31 octobre 2025,la somme mensuelle de 2 500 euros, indexée à chaque date anniversaire du bail et pour la première fois le 15 décembre 2025, selon les modalités prévues au bail pour l’indexation du loyer, au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle due pour la période allant du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux ;

Déboutons la société civile immobilière SCI LC de sa demande de provision à valoir sur les intérêts de retard prévus au bail,

Condamnons la société civile immobilière SCI LC à laisser libre l’accès en véhicule au local anciennement loué à monsieur [T] [K], de manière à ce que celui-ci puisse retirer l’ensemble de ses affaires et matériels, dans les quinze jours suivant la délivrance de l’assignation et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois,

Nous réservons le cas échéant, la liquidation des astreintes,

Disons que pendant toute la période au cours de laquelle l’accès en véhicule au local anciennement loué à monsieur [T] [K] aura été impossible du fait de la présence d’objets ou de véhicules appartenant à la société défenderesse ou utilisés par cette dernière ou par une personne les utilisant de son chef ou avec son autorisation, l’astreinte assortissant la condamnation de monsieur [T] [K] à libérer les lieux ne courra pas et l’indemnité d’occupation provisionnelle auquel ce dernier a été condamné ne sera pas due,

Condamnons monsieur [T] [K] à payer à la société civile immobilière SCI LC la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons monsieur [T] [K] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du droit de plaidoirie et de la signification de l’ordonnance,

Ainsi jugé et prononcé publiquement à [Localité 4], par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence,

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et ordonne

A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis,

En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.

Pour exécutoire certifié conforme à l’original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.

Le Directeur de Greffe.