TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/05492 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M6DZ

AFFAIRE :

[F]

[X]

C/

[S]

JUGEMENT réputé contradictoire du 03 JUILLET 2025

Grosse exécutoire :

Copie :

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 03 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [F]

né le 13 Décembre 1987 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [X] épouse [F]

née le 20 Avril 1990 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [S]

né le 12 Novembre 1977 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en XXX ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 JUILLET 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2009, ayant pris effet à cette même date, Madame [V] [Q] a consenti à Monsieur [W] [S] un contrat de bail portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Localité 1] (83) [Adresse 2], 2ème étage, pour une durée de 3 ans, tacitement renouvelable, moyennant un loyer initial d’un montant mensuel de 255,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 8,00 euros.

Monsieur [P] [F] et Madame [A] [X], son épouse, se sont portés acquéreur dudit bien immobilier par acte authentique en date du 13 septembre 2019.

Par acte délivré le 14 septembre 2023, les époux [F] ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vendre à la date du 29 avril 2024.

Par courrier en date du 25 avril 2024, Monsieur [W] [S] a contesté le prix de vente mentionné aux termes du congé, 65 000,00 euros, faisant valoir que celui-ci était excessif.

Il a par la suite proposé d’en faire l’acquisition moyennant le prix de 35 500,00 euros, sans succès.

Par acte délivré le 25 septembre 2024, les époux [F] ont fait assigner Monsieur [W] [S] devant la présente juridiction aux fins de voir :

Valider le congé signifié le 14 septembre 2023 à Monsieur [W] [S]

Dire et juger que le bail signé le 30 avril 2009 est résilié depuis le 29 avril 2024

Dire et juger en conséquence que Monsieur [W] [S] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux précédemment loués, si besoin avec le concours de la force publique

Condamner Monsieur [W] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer, soit 318,81 euros

Condamner Monsieur [W] [S] à remettre tous les jeux de clés en sa possession des locaux loués, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir

Condamner Monsieur [W] [S] à leur payer la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Monsieur [W] [S] aux entiers dépens de l’instance.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 06 janvier 2025 puis celles du 10 mars 2025 et 12 mai 2025.

A cette date, les époux [F] ne comparaissent pas mais sont représentés par leur conseil. Monsieur [W] [S] comparaît en personne.

Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, les époux [F] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que le congé délivré respecte le formalisme imposé par les dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et que le prix de vente proposé correspond au prix du marché, tel que cela résulte des avis de valeur et des annonces comparatives qu’ils versent au débat.

Ils font également valoir qu’ils n’ont jamais eu connaissance de désordres affectant ledit bien immobilier, rappelant que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant toute la durée du bail mais également de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

En défense, Monsieur [W] [S] maintient que le prix de vente est excessif, au regard des ventes qu’il a pu consulter sur le site de l’administration fiscale, soulignant que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité d’urgence le 08 décembre 2021.

Il ajoute que selon le diagnostic de performance énergétique qui a été établi le 20 avril 2011, le bien est classé F concernant les consommations énergétiques et C concernant les émissions de gaz à effet de serre.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, les parties comparantes avisées.

Monsieur [W] [S] a été autorisé à produire en délibéré un avis de valeur dudit bien immobilier et ce avant le 12 juin 2025.

Par courrier en date du 19 juin 2025, le conseil des époux [F] a sollicité le rejet des pièces qu’il a reçues le même jour, par mail, par Monsieur [W] [S].

MOTIFS

Sur la note en délibéré et les pièces transmises

Lors de l’audience, Monsieur [W] [S] a été autorisé à transmettre à la juridiction un avis de valeur du bien immobilier qu’il loue, et ce avant le 12 juin 2025.

La juridiction n’a été destinataire d’aucune pièce de la part du défendeur.

Le conseil du demandeur a reçu différentes pièces de la part de Monsieur [W] [S], dont un avis de valeur, qu’il a fait parvenir à la juridiction les 19 et 26 juin 2025.

Il est établi que Monsieur [W] [S] a transmis ses pièces le 19 juin 2025, soit une semaine après la date limite autorisée par la juridiction.

Celles-ci seront en conséquence rejetées.

Sur la validité du congé pour vendre et l’expulsion

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ce qui suit :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L 521-1 et L 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement à la vente et donc au locataire bénéficiant d’un droit de préemption.

Il est constant que rien ne s’oppose à ce que le propriétaire situe la valeur dudit bien au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre.

La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer. La fixation d’un prix excessif ne peut être à elle seule la preuve d’une intention frauduleuse du vendeur, et ceci quelque soit l’excès constaté, le locataire bénéficiant de la possibilité d’exercer un droit de préemption subsidiaire qui constituera la sanction à une ambition excessive du bailleur.

En l’espèce, les époux [F] ont acquis le bien immobilier le 13 septembre 2019. Ils ont donné congé à leur locataire le 14 septembre 2023, avec effet au 29 avril 2024, soit à l’échéance du bail renouvelé le 30 avril 2021. Cet acte a été réalisé par acte de commissaire de justice et respecte le formalisme imposé par les dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Monsieur [W] [S] soutient que le prix de vente proposé par les propriétaires , 65 000,00 euros, est excessif et que par voie de conséquence, le congé qui lui a été délivré est frauduleux.

Lors des débats, le défendeur n’a pas précisé à quelle valeur il estimait le bien immobilier. Il a été invité à produire une évaluation dudit bien avant le 12 juin 2025, ce qu’il n’a pas effectué.

Ses recherches effectuées sur le site de l’administration fiscale permettent d’établir que deux ventes ont été réalisées moyennant un prix de 62 000,00 euros et 58 000,00 euros, ce qui établit un prix au m2 loi carrez, respectivement à 2 210,34 euros et 2 118,33 euros.

Le bien que loue le défendeur bénéficie d’une superficie de 23 m2 loi carrez (30 m2 en tout) de sorte que le prix proposé établit un prix au m2 de 2 826,08 euros, ce qui ne peut être considéré comme déraisonnable.

Les deux avis de valeur versées au débat par les époux [F] estiment ce bien, selon une superficie de 30 m2, entre 58 000,00 et 65 000,00 euros.

Les annonces parues sur le site dénommé « Le bon coin » dans le quartier du centre ville, pour des logements de petite surface, mentionnent des prix supérieurs à 65 000,00 euros.

Par ailleurs, il sera relevé que l’arrêté de mise en sécurité d’urgence, en date du 08 décembre 2021, ne concernait que les appartements du 2ème étage occupé par Mme [O] et le 1er étage alors inoccupé de l’immeuble et non pas celui des époux [F]. Cet arrêté a été levé le 16 mai 2023.

En outre, les simples photos versées au débat par Monsieur [W] [S], non datées, ne permettent pas de caractériser l’importance de l’état dégradé de son logement.

Enfin, les demandeurs produisent un mandat de vente exclusif établi au profit de l’agence immobilière dénommée JCG IMMOBILIER, en date du 11 décembre 2024, qui confirment la volonté des époux [F] de vendre ledit bien immobilier au prix de 65 000,00 euros, en ce compris une commission d’un montant de 5 000,00 euros.

En l’état de ces éléments, force est de constater que Monsieur [W] [S] ne parvient pas à démontrer que le prix proposé à la vente serait dissuasif, que celui-ci aurait été ainsi proposé dans le seul but d’évincer le locataire et par voie de conséquence de caractériser l’intention frauduleuse des bailleurs.

Etant précisé que Monsieur [W] [S] bénéficie toujours d’un droit de préemption subsidiaire si le prix de vente devait être revu à la baisse.

En conséquence, le congé délivré par les époux [F] sera déclaré valable.

Monsieur [W] [S] est ainsi devenu occupant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024. Son expulsion doit être ordonnée, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des époux [F] s’agissant de la remise des clés, et ce sous astreinte d’un montant de 50,00 euros par jour de retard.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le bail est résilié depuis le 29 avril 2024 (minuit) et que Monsieur [W] [S] est devenu occupant sans droit ni titre du logement depuis le 30 avril 2024.

Cette situation cause nécessairement un préjudice aux époux [F], qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré. Il y a donc lieu de faire droit à leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail signé par les parties, soit la somme de 318,81 euros par mois, non révisable, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Monsieur [W] [S], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il apparaît conforme à l’équité de le condamner à payer aux époux [F] la somme de 300,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

REJETTE les pièces transmises en cours de délibéré par Monsieur [W] [S]

DIT que le congé pour vendre délivré le 14 septembre 2023, par Monsieur [P] [F] et Madame [A] [X], son épouse, à Monsieur [W] [S] à la date du 29 avril 2024 (minuit) est valable,

CONSTATE que Monsieur [W] [S] est en conséquence déchu de tout titre d’occupation depuis le 30 avril 2024 sur le logement sis à [Localité 1] (83) [Adresse 2], 2ème étage,

ORDONNE à Monsieur [W] [S] de quitter les lieux immédiatement,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [W] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Localité 1] (83) [Adresse 3], et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Monsieur [P] [F] et Madame [A] [X], son épouse, de leur demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [S] à la somme mensuelle de 318,81 euros, non révisable, à compter 30 avril 2024 et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [P] [F] et Madame [A] [X], son épouse, ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés, sous déduction des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [W] [S] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [A] [X], son épouse, la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [S] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE