TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00163 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFQP

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— Mme [V]

— M. [L]

1 copie exécutoire à :

— Mme [V]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [V] divorcée [P]

née le 07 Janvier 1976 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [G] [N] [L]

né le 23 Mai 1992 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2019, Madame [K] [P] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision sur charges de 20 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 550 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [L] le 3 avril 2025.

Par assignation du 15 octobre 2025 Madame [K] [V] divorcée [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [L] et de tout occupant de son chef, le voir condamner au paiement de la somme de 3 430 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 7 octobre 2025, voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et l’y condamner en temps que de besoin, dire qu’elle commencera à courir à compter du 1er novembre 2025, le voir condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et celui de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026. A cette audience, Madame [K] [V] divorcée [P] maintient l’intégralité de ses demandes et argumentations initiales, à l’exception de la demande de dommages et intérêts et en actualisant la dette locative à la somme de 4 840 euros. Elle indique ne pas être opposée à des délais de paiement à hauteur de 200 à 300 euros par mois pour apurer la dette locative, tout en maintenant sa demande d’expulsion.

Madame [K] [V] divorcée [P] mentionne qu’une procédure avait déjà été engagée en 2023 mais que les paiements avaient repris par la suite. Elle indique que, selon elle, le locataire a un emploi et qu’il est en couple. Madame [K] [V] divorcée [P] déclare n’avoir aucun contact avec le locataire.

Madame [K] [V] divorcée [P] mentionne n’avoir pas connaissance d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [Y] [L].

Madame [K] [V] divorcée [P] fait également part de sa situation personnelle, indiquant être en invalidité, percevoir une somme de 600 euros par mois et avoir souscrit des crédits immobiliers (pour sa résidence principale et le logement en location).

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Y] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [K] [V] divorcée [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 (en vigueur le 29 juillet 2023), tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 3 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 550 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [K] [V] divorcée [P] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 200-300 euros par mois pour apurer la dette locative, tout en maintenant sa demande d’expulsion.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confrontée à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Monsieur [Y] [L] ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière. Il n’a fourni aucune proposition de paiement de l’arriéré locatif.

Bien que le défendeur ait été absent à l’audience et que sa situation financière et personnelle ne soit pas connue, la bailleresse ne s’y opposant pas, il conviendra d’accorder à Monsieur [Y] [L] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Toutefois, Madame [K] [V] divorcée [P] n’étant pas favorable au maintien dans les lieux et n’étant pas saisi par le locataire, absent, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [K] [V] divorcée [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (en ce sens, Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de Madame [K] [V] divorcée [P] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur.

Madame [K] [V] divorcée [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 février 2026, Monsieur [Y] [L] lui devait la somme de 4 840 euros, échéance du mois de février 2026 incluse et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [Y] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Y] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [Y] [L], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 4 juin 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 470 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [K] [V] divorcée [P] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Madame [K] [V] divorcée [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [K] [V] divorcée [P] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2019, entre Madame [K] [P], d’une part, et Monsieur [Y] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], est résilié depuis le 4 juin 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à payer à Madame [K] [V] divorcée [P] la somme de 4 840 euros (quatre mille huit cent quarante euros) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de février 2026 incluse, arrêté au 2 février 2026 ;

ACCORDE à Monsieur [Y] [L] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant minimal de 200 euros (deux cents euros) et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’ensemble de la dette deviendra de plein droit immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [Y] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 470 euros (quatre cent soixante-dix euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Madame [K] [V] divorcée [P] de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à payer à Madame [K] [V] divorcée [P] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge