TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01464 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NGGV

AFFAIRE :

[L]

C/

S.C.I. VAL D’ESCRIDE

JUGEMENT contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : Madame [R] [L] épouse [M]

Copie : S.C.I. VAL D’ESCRIDE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [R] [L] épouse [M]

née le 23 Décembre 1997 à [Localité 2]

de nationalité Francaise

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. VAL D’ESCRIDE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [E] [T], gérant et associé

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mars 2021, la SCI VAL D’ESCRIDE a consenti à Madame [R] [L] et Monsieur [U] [M] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans sur un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 914,00 euros, outre une provision sur charges comprise entre 125,00 euros et 175,00 euros selon la période de l’année, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 914,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire entre les parties le 1er avril 2021.

Un état des lieux de sortie a été réalisé de façon contradictoire entre les parties le 1er septembre 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 06 octobre 2024, Madame [R] [L] et Monsieur [U] [M] ont contesté les retenues effectuées sur leur dépôt de garantie et ont sollicité sous huitaine la restitution de la somme imputée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 octobre 2024 adressé à Monsieur [U] [M], la SCI VAL D’ESCRIDE a motivé son refus de restitution du dépôt de garantie dans son intégralité, faisant état de dégradations locatives.

Le 03 janvier 2025, Madame [R] [L] épouse [M] et Monsieur [U] [M] ont saisi la Commission Départementale de Conciliation.

Le 27 janvier 2025, la Commission Départementale de Conciliation a rendu un avis de non-conciliation en raison de l’absence non excusée du bailleur.

Par requête du 27 janvier 2025 enregistrée au greffe le 30 janvier 2025, Madame [R] [L] épouse [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin d’obtenir la condamnation de la SCI VAL D’ESCRIDE à lui payer la somme de 320,00 euros au titre des retenues faites sur le dépôt de garantie, outre la somme de 97,30 euros correspondant aux 10% du montant du dernier loyer mensuel payé.

A l’audience du 05 mai 2025, lors de laquelle l’affaire a été retenue et appelée, Madame [R] [L] épouse [M] maintient ses demandes consistant en la somme de 320,00 euros correspondant au reliquat de son dépôt de garantie, outre les 10% du montant du dernier loyer mensuel.

La SCI VAL D’ESCRIDE, représentée par Monsieur [E] [T], gérant et associé, s’oppose à cette demande en soutenant une différence entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Il précise avoir rajouté le point 8. Il ajoute, sans toutefois le justifier, que 1 200,00 euros ont été nécessaires à la réfection du cellier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, Madame [R] [L] épouse [M] justifie avoir respecté les formalités de l’article 750-1 du code de procédure civile, en ce qu’elle a saisi la Commission Départementale de Conciliation en date du 03 janvier 2025, laquelle n’a pu prospérer en l’absence du bailleur, selon avis de ladite Commission rendue le 27 janvier 2025.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

[…] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il est produit un état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er avril 2021. Il est constant que l’état des lieux de sortie a été élaboré le 1er septembre 2024 sur le même document, au regard du fait que les annotations relatives aux constatations effectuées lors de cet état des lieux de sortie ont été inscrites en rouge sur cet unique document, ce qui résulte notamment des signatures des parties sur ledit document, qui a donc été établi contradictoirement entre elles, ainsi que des courriers versés aux débats.

Afin de justifier la retenue d’une partie du dépôt de garantie, la SCI VAL D’ESCRIDE a adressé aux locataires un devis établi le 14 septembre 2024 par la SASU AYB 83 MULTI SERVICE, qui liste les réparations suivantes, pour un montant total de 573,00 euros (TTC) :

Remplacement miroir salle de bain 100x150 (230,00 euros HT),Réfection joint baignoire (80,00 euros HT), Détartrage à l’acide WC (80,00 euros HT), Nettoyage jardin herbes et moquettes avec mise en décharge (120,00 euros HT).

Or, si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Ainsi, il résulte des mentions portées contradictoirement sur l’état des lieux de sortie le 1er septembre 2024, que l’état de certains des postes ci-dessus énoncés était identique entre l’entrée et la sortie des lieux. Il en est ainsi pour la réfection des joints de baignoire, étant donné que sur l’état des lieux d’entrée il était déjà indiqué « joints à refaire », ainsi que du détartrage des WC, pour lequel l’état des lieux d’entrée mentionne des « traces d’humidité anciennes » et des « WC entartrés ».

Le nettoyage du jardin avec mise en décharge n’est pas non plus justifié, au regard du fait qu’aucune mention relative à cet espace n’est précisée sur l’état des lieux de sortie. Le bailleur a admis lui-même avoir rajouté ce point n°8, ce qui résulte également du courrier recommandé qu’il a adressé aux locataires en date du 09 octobre 2024 et dans lequel il soutient que l’état du jardin, qui n’était pas visible le jour de l’état des lieux de sortie, était encombré. Cette remise en état, qui au demeurant n’a pas été débattue de façon contradictoire entre les parties lors de l’état des lieux de sortie, sera ainsi écartée.

En ce qui concerne le remplacement du miroir de la salle de bain, il convient de relever que l’état des lieux de sortie fait mention d’un « miroir brisé ». Or, Madame [R] [L] épouse [M] soutient qu’il s’agit en réalité d’une fissure, ce dont elle justifie par la production d’une photographie, mais dont elle reconnaît être responsable. Néanmoins, le devis présenté par la SASU AYB 83 MULTI SERVICE, qui n’est au demeurant pas signé, ne permet pas de comprendre, notamment par la production d’une facture justifiant le montant du remplacement dudit miroir, que la somme de 230,00 euros HT ait été retenue à ce titre.

Enfin, à l’audience, la SCI VAL D’ESCRIDE soutient avoir été contrainte de procéder à la réfection du cellier, pour la somme de 1 200,00 euros. Outre le fait qu’il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qu’il était déjà mentionné à la date du 1er avril 2021 « Dégâts des eaux – cloisons endommagées », il sera relevé que le bailleur ne produit aucune pièce justificative au soutien de son moyen, lequel sera en conséquence écarté.

En définitive, au regard des développements ci-exposés, la retenue par la SCI VAL D’ESCRIDE de la somme de 573,00 euros sur le dépôt de garantie versé par les locataires n’est pas justifiée au titre de prétendues dégradations locatives commises par ces derniers.

Dans ces conditions, Madame [R] [L] épouse [M] est fondée à solliciter le remboursement de la totalité de son dépôt de garantie, qui a été conservée par son bailleur de façon indue.

Néanmoins, celle-ci sollicite uniquement le remboursement de la somme de 320,00 euros au titre du reliquat, de sorte qu’il ne peut lui être alloué une somme supérieure.

En conséquence, la SCI VAL D’ESCRIDE sera condamnée à verser à Madame [R] [L] épouse [M] la somme de 320,00 euros au titre de la restitution du reliquat de son dépôt de garantie.

Sur la demande de majoration pour retard de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit également qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Madame [R] [L] épouse [M] est bien fondée à solliciter la majoration due au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 10% du loyer mensuel en principal.

Madame [R] [L] épouse [M] sollicite à ce titre la somme de 97,30 euros mensuel.

Au regard du courrier adressé par le bailleur aux locataires en date du 15 mars 2024, il s’avère que le montant du loyer retenu était effectivement de 973,00 euros à compter du 1er avril 2024 et après révision annuelle.

Ainsi, Madame [R] [L] épouse [M] est bien fondée à solliciter le paiement de la part de la SCI VAL D’ESCRIDE de la somme mensuelle de 97,30 euros, et ce à compter du 1er novembre 2024, considération prise du fait que l’état des lieux de sortie était en partie non conforme à l’état des lieux d’entrée au regard des éléments susvisés (s’agissant essentiellement du miroir) et que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué dans son intégralité dans un délai maximal de deux mois.

En conséquence, la SCI VAL D’ESCRIDE sera condamnée à verser à Madame [R] [L] épouse [M] la somme de 681,10 euros correspondant à la majoration due au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, du 1er novembre 2024 au mois de mai 2025 inclus (97,30 euros x 7 mois de retard).

Sur les dépens

La SCI VAL D’ESCRIDE, qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au visa de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI VAL D’ESCRIDE à payer à Madame [R] [L] épouse [M] la somme de 320,00 euros au titre de la restitution du reliquat de son dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI VAL D’ESCRIDE à payer à Madame [R] [L] épouse [M] la somme de 681,10 euros correspondant à la majoration due au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, du 1er novembre 2024 au mois de mai 2025 inclus ;

CONDAMNE la SCI VAL D’ESCRIDE aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT