TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/00230 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NEJQ

AFFAIRE :

[P]

C/

[Z] [U]

[O]

Grosse exécutoire : M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau D’ANGERS + dossier de plaidoirie

Copies :

— M. [Y] [Z] [U]

— Mme [T] [O]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [X] [P]

née le 26 Juin 1945 à HYERES (83400)

de nationalité Française

domiciliée : chez Logis Service Hyeres

18 bis avenue des Iles d’Or

83400 HYERES

représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau d’ANGERS

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [Z] [U]

né le 20 Octobre 1986 à TOULON (83000)

de nationalité Française

33 avenue Ambroise Thomas

Résidence l’Anacapri Bât A 1er étage

83400 HYERES

non comparant, ni représenté

Madame [T] [O]

née le 05 Juillet 1988 à MARSEILLE (13000)

31 rue Eugénie

Résidence Les Jardins d’Helios

83400 HYERES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET

Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Mars 2025

Date des débats : 25 Mars 2025

Date du délibéré : 27 Mai 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 MAI 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 14 janvier 2025 délivrée à l’encontre de [U] [Y] et le 21 janvier 2025 à l’encontre de [O] [T], ci-après désignés les locataires, à la demande de [P] [X], ci-après-désignée le bailleur, à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 25 mars 2025, le bailleur est représenté par son conseil lequel dépose son dossier demandant de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires du logement sis 33 avenue Ambroise Thomas, Résidence l’Anacapri, bât. A, 1er étage, 83400 HYERES, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, le séquestre des biens mobiliers, leur condamnation solidaire à lui payer par provision la somme de 1.428,32 euros arrêtée au 26 août 2024, date de la fin de leur solidarité, condamner [U] [Y] au paiement par provision de la somme de 3.927,36 euros arrêtée au 5 décembre 2024 et réactualisée à la somme de 7334,97 € à l’audience du 25 mars 2025 (selon décompte joint du 10 mars 2025), autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, condamner [U] [Y] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au loyer et charges soit la somme de 1.146,16 euros par mois, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Les locataires [U] [Y] et [O] [T] ne sont pas présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l’article 472 CPC « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, si le locataire [U] [Y] a fait l’objet d’une remise en main propre, le locataire [O] [T] a été régulièrement assigné par un procès-verbal 659 de recherches infructueuses. Il sera donc fait droit à la demande.

Il résulte des pièces versées aux débats et non contestées que les parties sont liées par un bail du 7 janvier 2020 contenant une clause résolutoire pour un logement situé à l’adresse précitée.

1/ Sur la position de [O] [T] au regard de son départ et de la solidarité :

Le locataire [O] [T] a délivré un congé au bailleur pour signaler qu’elle avait quitté le domicile le 23 mai 2023. Ce courrier en recommandé a été écrit le 26 janvier 2024, déposé à la Poste le 29 janvier 2024 et reçu par l’agence immobilière Logis Service, gestionnaire du bien, le 1er février 2024. Dans ce courrier la locataire précise sa nouvelle adresse au 31 rue Eugénie, A1, les Jardins d’Hélios, 83400 HYERES.

Attendu les dispositions de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

« En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

Attendu les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur par le colocataire. Le congé commence à la date de réception par le bailleur ou son mandataire ».

En l’espèce le mandataire du bailleur – l’agence Logis Service – a reçu ce courrier ayant pour objet la désolidarisation du bail locatif le 1er février 2024.

Attendu les dispositions de l’article 641 du code de procédure civile, « Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. Lorsqu’un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d’abord décomptés, puis les jours ».

Attendu les dispositions de l’article 8-1de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 :

« I – La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

VI- La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

En conséquence, il sera constaté que le courrier du colocataire [T] [O] n’est pas un congé en l’absence de délai de préavis.

D’autre part, la teneur des écrits ne permet pas de déterminer si le préavis est de trois mois ou d’un mois. Il sera dit que cette lettre informe le bailleur de l’abandon du domicile par la colocataire à la date du 1er février 2024. Il en résulte que :

La constatation de la résiliation du bail à la date du 1er février 2024 par abandon du domicile par le colocataire [T] [O] :La solidarité de [T] [O] s’éteindra à l’expiration du délai de six mois soit le 31 juillet 2024 à minuit après la réception de sa lettre par le bailleur.Il sera donc dit que [T] [O] est solidaire du colocataire [U] [Y] en ce qui concerne le paiement des loyers et charges jusqu’au 31 juillet 2024 à minuit, qu’à compter du 1er août 2024 elle sera dégagée de toutes obligations envers le bailleur et le colocataire. Les montants des sommes dues seront calculés en fonction de cette solidarité.

2/ Sur la procédure :

Le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi et notamment à la notification de l’assignation au représentant de l’Etat deux mois avant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

2-1/ Sur les commandements de payer, l’acquisition de la clause résolutoire et les sommes dues :

Force est de constater que 2 commandements de payer les loyers et charges ont délivrés.

A/ Le premier, le 21 mai 2024, à chaque adresse connue des deux colocataires.

Les loyers et charges impayés au 15 mai 2024 sont au principal de 3.032,48 euros et concernent les deux colocataires lesquels avaient deux mois pour régulariser la situation et non six semaines.

En effet, il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 7 janvier 2020 et selon l’arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Les colocataires avaient donc jusqu’au 21 juillet 2024 à minuit pour apurer leur dette.

Selon décompte joint en date du 10 mars 2025 page 3 joint par le bailleur, le 21 juillet 2024 la somme due n’était pas soldée, puisqu’il restait 872,16 euros au 5 juillet 2024 et qu’au 1er août 2024 la dette était de 1972,32 euros.

Cette situation entraîne ipso facto deux effets :

1/ Par l’effet de la solidarité, [T] [O] et [U] [Y] seront condamnés à payer solidairement la somme de 872,16 euros arrêtée par définition au 31 juillet 2024 à minuit soit 436,08 euros chacun.

2/ La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non apurement de la dette dans le délai imparti.

B/ Le deuxième commandement de payer du 25 septembre 2024 adressé comme il se doit uniquement au locataire [U] [Y] pour un montant au principal de 2.800,48 euros. Il y a lieu de constater que le décompte du 5 septembre 2024 joint au commandement n’est pas correct puisqu’à la ligne du 1er septembre 2024 la somme est de 2.800,48 euros, or à la ligne du 1er septembre 2024 du décompte du 10 mars 2025 le montant est de 2528,48 euros lequel semble le plus correct puisque tenant compte des sommes en colonne crédit (2 x 272,00 euros).

En conséquence, ce commandement sera déclaré non recevable.

A la date d’audience du 25 mars 2025 le solde débiteur (page 4 du décompte du 10 mars 2025) est de 7.334,97 euros. Il en sera déduit la somme de 872,16 euros précitée pour laquelle les colocataires seront condamnés solidairement par provision à payer au bailleur.

Il en résulte que le colocataire [U] [Y] sera redevable de la somme de 6.462,97 euros et qu’il sera seul condamné à payer par provision au bailleur.

Concernant le diagnostic social et financier du locataire, les services sociaux du département du Var nous ont transmis leur rapport le 5 mars 2025. Il y est mentionné que seul [V] [Y] a répondu aux convocations, que le couple est séparé, en attente de jugement du juge des affaires familiales, que deux enfants sont scolarisés et à la charge de [T] [O], que [V] [Y] envisage de déposer un dossier de surendettement, que ses revenus ne sont pas précisés sauf 338,00 euros d’allocations sociales.

Malgré le rappel de façon claire et légale des obligations du locataire et des conséquences graves des impayés par le premier commandement, les locataires n’ont ni apuré l’intégralité de la dette dans le délai de deux mois, ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales.

Force est de constater que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit le 21 juillet 2024 à minuit pour non apurement de la dette, qu’à cette date [V] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre du logement 33 avenue Ambroise Thomas, Résidence l’Anacapri, bât. A, 1er étage, 83400 HYERES par l’acquisition de la clause résolutoire dudit contrat.

2-2/ Sur l’expulsion, la demande d’astreinte et la suppression des délais :

Le locataire [U] [Y] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à défaut pour ce dernier d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera ordonné son expulsion, celle de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le séquestre des biens et objets mobiliers sera autorisé selon les disposition du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Bien que, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, force est de constater que le locataire ne s’est pas présenté à l’audience, n’a pas adressé de document permettant de connaître sa situation financière et que le décompte fait état d’aucun paiement de loyer pendant 6 mois, de septembre 2024 à février 2025, que seules les allocations de la CAF sont versées, que le locataire s’est vite empressé d’effectuer un règlement en partie du loyer de mars 2025.

Aussi, au vu du droit positif et faute d’accord du bailleur, il y a lieu d’observer qu’aucun délai de grâce n’est possible légalement et que, de surcroît, le dernier loyer avant l’audience n’a pas été totalement payé au vu du décompte produit.

S’il est un fait établi qu’il n’a pas payé son loyer pendant 6 mois, il ne peut en être déduit une mauvaise foi du locataire [U] [Y]. En conséquence la suppression du délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux ne sera pas autorisée. Cette demande sera rejetée.

2-3/ Sur l’indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie :

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 juillet 2024 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Le dernier loyer appelé selon décompte du 10 mars 2025 est de 1.161,60 euros. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 10 mars 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré. [U] [Y] reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 10 mars 2025.

En conséquence, il convient de condamner [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 1.161,60 euros à compter du 10 mars 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Par définition le dépôt de garantie est exigé par le bailleur pour le couvrir des éventuels manquements du locataire dans ses obligations notamment en cas de réparations locatives ou un impayé de loyer et de charges lors de son départ. En l’état actuel du dossier, le bailleur ne sera pas autorisé à conserver le dépôt de garantie tant que l’état des lieux sortant ne sera pas effectué. Cette demande sera rejetée.

2-4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le bailleur a été contraint de poursuivre en justice le locataire défaillant pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges. Le locataire [U] [Y] sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du CPC en ce compris le coût du commandement de payer et à payer au bailleur une somme que l’équité commande de fixer à 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence,

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Au préalable,

Constatons que le courrier du colocataire [T] [O] n’est pas un congé au sens de la loi en l’absence de délai de préavis ;

Constatons que le bail concernant le colocataire [T] [O] est résilié le 1er février 2024 par abandon du domicile ;

Disons que la solidarité de [T] [O] s’éteindra à l’expiration du délai de six mois soit le 31 juillet 2024 à minuit ;

Disons que [T] [O] est solidaire du colocataire [U] [Y] en ce qui concerne le paiement des loyers et charges jusqu’au 31 juillet 2024 à minuit ;

Déclarons le deuxième commandement de payer, en date du 25 septembre 2024, non recevable.

En conséquence,

Constatons par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit suite au premier commandement de payer en date du 21 mai 2024, la résiliation le 21 juillet 2024 à minuit du bail liant les locataires [U] [Y] et [T] [O] à [P] [X] pour le logement sis 33 avenue Ambroise Thomas, Résidence l’Anacapri, bât. A, 1er étage, 83400 HYERES.

Constatons que [U] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail le 21 juillet 2024 à minuit.

Ordonnons le départ immédiat de [U] [Y] et de tous occupants de son chef.

Ordonnons, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion du logement précité du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est, après accomplissement des formalités d’usage, le tout en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Autorisons le séquestre des objets et biens mobiliers selon les dispositions du code précité.

Rejetons la demande du bailleur [P] [X] à conserver le dépôt de garantie.

Condamnons solidairement [T] [O] et [U] [Y] à payer par provision à [P] [X] la somme de 872,16 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024.

Condamnons [U] [Y] à payer seul par provision à [P] [X] la somme de 6.462,97 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025.

Condamnons [U] [Y], occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail le 21 juillet 2024 à minuit, à payer par provision à [P] [X] à compter du 10 mars 2025 une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, soit la somme de 1.161,60 euros, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Rejetons la demande d’astreinte.

Rejetons la demande de suppression du délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Condamnons [U] [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Condamnons [U] [Y] à payer à [P] [X] la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Le greffier Le président