TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 24/01769 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MTVZ

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 2]

C/

Monsieur [V] [H]

JUGEMENT contradictoire du 17 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire :

M^e Thibault POZZO DI BORGO

Copie :

M^e Thierry GARBAIL

délivrées le 17/12/2025

JUGEMENT RENDU LE 17 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2]

domiciliée : chez SELARL [Z] [F] et associés

[Adresse 1], pris en sa qualité d’administrateur provisoire désignée à ces fonctions par ordonnance du tribunal Judiciaire de TOULON du 13 juin 2022 et par ordonnance de prorogation du 08 septembre 2023

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [H]

né le 15 Janvier 1959 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Thierry GARBAIL, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Capucine LACHENAUD, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexandra VILLEGAS

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 16 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 DECEMBRE 2025 par Alexandra VILLEGAS, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [H] est propriétaire d’un appartement composant le lot n°2 dans la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] (83).

Suivant exploit en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en sa qualité d’administrateur provisoire, a assigné Monsieur [V] [H] devant le tribunal de céans en paiement des charges de copropriété.

Par jugement en date du 5 mars 2025, le tribunal judiciaire a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 juin 2025,

— invité la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], pris en sa qualité d’administrateur provisoire, de s’expliquer sur le principal demandé au titre des charges de copropriété au 1er janvier 2025,

— sursis à statuer sur les demandes.

Par jugement du 18 juin 2025, conformément à la demande des parties, le tribunal judiciaire a ordonné le retrait du rôle dans l’attente de l’ordonnance de prorogation de la mission de Maître [F].

Par ordonnances du 15 juin 2025 et 16 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Toulon a prorogé la mission de la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Z] [F], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 3] (83).

Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en qualité d’administrateur provisoire, a déposé des conclusions de réenrôlement.

Le dossier a été retenu lors de l’audience du 16 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] & ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en sa qualité d’administrateur provisoire, a déposé des écritures aux termes desquelles il demande de :

— condamner Monsieur [V] [H] au paiement de la somme de 8.106,17 € représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er juillet 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2023, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil,

— juger que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de Monsieur [V] [H], copropriétaire défaillant, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Monsieur [V] [H] au paiement d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— débouter Monsieur [V] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris de sa demande de délais de paiement,

— condamner Monsieur [V] [H]au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [V] [H] aux entiers dépens,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [V] [H] a déposé des écritures aux termes desquelles il demande de :

— débouter le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], pris en sa qualité d’administrateur provisoire, de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], pris en sa qualité d’administrateur provisoire, à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— écarter l’exécution provisoire de droit,

Subsidiairement,

— accorder les plus larges délais de paiement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

L’ensemble des parties ayant comparu, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par application de l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Selon l’article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le juge qui désigne un administrateur provisoire le charge de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’ administrateur provisoire ou y mettre fin à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires.

En l’espèce, par une ordonnance rendue le 13 juin 2022, la SELARL [Z] [F] & ASSOCIES a été désigné en qualité d’ administrateur provisoire de la copropriété, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés en difficultés, afin de prendre les mesures nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété en lui confiant tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic.

Sa mission a été prorogée par plusieurs ordonnances et notamment par ordonnance du 16 octobre 2025 prorogeant la mission jusqu’au 13 octobre 2026.

Il est établi aux débats que la copropriété est composée de 5 lots appartenant à Monsieur [U] [G], propriétaire de 4 lots à usage d’habitation, et à Monsieur [V] [H], propriétaire du lot à usage commercial.

Il est en outre établi qu’avant la désignation d’un administrateur provisoire, la copropriété était dépourvue de comptabilité et de tout organe de gestion.

Dans son rapport du 12 octobre 2023 et du 24 février 2025, l’administrateur provisoire explique que lors de la première réunion avec les copropriétaires du 26 juillet 2022, les copropriétaires ont émis un avis favorable pour la mise en place d’un formalisme d’un tantième par lot dans l’attente de l’établissement des tantièmes par un géomètre.

À l’appui de sa demande au titre des charges, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en sa qualité d’administrateur provisoire, verse notamment aux débats :

— les résolutions du 30 août 2022, 25 septembre 2023, 13 octobre 2023, 25 juin 2024 et 27 juin 2025 prises par Maître [Z] [F] approuvant les comptes des exercices 2022 à 2024,

— la résolution du 20 décembre 2024 approuvant l’appel de fonds exceptionnel d’un montant de 1.500 € pour les frais de notaire relatifs à la publication de l’état descriptif de division,

— les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023,

— les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025,

— les états de répartition pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023,

— un décompte actualisé des charges au 1er juillet 2025,

Il est constant que sans préjudice de la possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier sa mission, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 précité et chargé de veiller à l’équilibre financier du syndicat et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, lequel exerce les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner.

Il est établi en outre que l’administrateur provisoire a appelé les charges à hauteur de 1/5 par lot sur la base de 5 lots puis sur la base de 6 lots à compter de la publication du modificatif de l’état descriptif de division du 30 janvier 2025.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur, n’ayant justifié ni du paiement des charges restant dues, ni de l’extinction de ses obligations, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 8.106,17 € au titre des charges impayées, arrêtée au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 20 mars 2024 pour la somme de 6.209,25 €, et à compter de la présente décision pour le surplus.

S’agissant des frais de recouvrement, force est de constater que le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant à supporter ces frais, ne produit aucun justificatif et ne justifie ni de la nature des diligences accomplies, ni du montant de ces frais. En conséquence, il sera débouté de sa demande.

Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il appartient ainsi au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Toutefois, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue.

Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l’espèce, les seules pièces produites, si elles confirment les difficultés financières de Monsieur [V] [H] n’apportent aucun élément comptable permettant d’établir que ce dernier est en capacité de respecter un quelconque échéancier.

Il sera ajouté que la copropriété, composée uniquement de deux copropriétaires, s’est trouvée dans une la situation ayant nécessité la désignation d’un administrateur provisoire. Dans un tel contexte, différer le paiement des charges impacterait directement l’autre copropriétaire et compromettrait le fonctionnement même de l’immeuble.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [V] [H] constitue une faute qui cause à l’autre copropriétaire un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété et ce d’autant que cette copropriété est déclarée en difficulté. Cela impose à l’autre copropriétaire de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [V] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [H], succombant, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F] en qualité d’administrateur provisoire, la somme de 8.106,17 € au titre des charges impayées, arrêtée au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 20 mars 2024 pour la somme de 6.209,25 €, et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en qualité d’administrateur provisoire, de sa demande au titre des frais de recouvrement,

DÉBOUTE Monsieur [V] [H] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en qualité d’administrateur provisoire, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (83), représenté par la SELARL [Z] [F] &ASSOCIES, pris en la personne de Maître [Z] [F], en qualité d’administrateur provisoire, la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] aux entiers dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE