TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 24/02458 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MWFR

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LE [Localité 13] en son syndic la SARL CABINET IMMO 2M

C/

Monsieur [K] [L]

Madame [J] [L]

Monsieur [C] [L]

Madame [I] [M] [B]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 JUILLET 2025

Grosse exécutoire :

M^e Donia DHIB

Copie :

M^e Eric GOIRAND

Monsieur [C] [L]

Madame [I] [M] [B]

délivrées le 17/07/2025

JUGEMENT RENDU

LE 17 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LE [Localité 13]

dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en son syndic la SARL CABINET IMMO 2M sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON, substitué par M^e Alexis PACARIN, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [L]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Sandrine GUIDICELLI, avocat au barreau de TOULON

Madame [J] [L]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [L]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [M] [B]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Lydie MAUCHAMP

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 18 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Lydie MAUCHAMP, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [J], Madame [B] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K] sont propriétaires indivis d’un appartement composant le lot n°477 dans la copropriété de l’immeuble [Localité 13] sise à [Localité 15][Adresse 9].

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M aurait enregistré des impayés de Madame [L] [J], Madame [B] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K].

Suivant exploit en date du 15 avril 2024, 18 avril 2024, 23 avril 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M a assigné Madame [L] [J], Madame [B] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K] devant le tribunal de céans aux fins de :

— condamner solidairement Madame [L] [J], Madame [L] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13] au titre des charges impayées la somme de 4 433,23 euros en principal, majorée des intérêts de retard à compter de l’assignation répartie comme suit ;

* 4 133,23 euros correspondant aux sommes restant dues, pour la période du 30/04/2021 au 29/03/2024, an application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles ;

* 300 euros correspondant aux frais exposés nécessaires au recouvrement des créances ;

— condamner solidairement Madame [L] [J], Madame [L] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts par résistance abusive, et sa carence répétée ;

— condamner solidairement Madame [L] [J], Madame [L] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions en réponse visées par le greffe le 18 juin 2025, Monsieur [L] [K], représenté par son conseil a demandé au tribunal de :

— à titre principal, in limine Litis,

— juger que l’assignation diligentée par le [Adresse 14] [Adresse 12], représenté par son syndic était conditionnée par une tentative de conciliation préalable ;

— juger que l’assignation diligentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 12], représenté par son syndic est irrecevable conformément aux articles 54 et 750-1 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire au fond

— juger que Monsieur [L] [K] a réglé sa quote-part des charges impayées,

— juger que Monsieur [L] [K] a fait preuve de diligence et de bonne foi dans le cadre du présent litige,

— juger que le syndic ne peut réclamer des honoraires de gestion à l’indivision [L] eu égard au manque de diligences et de gestion dont il a fait preuve dans la présente affaire,

— en conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [L] [K],

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M à verser à Monsieur [L] [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil en raison de la procédure diligentée de manière légère et abusive à l’encontre de Monsieur [L] [K],

— en toutes hypothèses,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M à verser à Monsieur [L] [K] La somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Eric Goirand, avocat,

Par conclusions en réponse visées par le greffe le 18 juin 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M a demandé au tribunal de :

— condamner solidairement Madame [L] [J], Madame [L] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13] au titre des charges impayées la somme de 4923,58 euros en principal, majorée des intérêts de retard à compter de l’assignation répartie comme suit ;

* 4417,94 euros correspondant aux sommes restant dues, pour la période du 30/04/2021 au 25/03/2025, en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles ;

* 505,64 euros correspondant aux frais exposés nécessaires au recouvrement des créances ;

— condamner solidairement Madame [L] [J], Madame [L] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts par résistance abusive, et sa carence répétée ;

— débouter Monsieur [L] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Madame [L] [J], Madame [L] [I], Monsieur [L] [C], Monsieur [L] [K] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience à laquelle l’affaire a été renvoyée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M, représenté par son conseil, a réitéré les termes de ses conclusions.

Monsieur [L] [K], représenté à l’audience par son conseil, a indiqué qu’il y a une difficulté sur la conciliation préalable car pas toutes les parties ont été convoquées, si la demande est irrecevable, seulement à l’égard de Monsieur [L] [K].

Le demandeur a réitéré les termes de ses conclusions sauf pour le principal et les frais qui ont été actualisés à la somme de 4956,86 euros en principal et 505,64 euros de frais selon décompte arrêté au 16 juin 2025.

Monsieur [L] [K], représenté par son conseil a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de l’action intenté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M à son encontre pour défaut de conciliation préalable. Le défendeur indique qu’il a fait diligence pour s’acquitter de sa quote part et a réitéré les termes de ses conclusions.

Madame [L] [J], Madame [B] [I], Monsieur [L] [C], n’ont pas comparu à l’audience bien que régulièrement avisés de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS

— Sur la procédure

— Sur l’irrecevabilité des demandes in limine litis

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

En l’espèce, aucune tentative de médiation ou de conciliation n’a été préalablement diligentée par le demandeur à l’égard de Monsieur [L] [K].

L’attestation de non-conciliation mentionne uniquement, « messieurs [C] et [G] [L] demeurant ensemble [Adresse 2] ».

Le défaut de tentative de résolution amiable préalable obligatoire entraîne l’irrecevabilité de l’assignation ou de la requête lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros.

Il y a lieu de de déclarer le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M irrecevable en ses demandes à l’encontre de Monsieur [L] [K].

En outre, il convient de constater que la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M est irrecevable à l’encontre de Madame [L] [J] et Madame [B] [I] compte tenu du défaut de conciliation préalable obligatoire en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges »

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.»

Aux termes de l’article 14-1 de la même Loi « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, la demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée. Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M a produit à l’appui de ses prétentions les pièces suivantes :

— relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les arrêtés de compte des 29/03/2024, 25/03/2025 et 16/06/2025,

— l’attestation de non-conciliation,

— les PV AG des 10/09/2016, 30/09/2017, 07/01/2017, 30/06/2018, 29/06/2019, 22/03/2021, 07/06/2021, 07/07/2022, 01/07/2023,

— attestation de non recours des 22/06/2020, 04/04/2024.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

En conséquence, Monsieur [L] [C] n’ayant justifié ni du paiement des charges exigibles, ni de l’extinction de son obligation sera condamné au paiement de la somme de 4956,86 euros au titre des charges de copropriétés dues au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date 23 avril 2024.

S’agissant des frais de recouvrement, il sera fait droit à la demande à hauteur du montant du coût des frais d’huissier soit 80,24 euros (assignation).

Il ne sera pas fait droit à la demande en dommages et intérêts du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M en l’absence d’éléments suffisants versés au dossier.

— Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de rejeter Monsieur [L] [K] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [L] [C] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [L] [C], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable en ses demandes le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M à l’encontre de Monsieur [L] [K] ;

DECLARE irrecevable en ses demandes le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M à l’encontre de Madame [L] [J] et Madame [B] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer au le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M :

— Une somme en principal de 4956,86 euros (QUATRE MILLE NEUF CENT CINQUANTE SIX EUROS ET QUATRE VINGHT SIX CENTIMES) au titre des charges de copropriété dues au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 ;

— Une somme de 80,24 euros (QUATRE VINGT EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des frais ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M, une somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [K] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2M, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] aux entiers dépens ;

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 17 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE