TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09958 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XVLX

N° de Minute : 25/00275

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2025

[S] [Y]

C/

[K] [U], responsable de l’agence [Adresse 15]

[H] [R], ancien syndic

S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, intervenante volontaire

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [Y] demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Virginie STIENNE-DUWEZ, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [U], responsable de l’agence [Adresse 15], domicilié : chez Square Habitat, [Adresse 4], non comparant

Madame [H] [R], ancien syndic, domiciliée : chez Square Habitat, [Adresse 4], non comparante

S.A.S. [Adresse 14], intervenante volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°9958/23 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 3] à [Localité 12] est régi par le statut de la copropriété dont les deux copropriétaires sont M. [S] [Y] et la SARL ANTOLINE représentée par M. [S] [N]

M. [S] [Y] est propriétaire des lots 1 et 2 constitués de locaux commerciaux du rez-de-chaussée et de la cave en sous-sol.

Le syndicat des copropriétés de l’immeuble a, en vertu de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 16/06/2021, désigné le 16 juin 2021 la SAS [Adresse 14] (désignée ci-après SQUARE HABITAT) en qualité de syndic jusqu’au 31 décembre 2022.

M. [S] [Y] a adressé plusieurs courriers à cette dernière les 11/01/2022, 14/10/2022, 16/11/2022, 28/11/2022 afin d’obtenir une copie de l’exercice comptable pour la période du 16 juin 2021 au 16 juin 2022.

Par courrier en recommandé avec accusé de réception du 10/04/2022, il la mettait en demeure de résilier le contrat d’assurance AXA.

Par courrier en recommandé avec accusé de réception du 30/05/2022, il sollicite la facture acquittée pour la période du 16 juin 2021 jusqu’au 30 mai 2022 et pour la période du 16 juin 2020 au 16 juin 2021 s’agissant des « charges communes électriques ».

Par courrier en recommandé avec accusé de réception du 28/06/2022, il sollicite un nouveau devis pour les travaux électriques de la cave, exige une réunion d’extrême urgence d’une assemblée générale extraordinaire,

Par courriers en recommandé avec accusé de réception des 28/06/2022 et 22/07/2022, il formule de multiples griefs à [Adresse 13], dont l’absence de facture concernant les charges communes, non-respect de la loi HAMON, ne pas avoir procédé au ramonage des cheminées, des mensonges, l’absence de rétablissement de l’issue de secours et notifie son refus de régler la somme de 500 € pour la mise en place de l’assemblée générale extraordinaire, somme qualifiée « d’escroquerie ».

Par courrier du 06/12/2022, il rappelle au syndic la pénalité de retard qui lui serait dû du fait de la non transmission des documents demandés dans le délai d’un mois.

Puis par courriers adressés en recommandé avec accusé de réception des 27/12/2022 et 16/01/2023, il mettait en demeure SQUARE HABITAT de lui transmettre le nom et l’adresse des entreprises de nettoyage intervenues dans l’immeuble ainsi que les factures.

Par lettre envoyée en recommandé avec avis de réception du 13/02/2023, il indique avoir reçu une copie du grand livre de compte et ne pas l’approuver car constatant des manquements.

Par lettre envoyée en recommandé avec avis de réception du 22/02/2023, il met en demeure [Adresse 13] en sa nouvelle qualité de président du syndicat des copropriétaires et nouveau syndic, de lui régler la somme de 2575,64 € pour la période du 16/06/2021 au 31/12/2022, au titre d’un indu et de la pénalité de retard et l’enjoint de lui transmettre la mise à jour du registre des copropriétés et les relevés bancaires de « notre » compte.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 24/02/2023, il met à nouveau en demeure le syndic de remettre sous huit jours le relevé de la banque du CREDIT-AGRICOLE concernant le compte du syndicat des copropriétaires

Par lettres recommandées adressées en recommandé avec accusé de réception du 06/03/2023 et du 29/05/2023, il le met en demeure en sa nouvelle qualité de président du syndicat des copropriétaires et nouveau syndic, de lui régler la somme de 2575,64 € pour la période du 16/06/2021 au 31/12/2022, de lui transmettre la mise à jour du registre des copropriétés.

Par procès-verbal de constat du 15/06/2023, le conciliateur de justice du ressort du tribunal judiciaire de LILLE saisi par M. [Y] établissait l’échec de la tentative de conciliation.

Par requête enregistrée par le greffe du tribunal judiciaire de LILLE le 25 septembre 2023, M. [S] [Y] demandait la convocation de M. [K] [U] en qualité de responsable du syndic, la société [Adresse 14], et de Mme [H] [R] en qualité d’ancien syndic et en vue de leur condamnation à lui régler les sommes de 3099 € pour non-respect de la loi du 10 juillet 1965, de 698,64 € au titre d’un indu suite à un trop versé, et de 600 € à titre de dommages et intérêts et 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024. Puis elle a été renvoyée à l’audience du 24 septembre 2024 afin de mettre dans la cause, sur invitation du magistrat, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 15, pris en la personne de son syndic, par voie d’assignation. Puis, elle est à nouveau renvoyée à plusieurs reprises pour permettre sa mise en état.

A l’audience des plaidoiries du 23 septembre 2025, M. [Y] était représenté, M. [K] [U] et Mme [H] [R] non comparants ni représentés. Était également représentée la SAS SQUARE HABITAT NORD DE France, intervenant volontairement à la procédure engagée par M. [Y] contre M [K] [U] et Mme [H] [R].

RG n°9958/23 – Page KB

M. [Y], se référant à ses écritures, sollicite du tribunal la condamnation de [Adresse 13] à lui payer la somme de 2167,26 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier au titre des charges de copropriété trop versées ; de l’enjoindre à communiquer les relevés de compte bancaire, les coordonnées de la banque et le numéro de compte bancaire de la copropriété pendant son année de mandat et, ce, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir sous astreinte de 15 € par jour de retard ; de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 2940 € pour ne pas avoir communiqué les documents dans les délais ; de la condamner à payer à M. [S] [Y] la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts pour non résiliation du contrat d’assurance et pour mise en danger de la vie d’autrui ; de débouter SQUARE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, de la condamner à lui régler la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Il abandonne ses demandes à l’encontre de M. [K] [U] et de Mme [H] [R].

Il expose que [Adresse 13] engage sa responsabilité contractuelle car elle a commis des fautes, notamment celle de ne pas respecter la loi HAMON et des erreurs dans les quantièmes de répartition des charges, de sorte que le montant des sommes réclamées à M. [Y] au titre des charges de copropriété était erroné.

Aux termes de ses écritures, SQUARE HABITAT demande que le tribunal constate l’irrecevabilité et le débouté de M. [S] [Y] en toutes ses demandes et sa condamnation à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle expose notamment que M [S] [Y] est irrecevable sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile s’agissant de sa demande au titre des sommes trop perçues pour le règlement des charges de copropriété.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

En l’espèce, tant Monsieur [K] [U] que Madame [H] [R] ont signé l’accusé de réception du recommandé par lequel ils étaient convoqués à l’audience du 28 mai 2024. La décision à intervenir, non susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

Sur la comparution volontaire de la SAS [Adresse 14]

Aux termes de l’article 66 du même code, « constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ».

Suivant l’article 68 suivant, « les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense (…) ».

Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant (…) ».

Il résulte de l’ensemble de ces articles, qu’une intervention volontaire qui a pour objet de rendre un tiers partie au procès engagé par les parties originaires constitue une demande incidente et qui, suivant l’article 70 du même code, est recevable dès lors qu’elle se rattache à la demande principale par un lien suffisant.

En l’espèce, les demandes de M. [S] [Y] ne sont plus dirigées contre M [K] [U] et Mme [H] [R], mais contre le syndic, la SAS SQUARE HABITAT NORD DE France.

Son intervention volontaire est donc recevable.

Sur la demande en paiement de la somme de 2167,26 € au titre des charges de copropriété

Sur sa recevabilité

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non6recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, le contrat de syndic signé le 16 juin 2021 est conclu entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la SAS [Adresse 14], cette dernière ayant mandat d’exercer la mission de syndic soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1065 et des articles 1984 et suivants du code civil relatifs aux contrats de mandat.

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 9], document contractuel liant les copropriétaires à l’immeuble représenté par son syndicat, rappelle à son article 13 que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget prévisionnel de l’exercice voté ;

Aux termes de l’article 10 de la loi précitée, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

Il résulte de ces dispositions, que si un règlement indu de charges de copropriété doit être remboursé, conformément aux articles 1302 et suivant du code civil, par celui qui l’a perçu, en l’espèce le syndicat, il convient néanmoins de constater que le moyen invoqué par M. [Y] est une faute de gestion du syndic qui serait à l’origine de l’indu justifiant qu’il soit lui-même condamné à régler l’indu à titre de dommages et intérêt.

Il justifie donc d’un intérêt à agir et sa demande sera déclaré recevable.

Sur le bien-fondé de sa demande

En application de l’article 1231-1 du code civil invoqué par M. [S] [Y] comme moyen de droit au soutien de sa demande, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de ces dispositions, M [S] [Y] doit donc démontrer l’existence d’un contrat le liant à la partie contre laquelle il souhaite engager sa responsabilité contractuelle.

Il est rappelé que les parties doivent prouver les faits propres à fonder leurs prétentions en application de l’article 9 du code de procédure civile et que conformément à l’article 446-2-1 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation […] Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il convient de rappeler que le contrat de syndic signé le 16 juin 2021 est conclu entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la SAS SQUARE HABITAT NORD DE France, cette dernière ayant mandat d’exercer la mission de syndic soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1065 et des articles 1984 et suivants du code civil relatifs aux contrats de mandat.

M. [S] [Y] n’est lié par aucun lien contractuel avec [Adresse 13].

En tout état de cause, faute de preuve de l’existence d’un lien contractuel qui engagerait la responsabilité contractuelle de SQUARE HABITAT à son égard, M. [S] [Y] sera débouté de sa demande.

— Sur la demande de communication des relevés de compte bancaire, les coordonnées de la banque et le numéro de compte bancaire de la copropriété pendant son année de mandat

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de cessation du mandat de [Adresse 13], « en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En l’espèce, SQUARE HABITAT a été le mandataire du syndicat de copropriété de la résidence [8] 15 du 16 juin 2021 au 31 décembre 2022 ;

Par assemblée générale du 13 février 2023 des copropriétaires de la résidence [8] 15, M. [S] [Y] a été élu nouveau syndic.

Par lettres envoyées en recommandé avec avis de réception du 22/02/2023 puis du 24/02/2023, il a enjoint à [Adresse 13] de lui transmettre la mise à jour du registre des copropriétés et les relevés bancaires de « notre » compte.

SQUARE HABITAT justifie avoir transmis les pièces demandées à M. [N] par mail du 7 février 2023 qui a été élu suppléant du syndic par la même assemblée générale, et à ce titre, avait qualité pour les recevoir.

En tout état de cause, sa demande aux fins d’injonction de communication de pièces devait être adressée au président du tribunal judiciaire statuant en référé conformément aux dispositions précitées.

M. [S] [Y] sera donc débouté à ce titre.

Sur la condamnation de [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 2940 € pour ne pas avoir communiqué les documents dans les délais,

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (…),

Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

En application de ce texte, la communication de pièces se rapportant à la gestion du syndic peut être demandée par le conseil syndical, qualité dont M. [Y] ne justifie pas, s’agissant de ses demandes de communication effectuées avant le 31 décembre 2022 ;

Il sera encore observé qu’en tout état de cause, ce n’est pas le tribunal judiciaire, mais son président, qui est compétent pour condamner le syndic au paiement des pénalités susvisées selon la procédure accélérée au fond.

M. [Y] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la condamnation de SQUARE HABITAT à payer à M. [S] [Y] la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts pour non résiliation du contrat d’assurance et pour mise en danger de la vie d’autrui,

Il est à nouveau rappelé que les parties doivent prouver les faits propres à fonder leurs prétentions en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Et qu’en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation […] Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale et gère les contrats au nom du syndicat.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque causant dommage à autrui engage son auteur à le réparer ;

En l’espèce, M. [Y] invoque la loi n°2014-344 du 17 mars 2024 dite loi HAMON qui facilite la résiliation des contrats à tacite reconduction après un an pour les consommateurs.

Toutefois, il n’explique pas quel serait le manquement du syndic au regard de cette loi, sachant qu’il revenait à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence de voter la résiliation du contrat d’assurance.

S’agissant de la mise en danger d’autrui qui aurait été causée par l’absence de ramonage, M. [Y] ne justifie d’aucun fait dommageable qu’il aurait subi.

M. [Y] sera à ce titre débouté à nouveau.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, M. [S] [Y] sera condamné aux dépens de la présente instance,

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la SAS [Adresse 14] la charge des frais exposés dans le cadre de la présente procédure et il convient de condamner M [S] [Y] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SAS SQUARE HABITAT NORD DE France,

DECLARE recevable M. [S] [Y] de sa demande tendant à la condamnation de la SAS [Adresse 14] de lui régler la somme de 2167,26 € au titre des charges de copropriété, mais la DECLARE mal fondée,

DEBOUTE M. [S] [Y] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à la SAS SQUARE HABITAT NORD DE France la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [Y] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2025,

Le Greffier Le Juge