REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux

N° RG 24/01537 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MO6M

En date du : 22 janvier 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt deux janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 octobre 2025 devant Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026.

Signé par Anne LEZER, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [L] [E] [V], née le 10 Septembre 1965 à [Localité 9] (ESPAGNE), de nationalité Française, Profession : Fonctionnaire, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie PIN, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [O], né le 29 Juin 1973 à [Localité 8] (ALLEMAGNE), de nationalité Allemande, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sylvain COIN, avocat au barreau de TOULON

Maître [I] [W], Profession : Notaire honoraire, demeurant [Adresse 7]

ET

S.C.P. [C] [W] et ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentés par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Sylvain COIN – 1014

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Virginie PIN – 31

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte de compromis de vente reçu le 20 juillet 2023 par Maître [I] [W], notaire associé membre de la SCP « [C]-[W] et ASSOCIES » à OLLIOULES, Madame [E] [V] a vendu à monsieur [Z] [O] un ensemble immobilier consistant en un immeuble élevé de deux étages situé [Adresse 4] et [Adresse 1] au prix de 1 200 000,00€.

Il était convenu entre les parties que le prix serait payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique. Aucune condition suspensive de prêt n’était prévue à ce contrat.

Une pénalité de l’ordre de 120 000€ était indiquée si l’une des parties ne satisfaisait pas à ses obligations et il était stipulé que l’acquéreur déposerait la somme de 60 000€ au moyen d’un virement bancaire au plus tard dans les 10 jours de ce compromis à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire qui est constitué séquestre.

La signature de l’acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 10 octobre 2023 par le ministère de Maitre [W].

Au regard de l’impossibilité de réunir les fonds nécessaires à cette acquisition, la vente n’a pu avoir lieu à la date du 29 septembre 2023.

Monsieur [O] a sollicité un rendez-vous en l’office notarial le 10 octobre 2023 au cours duquel il a proposé une indemnité compensatrice transactionnelle de 10 000€ que Madame [V] a décliné estimant que son préjudice était plus important.

Madame [V] a saisi un conciliateur de justice et toute tentative de résolution amiable du litige a échoué.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, [L] [E] [V] a assigné [Z] [O], Maître [I] [W], notaire à OLLIOULES et la SCP [C]-[W] et ASSOCIES, titulaire de l’office notarial à OLLIOULES au visa des articles 1240 et suivants et 1231-5 du Code Civil aux fins de :

— Condamner [Z] [O] à verser à [E] [V] une somme de 120 000€ en application de la clause pénale contenue dans l’avant contrat du 20 juillet 2023 ;

— condamner solidairement et conjointement Maître [I] [W] et la SCP [C]-[W] et ASSOCIES à lui verser la somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

— condamner Monsieur [O] et l’étude [C]-[W] et ASSOCIES, notaires à [Localité 6], à lui verser une somme de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC;

— condamner Monsieur [O], Maître [I] [W] et l’étude [C]-[W] et ASSOCIES, notaires à [Localité 6] aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire d la décision à intervenir.

Par conclusions en réplique [L] [E] [V] a maintenu ses demandes auxquelles il conviendra de se reporter et a demandé de débouter Maître [W], la SCP [C]-[W] et Monsieur [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Elle soutient que la responsabilité de Monsieur [O] est engagée au regard de la clause pénale contenue dans l’avant contrat prévoyant qu’en cas de non régularisation par l’une des parties de l’acte authentique, il sera versé la somme de 120 000€ à titre de dommages et intérêts.

Elle explique que malgré plusieurs mises en demeure pour régulariser la vente, l’acheteur ne s’était pas exécuté et qu’en conséquence elle avait subi des préjudices notamment de jouissance de son bien car elle avait dû déménager pour libérer les lieux ; exposer des frais pour l’acquisition d’un autre bien ; installer une cuisine dans sa maison ; des frais de garde meuble et un préjudice moral.

Elle prétend, en outre, que Maître [W] a manqué à son devoir de conseil et de renseignement en ne vérifiant pas le versement du dépôt de garantie et en ne l’informant pas de cette absence de versement qui aurait de l’être effectué dans les 10 jours à compter du compromis de vente.

Par conclusions récapitulatives en défense auxquelles il conviendra de se reporter Maître [I] [W] et la SCP [C]-[W] et ASSOCIES, titulaire d’un office notarial à OLLIOULES ont demandé au Tribunal de :

— Déclarer les demandes de Madame [V] à l’encontre de Maître [I] [W] et la SCP [C]-[W] et ASSOCIES, titulaire d’un office notarial à OLLIOULES mal fondées ;

— Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et contestations à l’encontre de Maître [I] [W] et la SCP [C]-[W] et ASSOCIES, titulaire d’un office notarial à OLLIOULES ;

— Débouter monsieur [Z] [O] de sa demande à l’encontre de condamnation de Maître [I] [W] et la SCP [C]-[W] et ASSOCIES, titulaire d’un office notarial à OLLIOULES à le relever et garantir, ce dernier ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude ;

— Juger n’y avoir lieu à maintenir l’exécution provisoire du jugement ;

— Condamner Madame [V] et/ou Monsieur [O] au paiement de la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL GARRY & ASSOCIES en application de l’article 699 du CPP.

Ils soutiennent que le bien de la demanderesse est toujours à la vente, qu’elle ne subit aucun préjudice suite à un défaut d’information du non versement du dépôt de garantie ; que dès le 23 septembre 2023 elle a eu connaissance de cette absence de versement et a pourtant fait le choix de poursuivre la vente en régularisant par une procuration et a même permis à l’acquéreur de disposer des lieux avant que la totalité des fonds ne soit versée.

Par ailleurs ils précisent que le fait que Monsieur [O] n’ait pas versé le dépôt de garantie est une faute incombant au seul acheteur et ne pourrait être reproché au notaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 mai 2025 auxquelles il conviendra de se reporter pour de plus amples explications, Monsieur [Z] [O] a demandé au Tribunal de :

A titre principal

— Débouter Madame [E] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

A titre subsidiaire

— Juger que la clause pénale est manifestement excessive ;

Juger qu’elle sera modérée à la somme de 10 000€ déjà versée ;Juger que Monsieur [O] s’est déjà acquitté de cette somme par chèque déposé à l’office notarial ;A titre encore plus subsidiaire-Condamner in solidum Maître [I] [W] et la SCP [C]-[W] et ASSOCIES, titulaire d’un office notarial à OLLIOULES à relever et garantir Monsieur [O] de toute condamnation prononcée à son encontre ;

En tout état de cause

— Débouter Madame [V] de ses demandes de dommages et intérêts

— Débouter Madame [V] et Maître [I] [W] et la SCP [C]-[W] et ASSOCIES, titulaire d’un office notarial à OLLIOULES de leur demande de condamnation de ladite commune au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ;

— Juger que l’exécution provisoire de droit sera écartée ;

— Condamner tout succombant à payer à Maitre [K] [S], la somme de 3 500,00€ sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Il soutient qu’effectivement un dépôt de garantie était prévu au contrat et n’a pas été versé mais il considère que Madame [V] y a renoncé implicitement à partir du moment où elle a accepté de réitérer l’acte authentique en toute connaissance de cause, qu’elle a signé une procuration en l’attente des fonds et a autorisé l’acheteur à occuper le bien alors que le prix de la vente n’était pas versé. Selon Monsieur [O] ces comportements constituent une acceptation tacite de poursuivre le contrat malgré le défaut de versement du dépôt de garantie.

Il évoque aussi le fait qu’elle aurait eu un comportement fautif en déménageant de son propre chef sans attendre la disponibilité totale des fonds et qu’elle pouvait se rapprocher du notaire ou de l’acheteur pour vérifier que les conditions du contrat étaient remplies.

Par ailleurs il estime que la clause pénale est excessive car le bien immobilier n’a pas été endommagé ; que Madame [V] ne démontre pas avoir subi un préjudice équivalent à la somme de 120 000€ et qu’il a spontanément versé la somme de 10 000€ en dédommagement, précision faite que le bien en question est toujours à la vente.

Il prétend que Madame [V] n’apporte pas de preuves suffisantes quant à l’existence de préjudices et que si condamnations devaient avoir lieu, il conviendrait d’appeler en garantie le notaire au regard de sa faute dans le défaut d’information.

La clôture de l’affaire a été fixée au 23 septembre 2025.

L’audience s’est tenue le 23 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

SUR CE :

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur le fond :

Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du Code Civil dispose que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’un devoir absolu de conseil et sa responsabilité ne sera engagée que s’il existe un manquement à ses obligations, un préjudice né réel et certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Force est de constater que lors du compromis de vente en date du 20 juillet 2023 signé par Madame [V] et Monsieur [O] en personne devant Maitre [I] [W] il était convenu en page 8 que l’acquéreur devait déposer au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les 10 jours des présentes et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire, lequel est constitué séquestre, une somme de 60 000€ et qu’en cas de non versement à la date convenue, les présentes seraient considérées comme caduques et non avenues si bon semble au vendeur.

Le compromis a prévu en page 26 que la signature de l’acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 10 octobre 2023.

Il s’avère et cela ressort d’un courrier en date du 23 octobre 2023 de Madame [V] adressé à Monsieur [O] que le 29 septembre 2023, l’acte devait être régularisé et que malgré un rappel du notaire de verser les fonds nécessaires le 22 septembre 2023, l’acte n’a pu être signé en l’absence des fonds.

Madame [V] écrit de façon très explicite le 23 octobre 2023 « le notaire n’a à ce jour reçu ni le dépôt de garantie prévu à l’avant contrat ni le virement de prix nécessaire à la passation de l’acte qui devait être régularisé le 29 septembre dernier ».

Maître [W] ne rapporte nullement la preuve que cette information a été donnée au vendeur par un quelconque courrier, il admet seulement dans un courrier en date du 13 novembre 2023 avoir informé l’acquéreur de son obligation de versement du dépôt de garantie.

L’acte notarié passé le 20 juillet 2023 imposant le versement d’un dépôt de garantie dans un délai précis soit avant le 30 juillet 2023, n’a pas atteint son but puisqu’aucun versement n’a été effectué et cela présume la faute du notaire qui n’a pas informé le vendeur et n’a procédé à aucune diligence pour que cette clause soit efficiente.

Ainsi en s’abstenant de toutes informations à l’égard de Madame [V] entre le 23 juillet 2023 et le 29 septembre 2023 sur l’absence du versement du dépôt de garantie, il est établi que Maître [W] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle.

Sur le préjudice subi par Madame [V] :

La demanderesse soutient qu’elle a subi un préjudice en lien direct avec ce défaut d’information car elle a exposé des frais de déménagement, des frais de garde meuble, a acquis un nouveau bien pour lequel elle a signé une promesse de vente et a dû emménager à nouveau dans son bien et procéder à des travaux.

Maître [W] expose que Madame [V] ne démontre pas que le défaut d’information du règlement du dépôt de garantie aurait été la cause de son préjudice car malgré l’absence de versement elle a fait le choix de poursuivre la vente et même autoriser l’acquéreur à occuper les lieux et qu’elle ne prouve pas qu’elle avait un autre acquéreur potentiel durant cette période.

Force est de constater que les préjudices évoqués par Madame [V] ne sont pas en lien direct et certain avec le défaut d’information sur l’absence de versement du dépôt de garantie car il s’avère que le 29 septembre lorsqu’ elle a eu connaissance de cette absence de fonds, elle a décidé de poursuivre la vente et a admis de signer des procurations afin que l’acte puisse être régularisé dès réception des fonds ; qu’elle a autorisé l’acquéreur à occuper son bien sans avoir la garantie de recevoir les fonds et de ce fait de procéder à un déménagement .

Les frais liés au déménagement et garde meubles n’ont aucun lien direct avec la faute du notaire.

De la même façon Madame [V] soutient qu’elle a signé une promesse d’achat pour un bien situé sur la commune de [Localité 5] le 8 aout 2023 qu’elle a dû abandonner au regard de l’annulation de la vente de son propre bien.

Toutefois il ressort des pièces que Madame [V] a signé un compromis de vente le 20 juillet 2023 et dans un délai très court suivant cet acte, n’attendant pas la réitération de l’acte authentique, a signé une promesse unilatérale de vente, elle ne peut donc reprocher au notaire l’existence d’un préjudice lié à l’annulation de ce dernier achat alors qu’elle-même n’a pris aucune précaution vis à vis de la vente de son bien et n’a pas attendu de la finaliser complètement.

Enfin Madame [V] ne rapporte nullement la preuve que ce défaut d’information du notaire lui a fait perdre des chances de vendre son bien puisqu’entre le 20 juillet 2023 et le 29 septembre 2023 elle ne verse aucune pièce attestant d’autres propositions qu’elle aurait refusées.

Madame [V] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts exercée à l’encontre de Maitre [W] et de la SCP [C]-[W].

Sur l’appel en garantie du notaire sollicité par Monsieur [O] :

Si la faute de Maître [W] paraît établie pour un manque d’information concernant l’absence de versement du dépôt de garantie, il en va différemment du préjudice de Madame [V] qui sera déboutée de ce chef en l’absence de lien direct et certain avec la faute, en conséquence l’appel en garantie du notaire ne saurait être retenu et Monsieur [O] sera débouté de sa demande faite à titre très subsidiaire.

Sur la responsabilité de Monsieur [O] :

Madame [V] invoque la clause pénale contenue dans l’avant contrat en page 8 prévoyant qu’en cas de non régularisation par l’une des parties, celle-ci devra verser à l’autre partie la somme de 120 000€ à titre de dommages et intérêts ainsi que son courrier adressé le 23 octobre 2023 à Monsieur [O] qui le mettait en demeure de régulariser ses engagements.

Monsieur [O] admet n’avoir pu rassembler la somme pour pouvoir acheter le bien immobilier et s’en est excusé dans un courrier proposant à Madame [V] un dédommagement à hauteur de 10 000€. Toutefois il soutient que Madame [V] ne peut invoquer la caducité de la promesse de vente car elle y aurait renoncé implicitement en acceptant un rendez-vous pour la réitération de l’acte authentique et en autorisant l’acquéreur à occuper le logement. Par ailleurs il invoque le fait qu’elle a déménagé de son propre chef sans attendre la réalisation de la vente et que l’attitude de Madame [V] a été pour le moins imprudente.

A titre subsidiaire il soutient que la clause pénale intégrée dans le compromis est excessive et il demande au Tribunal de la réduire à hauteur de 10 000€.

Force est de constater que Madame [V] ne demande à l’encontre de Monsieur [O] que l’application de la clause pénale et qu’il s’avère qu’elle a effectivement déménagé et libéré le bien sans attendre la réitération de l’acte authentique, que les frais de déménagement et de garde meubles auraient pu être évités puisque le 29 septembre Madame [V] a eu connaissance de l’absence de fonds, qu’un délai de 2 mois a séparé le compromis et la connaissance de l’impossibilité de faire cette transaction, que ce délai raisonnable ne lui a pas été préjudiciable, que le bien immobilier n’a pas été endommagé dans un délai si court, qu’il n’est pas établi qu’elle a subi un préjudice s’élevant à hauteur de 120 000€ et qu’elle ne démontre pas avoir refusé d’autres offres. Si effectivement Monsieur [O] a failli à son obligation contractuelle, la clause pénale insérée dans l’avant contrat apparaît comme manifestement excessive et doit être réduite conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil qui permettent au juge de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En conséquence et au vu des pièces produites et des circonstances particulières de la vente, cette pénalité apparaît excessive et devra être réduite, elle sera donc fixée à hauteur de 10 000€.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ainsi attachée à la présente décision.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

Madame [V] et Monsieur [O] seront condamnés solidairement à verser à Maître [W] et la SCP [C]-[W] la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] sera condamné à verser à Madame [V] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC.

Les dépens resteront à la charge de Monsieur [O].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DEBOUTE [E] [V] de toutes ses demandes exercées à l’encontre de Maître [I] [W] et de la SCP ROQUEBERET-[W], notaires associés à OLLIOULES ;

DEBOUTE [E] [V] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice à l’égard de Maître [I] [W] et de la SCP [C]-[W], notaires associés ;

DIT que la clause pénale insérée dans l’avant contrat en date du 20 juillet 2023 signé entre [E] [V] et [Z] [O] est manifestement excessive et la fixe à la somme de 10 000€ ;

CONSTATE que cette somme de 10 000€ a déjà été versée par [Z] [O] et est détenue par la SCP [C]-[W], notaires associés depuis le 11 octobre 2023 sous la référence 177744 M&Mme [O] [G] -dossier n° 1031717 vente [V]/[O] ;

CONDAMNE [Z] [O] à verser à [E] [V] la somme de 10 000€, détenue par la SCP [C]-[W], en application de la clause pénale contenue dans l’avant contrat du 20 juillet 2023 ;

DEBOUTE [Z] [O] de sa demande de condamnation de Maître [I] [W] et de la SCP [C]-[W] à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

DEBOUTE [Z] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée à l’encontre de tout succombant ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE solidairement [E] [V] et [Z] [O] à payer à Maître [I] [W] et la SCP [C]-[W] la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [O] à payer à [E] [V] la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire par provision,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE