REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/02138 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LQJK

En date du : 20 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mars 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice SARL CABINET IMMO 2M, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSES :

Madame [U] [O] [C] [W], née le 18 Août 1960 à [Localité 1] (83), de nationalité, demeurant [Adresse 3]

Et

Madame [C] [X] [E] [W], née le 11 Avril 1968 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

toutes deux représentées par M^e Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON

Madame [Q] [G], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [D] [K], née le 14 Février 1991 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Emilie DECHAND-LANG, avocat au barreau de TOULON

Madame [T] [K] épouse [V], née le 02 Février 1986 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

défaillante

Grosses délivrées le :

à :

M^e Laetitia CRISCOLA – 1004

M^e Emilie DECHAND-LANG – 176

M^e Paul GUEDJ – 349

M^e Frédéric PEYSSON – 1005

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] sont nus-propriétaires en indivision des lots 1, 2 et 3 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Monsieur [P] [W] était usufruitier.

Suivant exploits en date des 4 et 9 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1], a assigné Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K], Madame [T] [V] et Monsieur [P] [W] devant le tribunal d’instance de Toulon aux fins notamment de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

• 1.174,79 € au titre des charges impayées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, et à défaut à compter de l’assignation,

• 553,26 € au titre des frais de recouvrement,

• 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 février 2019, le président du tribunal judiciaire a désigné Maître [R] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1].

La mission de Maître [R] ayant pris fin, la société CABINET IMMO 2 M a été désignée en qualité de syndic.

Monsieur [P] [W] est décédé le 24 avril 2019 laissant pour lui succéder Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V].

Par jugement du 19 janvier 2022, la 5ème chambre du tribunal judiciaire s’est déclarée incompétente au profit de la 4ème chambre.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET IMMO 2 M, demande au tribunal, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner solidairement Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] au paiement des sommes suivantes :

• 22.987,24 € au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 30 août 2022 avec intérêts à compter de la mise en demeure, et à défaut de l’assignation,

• 1.548,08 € au titre des frais relevant de l’article 10.1 de la loi du 10juillet 1965,

• 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] aux entiers dépens,

— débouter Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement pour le tout.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2023, Madame [U] [W] et Madame [C] [W] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 62-5 du décret du 17 mars 1965, débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, Madame [Q] [G] demande au tribunal de :

— prononcer la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2017 mais aussi ceux des années 2019 et 2020 qui ont été adoptés par Maître [R] seul sans en rendre compte aux différents copropriétaires en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Maître [R], au titre de sa responsabilité professionnelle, à lui payer les sommes suivantes :

• 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• 3.000 € au titre de l’amende civile,

• 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Johanna REBHUN.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2025, Madame [D] [K] demande au tribunal de :

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter toute autre partie de toute demande formée à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [T] [V] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 7 octobre 2025, la clôture a été fixée au 12 octobre 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 18 mars 2026 a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser qu’il ne sera pas statué sur les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », qui ne seraient en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’ administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

Par application de l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1] verse aux débats :

— la matrice cadastrale,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2017,

— le relevé général des dépenses pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017,

— le commandement de payer du 30 octobre 2017,

— les appels de provisions pour la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2018,

— le grand livre pour la période du 1er janvier 2017 au 26 avril 2019,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2018,

— les résolutions du 30 octobre 2019 portant approbation du budget prévisionnel des années 2019,2020 et 2021,

— les résolutions du 30 juin 2020 portant approbation des comptes des exercices 2018 et 2019,

— le rapport sur les diligences accomplies par Maître [R],

— les appels de provisions pour la période du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2021,

— les régularisations de charges des exercices 2019 et 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2022,

Il est constant que l’approbation des comptes par l’assemblée générale suffit à établir la certitude, la liquidité et l’exigibilité de la créance du syndicat des copropriétaires et qu’une contestation n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité des charges tant que la décision d’assemblée générale n’a pas été judiciairement annulée.

Dans le cadre d’une action en recouvrement, il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de démontrer la régularité des convocations aux assemblées générales ni la notification des procès-verbaux, ces irrégularités éventuelles ne pouvant être invoquées qu’au soutien d’une action en nullité des décisions de l’assemblée générale, laquelle est enfermée dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, les consorts [W]-[G]-[K]-[V], et plus particulièrement Madame [Q] [G] qui sollicite notamment la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2017, ne justifient pas avoir exercé, dans les délai prévu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, une action en contestation tendant à l’annulation des assemblées générales dont ils critiquent la régularité.

Dès lors, leurs moyen tirés de l’absence de convocation régulière et de notification des décisions sont, dès lors, inopérants dans le cadre de la présente instance en recouvrement.

Il est en outre de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire.

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes ainsi que les résolutions de l’administrateur provisoire portant approbation des comptes pour les exercices litigieux, lesquels sont devenus définitifs et leur sont pleinement opposables.

Ces pièces suffisent à justifier la créance dont il se prévaut à l’encontre des consorts [W]-[G]-[K]-[V], propriétaires indivis des lots concernés et tenus, à ce titre, au paiement des charges.

Par ailleurs, leur argumentation relative au caractère prétendument disproportionné des charges, en particulier en raison des honoraires de l’administrateur provisoire, ne saurait davantage prospérer. D’une part, ces charges résultent de décisions régulièrement adoptées ou, s’agissant des périodes d’administration provisoire, de décisions prises dans le cadre des pouvoirs conférés à l’administrateur. D’autre part, aucune faute de gestion ayant donné lieu à condamnation n’est établie.

S’agissant de la responsabilité alléguée de Maître [R], il y a lieu de relever qu’il n’est pas partie à l’instance. S’il est intervenu en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires au cours de la procédure, les demandes formées à son encontre au titre de sa responsabilité professionnelle sont irrecevables faute de mise en cause régulière.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs, n’ayant justifié ni du paiement des charges restant dues, ni de l’extinction de leurs obligations, seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 22.987,24 € au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 30 août 2022 avec intérêts au taux légal à compter de cette date dans la mesure où le point de départ desdits intérêts ne saurait être antérieur à l’exigibilité des sommes en litige.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge des copropriétaires poursuivis.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il ne sera fait droit à cette demande qu’à la hauteur du montant du commandement de payer du 30 octobre 2017, soit la somme de 150,49 €.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150,49€ au titre des frais de recouvrement.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’ indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’ indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le règlement de copropriété versé aux débats contient une clause de solidarité relative aux indivisaires les tenant pour solidairement responsables du règlement des charges.

En conséquence, Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] seront condamnées solidairement au paiement des charges et des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que la copropriété est constituée que de deux copropriétaires, l’indivision [W] et Madame [F]. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET IMMO 2 M, la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V], succombant, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET IMMO 2 M, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de Maître [R],

CONDAMNE solidairement Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET IMMO 2 M, la somme de 22.987,24 € au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 30 août 2022 et ce avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET IMMO 2 M, la somme de 150,49 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET IMMO 2 M, la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET IMMO 2 M, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [W], Madame [C] [W], Madame [Q] [G], Madame [D] [K] et Madame [T] [V] aux entiers dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE