Minute N° : 24/152

DOSSIER N° : N° RG 24/00058 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SY6N

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

GREFFE DU JUGE DE L’EXECUTION

Jugement d’orientation

Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 12 Décembre 2024

Madame Sophie SELOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

— Créancier poursuivant

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n°379 502 644, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST selon mention de fusion absorptio du 27 Mai 2016, venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MIDI PYRENEES FINANCIERE REGIONALE suite à fusion absorption de juillet 2009

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par :

— Maître Etienne AVRIL de la SELARL BOST – AVRIL, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

— Maître Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

— Débiteurs saisis

Monsieur [H] [C] [J]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 12] (LUBUNBASHI EN RDC), demeurant [Adresse 7]

représenté par :

— Maître Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

— Maître Arnaud YANSOUNOU, avocat au Barreau de AGEN, avocat plaidant

Madame [D] [G] épouse [J]

née le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 8] (CAMEROUN),

demeurant [Adresse 7]

représenté par :

— Maître Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

— Maître Arnaud YANSOUNOU, avocat au Barreau de AGEN, avocat plaidant

— Créanciers inscrits dénoncés à la procédure

SIP DE [Localité 13]

dont le siège social est sis [Adresse 9]

non comparant

[Adresse 16]

dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparant

*************************************

Lors de l’audience du 16 Mai 2024, du 27 Juin 2024, du 3 Octobre 2024, du 24 Octobre 2024, l’affaire a été renvoyée.

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 28 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST, venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MIDI PYRENEES FINANCIERE REGIONALE contre M. [H] [C] [J] et Mme [D] [G] épouse [J] ;

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la SCP BACHE DESCAZEAUX DUFRENE, Commissaire de Justice à TOULOUSE, le 28 Novembre 2023, publié le 26 Janvier 2024, au service de la publicité foncière de MURET numéro 2 volume 2024 S concernant un bien situé sur la commune d’AUNES (31600), située au [Adresse 14], consistant en une MAISON à usage d’habitation sur 2 niveaux de 293,56m², cadastrée SECTION AI n°[Cadastre 2] pour une contenance de 10a 02ca ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 13 Mars 2024 délivrée par la SCP BACHE DESCAZEAUX DUFRENE, Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 13 Mars 2024

fixant l’audience d’orientation à la date du 16 Mai 2024 sur une mise à prix de 160 000 € ;

Vu les conclusions du CIFD en date du 26 Septembre 2024 aux fins de :

Constater la validité de la présente saisie immobilière ; – que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée et que la procédure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à l’encontre de Monsieur [H] [J] et Madame [D] [G] épouse [J] est fondée sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible en considérant que :

. la clause de déchéance du terme est parfaitement valable,

. le délai octroyé par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT a été parfaitement raisonnable,

. débouter les époux [J] de leur demande de décompte et de réduction de l’indemnité d’exigibilité,

. fixer la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à la somme de 388.181,80 € arrêtée au 8 août 2023 outre intérêts postérieurs,

En cas de clause abusive reconnue,

— Annuler exclusivement la partie de la clause qui sera considérée comme abusive sur le délai, sans que cela ait d’effet sur la validité de la déchéance du terme et le reste de la clause dans son intégralité.

— Déterminer conformément à l’article L.322-15 du CPCE les suites de la procédure.

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée sur le fondement des articles 1217, voire 1224 et 1226 du Code Civil, et des dispositions du Code de la Consommation L.313-51 du Code de la Consommation,

— Constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables et notamment du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— Fixer la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à 388.181,80 € arrêtée au 8 août 2023 outre intérêts postérieurs.

A titre très subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat avec déchéance du terme sur le fondement de l’article 1224 du Code de Procédure Civile d’Exécution au regard de la gravité de l’inexécution du contrat par les époux [J].

— Constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables et notamment du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— Fixer la créance du poursuivant le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à la somme de 388.181,80 € arrêtée au 8 août 2023 outre intérêts postérieurs.

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire et juger que les échéances de prêt impayés et échues jusqu’au 28 novembre 2023 date du commandement de saisie immobilière les impayés s’élèvent à 124.490,76 €, somme liquide et exigible, justifiant de la poursuite de la procédure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à l’encontre des époux [J].

— Fixer la créance du poursuivant, étant précisé qu’en cas de vente forcée ou vente amiable du bien, la déchéance du terme du prêt interviendra car il s’agit d’un prêt affecté.

— Juger que l’objet du prêt aura disparu par sa mutation, entraînant l’exigibilité de la somme restant due considérée comme non exigible au stade du commandement si la déchéance du terme était remise en cause.

— Débouter les époux [J] de l’intégralité de leur moyens et prétentions.

Y ajoutant, sur la demande de réduction de la mise à prix,

— Valider la mise à prix fixée par le créancier poursuivant dans le cadre de la vente forcée quel que soit la situation retenue sur la créance, au regard de l’attractivité du prix de la mise à prix en matière de vente forcée.

— Débouter Monsieur [H] [J] et Madame [D] [G] épouse [J] de cette demande qui ne fixe nullement le montant de la mise à prix.

Y ajoutant, sur la demande de vente amiable,

— Débouter en l’état Monsieur [H] [J] et Madame [D] [G] épouse [J] de leur demande de vente amiable du bien dans la mesure où aucun mandat, offre de prêt ou compromis n’est produit aux débats, à l’exception d’une seule évaluation.

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [D] [G] épouse [J] à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

— Ordonner que les dépens seront placés en frais privilégiés de vente ;

Vu les conclusions n°2 de M. [H] [C] [J] et Mme [D] [G] épouse [J] du 26 Novembre 2024 aux fins de :

A titre principal- Dire que la clause contractuelle de l’acte notarié du 31/07/2008 prévoyant un délai de huit jours est une clause abusive, qui doit être réputée non écrite,

— Dire, par conséquent, que la créance du crédit immobilier de France Midi-Pyrénées financière régionale n’est pas exigible,

— Dire que la saisie immobilière n’est pas valable,

A titre subsidiaire- Dire que l’indemnité d’exigibilité fixée par le crédit immobilier de France Midi-Pyrénées financière régionale à hauteur de 21.896,80 € sera réduite à la somme de 100 €,

— Enjoindre, par conséquent, au crédit immobilier de France Midi-Pyrénées financière régionale de produire aux débats un décompte actualisé des sommes dues,

A titre infiniment subsidiaire- Dire que la mise à prix de 160.000 € telle que fixée dans le cahier des conditions de vente est insuffisamment manifeste, par rapport à la valeur vénale du bien,

— Fixer le montant de la mise à prix minimum, en rapport avec la valeur vénale du bien, dans l’hypothèse d’une vente aux enchères publiques,

— Dire que le montant de la mise à prix initiale, en l’absence d’enchère, est celui fixé par le poursuivant dans le cahier des conditions de vente,

— Autoriser Madame [G] et Monsieur [J] à vendre amiablement le bien, moyennant le prix net vendeur minimum de 300.000 € ;

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la S.A CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu d’une copie exécutoire dressée par Me [F] [I], notaire à [Localité 13] en date du 31 Juillet 2008 contenant prêt RENDEZ VOUS d’un montant de 346 045 € garanti par un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle publiée à la Conservation des Hypothèques de [Localité 13] le 5 Août 2008 sous le volume 2008 V n°2256.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune d'[Localité 11], située au [Adresse 14], consistant en une MAISON à usage d’habitation sur 2 niveaux de 293,56m², cadastrée SECTION AI n°[Cadastre 2] pour une contenance de 10a 02ca qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la validité de la procédure de saisie immobilière, le caractère exigible de la créance et l’existence d’une clause abusive

Monsieur et Madame [J] font valoir que l’article L212-1 du code de la consommation dispose : “ Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat”.

Il est ainsi constant, que la stipulation d’un délai de régularisation de huit jours est une clause abusive, dans la mesure où il ne constitue pas un délai raisonnable pour permettre à l’emprunteur de régulariser la situation.

Or, l’acte notarié du 31 juillet 2008 avalisant le prêt contracté auprès du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT stipule que “le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de reception ou par acte extra judiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation”.

Toutefois, la chronologie des évenements permet de constater que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait parvenir une première mise en demeure aux emprunteurs défaillants le 11 février 2022 sollicitant une régularisation de la situation, non pas en huit jours comme prévu au contrat mais en 15 jours, mise en demeure restée sans effet.

Il est également incontesté qu’une seconde mise en demeure a été envoyée par l’organisme de crédit le 16 mai 2023, soit plus d’un an après la première mise en demeure, sollicitant la régularisation de la situation d’arrérage dans un délai d’un mois.

En conséquence, à supposer que le délai de huit jours fixé au contrat soit qualifié de clause abusive, dès lors que cette clause n’a jamais été appliquée par le prêteur, elle ne saurait entâcher l’intégralité du contrat.

En conséquence, la déchéance du prêt a été valablement prononcée dès lors que les emprunteurs ont bénéficié d’un délai courant du 11 février 2022 au 16 juin 2023 pour régulariser la situation.

La procédure immobilière est ainsi parfaitement régulière.

* Sur la créance et l’indemnité d’exigibilité

L’article L1231-1 du code civil dispose : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

L’article L1231-2 dispose : “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article L1231-3 dispose Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive”.

L’article L1231-4 dispose : “Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution”.

L’article L1231-5 dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

L’article L1231-6 dispose : “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

L’article L1231-7 dispose : “En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa”.

Dans le cas d’espèce, la banque a déclaré les intérêts de retard contractuels aux taux de 7 %.

Dans la mesure où tout manquement de la part d’un emprunteur engendre des frais de poursuite pour l’établissement prêteur, frais qui ne sont pas engagés dans le cas contraire, et dans la mesure où cette pénalité de 7 % ne saurait être considérée comme abusive, la moyenne des clauses contractuelles comparables étant évaluée à 7 %, la demande de relèvement sera rejetée.

En conséquence, il y a lieu de retenir la créance du créancier poursuivant, la S.A CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, à concurrence de la somme de 388 181,80 € arrêtée au 9 Août 2023 en vertu du prêt RENDEZ VOUS n°[Numéro identifiant 6].

* Sur la demande de vente amiable

Les débiteurs étaient regulièrement représentés et sollicitent l’autorisation de faire procéder à une vente amiable.

Toutefois, ils ne communiquent au soutien de cette demande qu’une évaluation du bien datant d’août 2023, et aucun mandat de vente.

Ainsi, faute pour les débiteurs de produire une offre de paiement des sommes dues, ou de remplir les conditions satisfaisantes à l’autorisation d’une vente amiable, il convient d’ordonner la vente forcée et de fixer l’audience d’adjudication au Jeudi 27 Mars 2025 à 14 h, salle n° 7 – [Adresse 3].

* Sur les modalités de visite de l’immeuble

En application des dispositions de l’article R 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu d’autoriser la visite des lieux, librement et avec le concours éventuel de la SCP BACHE DESCAZAUX DUFRENE VERNIER, Commissaire(s) de Justice associés en cas d’opposition des saisis ou de difficultés et avec pour l’huissier la possibilité de faire appel à la force publique en cas de nécessité.

Le Commissaire de Justice devra à l’occasion des visites rappeler que les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ne font pas partie de la saisie et qu’il appartiendra à l’adjudicataire avant de prendre possession de l’immeuble saisi de procéder par voie d’expulsion.

* Sur la mise à prix

Les débiteurs font valoir que la mise à prix de 160.000 € fixée dans le cahier des conditions de vente apparait dérisoire par rapport à la valeur réelle du bien.

Il conviendra toutefois de rappeler que cette mise à prix est en réalité une valeur d’appel, nécessaire pour amener des enchérisseurs, et pour espérer une vente au prix le plus satisfaisant pour les parties.

La mise à prix sera maintenue à hauteur de 160.000 €.

* Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT qu’il y a lieu de retenir la créance de :

la S.A CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, à concurrence de la somme de 388 181,80 € arrêtée au 9 Août 2023 en vertu du prêt RENDEZ VOUS n°[Numéro identifiant 6] ;

ORDONNE la vente forcée de l’immeuble saisi ;

FIXE l’audience d’adjudication au Jeudi 27 Mars 2025 à 14 h, salle n° 7 – [Adresse 3] ;

RAPPELLE que la mise à prix a été fixée à la somme de 160 000 € ;

Autorise la visite de l’immeuble librement et avec le concours éventuel de la SCP BACHE DESCAZAUX DUFRENE VERNIER, Commissaire(s) de Justice associés en cas d’opposition des saisis ou de difficultés avec pour l’huissier la possibilité de faire appel à la force publique ;

Dit que les divers meubles et objets meublants ne font pas partie de la saisie immobilière et que dans le cas ou ces meubles demeureraient dans les lieux à l’issue de l’adjudication, l’adjudicataire sera tenu de faire procéder à un inventaire dans le cadre d’une procédure d’expulsion ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Ainsi rédigé et jugé par M^me Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, assistée de M^me Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024 et suivent les signatures.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution