TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01519 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S2PE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

S.C.I. SOLOSO

C/

[G] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. Société de location sociale (SOLOSO),

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [N] divorcée [B],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Pierre-andré PEDAILLE de la SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 mars 2006, la SCI SOLOSO a donné à bail à Madame [G] [B] un appartement à usage d’habitation et un cellier situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 410€ et 118€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SOLOSO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 décembre 2023 pour la somme de 2327,70€.

Par acte du 27 mars 2024, la SCI SOLOSO a ensuite fait assigner Madame [G] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 octobre 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SCI SOLOSO, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— débouter Madame [B] de ses demandes,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail au 7 février 2024,

— ordonner sans délai l’expulsion de Madame [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef,

— condamner cette dernière au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 1847,90€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, révisable annuellement,

— de la somme de 960€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et des dénonces.

Madame [G] [B], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

* à titre principal :

— de prononcer la nullité du commandement délivré le 7 décembre 2023,

— de débouter en conséquence la SCI SALOSO de ses demandes de résiliation, d’expulsion et des demandes qui en sont l’accessoire ou le complément,

— de débouter la SCI SALOSO de ses demandes de condamnations provisionnelles comme n’établissant pas le caractère certain, liquide et exigible de la créance,

— de condamner la SCI SALOSO à lui payer la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* à titre subsidiaire :

— de dire et juger que la condamnation devra être prononcée en deniers ou quittance à la somme de 3724,35€,

— de lui accorder des délais de paiement de la dette dans un délai de 3 ans avec des mensualités de 45€,

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais et que si les modalités sont respectées, la clause sera réputée ne pas avoir joué,

— de débouter la SCI SALOSO de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir en défense que le commandement est nul comme visant des sommes qui ne sont pas réellement dues et comme ayant été délivré de mauvaise foi, en tout cas comme ne comportant pas un décompte suffisamment précis et explicite sur le bien fondé des sommes réclamées.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la nullité du commandement de payer :

Il convient également de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le commandement de payer du 7 décembre 2023 mentionne une somme de 2327,70€ et joint un décompte détaillé des sommes dues entre le 1er octobre 2022 et le 1er décembre 2023.

Madame [B] soutient que la somme de 747,70€ au titre de l’échéance du mois de décembre 2023 a été incluse à tort dans l’arriéré dans la mesure où il s’agissait d’une dette non échue, le loyer étant payable au 15 du mois.

Cependant, il résulte de la lecture du contrat de bail (pièce 1 demandeur) que le loyer est « payable d’avance », de sorte qu’à la date du commandement de payer, le 7 décembre 2023, le loyer du mois de décembre 2023 constituait une dette échue qui pouvait être incluse dans l’arriéré locatif.

Madame [B] soutient par ailleurs que la somme de 110€ a été imputée à tort car elle concerne une remise en service de fonctionnement de l’installation électrique concernant un problème qui préexistait à son entrée dans les lieux et dont elle n’était pas responsable.

En vertu de l’article 1754 du Code civil le locataire est tenu des réparations locatives courantes ou de menu entretien, à l’exception de celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

En l’espèce la facture de 110€ correspond à une remise en service le 3 octobre 2022 par la société Blasco Electricité de l’applique de la salle de bain qui est indiquée dans la facture (pièce 3 défendeur) comme hors service et plus précisément à une « recherche de défaut, resserrage des connections de l’applique linolite, de l’interrupteur et remplacement de la lampe HS », la société intervenue mentionnant « ce problème était présent depuis l’arrivée des locataires dans le logement ».

Cependant, il résulte de facture du 23 juillet 2019 que cette même société Blasco Electricité est intervenue le 23 avril 2019 pour une remise en sécurité de l’installation électrique du logement et notamment de cette applique linolite (pièce 13 demandeur), ce qui démontre que ce problème ne pouvait exister depuis leur entrée en 2006 dans le logement contrairement à ce qui est indiqué et qu’aucune vétusté ne peut être retenue.

En outre, il sera considéré que le remplacement en 2022 d’une applique installée en avril 2019 dont il n’est pas démontré qu’elle a été signalée au bailleur comme ne fonctionnant pas après son installation relève d’une réparation courante à la charge de la locataire.

Madame [G] [B] soutient que la somme de 1488 € concernant un remboursement indu ALF a été imputée à tort dans le décompte locatif.

Cependant, il résulte des pièces versées que ce montant de 1488€ qui a été imputé le 12 janvier 2023 en raison d’un trop versé par la CAF est justifié par les pièces versées aux débat, notamment la demande de remboursement de la CAF du 6 septembre 2022 d’un indu à hauteur de 1488€ (pièce 8 du demandeur), et qu’il convient de relever que cette imputation n’a d’ailleurs jamais été contestée par Madame [B] avant la présente procédure soit plus d’un an.

Par conséquent, au regard de ces éléments, le commandement de payer apapraît régulier et aucune contestation sérieuse ne peut être relevée.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 7 décembre 2023 a mentionné par erreur un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023 dans la mesure où le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 27 mars 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023 pour la somme en principal de 2327,70€.

L’article 1342-10 du Code Civil prévoit que "Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

Il résulte du décompte locatif que deux virements ont été faits par Madame [B] de 231,70€ le 12 décembre 2023 et le 10 janvier 2014 pendant ce délai de deux mois qui peuvent s’imputer sur les sommes réclamées dans le commandement compte tenu de l’intérêt du débiteur à apurer cette somme. S’agissant des virements de la CAF ils correspondent à une prise en charge partielle du loyer courant échu et ne peuvent donc être imputés sur une dette de loyer plus ancienne. Par conséquent, les virements de 534€ du 5 décembre 2023 et du 5 janvier 2024 qui correspondent aux loyers de novembre et décembre 2023 peuvent être imputés sur les sommes due au titre du commandement tandis que le versement du 5 février 2024 qui correspond au loyer de janvier 2024 ne peut quant à lui être imputé. Le paiement partiel de la somme de 1531,40€ (231.70+231.7+534+534) n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI SOLOSO produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Madame [G] [B] reste devoir, déduction faite des frais de poursuite (71,5+52,62+161,78) la somme de 1562€ à la date du 17 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Madame [G] [B] conteste le montant de cette dette mais au regard des pièces communiquées aucune contestation sérieuse n’est caractérisée.

En effet, les sommes de 11,58€ comptabilisée en juin 2020 et de 2,25€ comptabilisée le 1er mai 2021 est justifiée par les révisions du loyer dûment notifiées à la locataire.

S’agissant de la facture de 88€ et de la facture de 137,61€ qui sont contestées par Madame [B], il résulte là aussi des pièces communiquées qu’elles correspondent à des menues réparations ou entretien à la charge de la locataire. Il s’agit en effet pour la première du débouchage d’une VMC obstruée par la locataire (pièce 16 demandeur) et pour la seconde de l’entretien des volets roulants par graissage et remplacement des attaches (pièce 17 demandeur).

Madame [G] [B] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1562€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le paiement intégral du loyer est effectif depuis des années mais que le remboursement de l’indu de la CAF janvier 2023 a engendré une dette qu’elle n’a pas été en capacité d’apurer. Par ailleurs, Madame [B], qui a trois enfants à charge, apparaît en mesure de régler sa dette dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier dans la mesure où elle justifie de ressources stables à hauteur de 2099,93€ par mois au regard des diverses aides de la CAF dont elle justifie bénéficier. Madame [B] sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Madame [B] sollicite par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, Madame [G] [B] ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [G] [B] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable annuellement selon les dispositions contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

En l’espèce, Madame [G] [B], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SOLOSO, Madame [G] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2006 entre la SCI SOLOSO d’une part et Madame [G] [B] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et un cellier situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 8 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [G] [B] à verser à la SCI SOLOSO à titre provisionnel la somme de 1562€ (décompte arrêté au 17 octobre 2024 mensualité d’octobre 2024 incluse) ;

AUTORISONS Madame [G] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 55€, la 25ème mensualité devant solder la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* que Madame [G] [B] soit condamnée à verser à la SCI SOLOSO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant et révisable annuellement ;

CONDAMNONS Madame [G] [B] à verser à la SCI SOLOSO une somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente