Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 10 décembre 2024, n° 24/02275

TJ Toulouse 10 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis d'établir que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies et que l'assistance de la force publique était justifiée.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a condamné le locataire au paiement de la somme due, considérant que celui-ci n'avait pas comparu ni contesté le montant de la dette.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation, fixée au montant du loyer, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné le locataire à verser une somme au titre de l'article 700, considérant que les bailleurs avaient dû engager des frais pour faire valoir leurs droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 10 déc. 2024, n° 24/02275
Numéro(s) :	24/02275
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence DENOT
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/02275 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TA6Z

JUGEMENT

N° B 24/03003

DU : 10 Décembre 2024

[Y] [W] [U] [A]

[X] [B] épouse [A]

[S] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2024

à M^e Laurence DENOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 10 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [Y] [W] [U] [A], demeurant 15 CHEMIN DE LESCARAT – 31390 CARBONNE

Mme [X] [B] épouse [A], demeurant 15 CHEMIN DE LESCARAT – 31390 CARBONNE

représentés par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [S] [Z], demeurant 2 EME ETAGE APPT A25 RESIDENCE GREEN FEE – 3 RUE CAMILLE MUFFAT – 31100 TOULOUSE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] ont donné à bail à Monsieur [S] [Z] un appartement à usage d’habitation (n°A23) et un parking en sous sol (n°20) situés Résidence Green Fee, 44 Chemin de Guilhermy à Toulouse (31100), par contrat en date du 24 novembre 2017, moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros et 50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 février 2024 à Monsieur [S] [Z] pour un montant en principal de 1.493,63 €, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] ont fait assigner Monsieur [S] [Z] par acte du 3 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations ;

En tout état de cause :

— rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles L et R 433-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 Code des procédures civiles d’exécution compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise de paiement des loyers courants en application des dispositions de la loi d’ordre public du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10 ) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L412-2 alinéa 3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [S] [Z] à leur payer la somme de 1.811,13 €, au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 10 avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 sur la somme de 1493,63 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence du défendeur ;

— condamner Monsieur [S] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexable comme lui avec en sus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges/TOM/cotisations d’assurance , le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels et ce sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre de l’indemnité d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir et sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir;

— Condamner Monsieur [S] [Z] à leur payer la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 octobre 2024, Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 3.927,63 € suivant décompte en date du 1er octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Assigné par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024 signifié à une personne présente au domicile, Monsieur [S] [Z] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 4 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 5 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024 pour un montant en principal de 1.493,63 euros.

C’est à tort cependant que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [S] [Z] sera ordonnée en conséquence sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’une astreinte, l’assistance de la force publique étant ordonnée, ni de supprimer les délais légaux, sa mauvaise foi n’étant pas démontrée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] produisent un décompte en date du 1er octobre 2024 justifiant d’une dette locative de 3.927,63 €, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [S] [Z] n’ayant pas comparu n’a, par définition, contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.927,63 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.493,63 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [S] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la condamnation déjà prononcée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant de cette condamnation courront à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et sera notamment indexable comme lui avec en plus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, de la taxe d’ordures ménagères et des éventuelles cotisations d’assurance.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A], Monsieur [S] [Z] sera condamné à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 novembre 2017 conclu entre Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] d’une part et Monsieur [S] [Z] d’autre part concernant, un appartement à usage d’habitation (n°A23) et un parking en sous sol (n°20) situés Résidence Green Fee, 44 Chemin de Guilhermy à Toulouse (31100), sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A]

pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] la somme de 3.927,63 €, suivant décompte en date du 1er octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.493,63 € euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 avril 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi et DIT qu’elle sera notamment indexable comme lui avec en plus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, de la taxe d’ordures ménagères et des éventuelles cotisations d’assurance ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [A] et Madame [X] [B] épouse [A] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente