TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Novembre 2025

N° R.G. : N° RG 22/03696 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XLL7

N° Minute :

AFFAIRE

[X] [D] veuve [B], [U] [B], [V] [B], [R] [B] épouse [G]

C/

S.A.R.L. MOBA (LE KIF DU MAROC)

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [X] [D] veuve [B]

domiciliée : chez Chez M^e Romain LACOSTE – Cabinet ETD

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Romain LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1757

Madame [U] [B]

domiciliée : chez Chez M^e Romain LACOSTE – Cabinet ETD

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Romain LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1757

Monsieur [V] [B]

domicilié : chez Chez M^e Romain LACOSTE – Cabinet ETD

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Romain LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1757

Madame [R] [B] épouse [G]

domiciliée : chez Chez M^e Romain LACOSTE – Cabinet ETD

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Romain LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1757

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MOBA (LE KIF DU MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Caroline MONTIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 1989, Monsieur [K] [B] et Madame [X] [D] épouse [B] ont donné à bail commercial à la SARL Etoile de Fez des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 11], à destination de restaurant, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter de cette date, moyennant un loyer annuel en principal de 66.000 francs payable mensuellement à terme échu.

Ledit bail a été renouvelé au mois de janvier 2002. Il s’est ensuite prolongé tacitement.

Le 20 janvier 2017 la SARL Etoile de Fez a cédé son fonds de commerce à la SARL MOBA pour un prix de 40.000 euros.

M. [K] [B] est décédé le 1er novembre 2018, laissant pour lui succéder sa veuve, Mme [X] [B] et ses trois enfants, Madame [U] [B], Monsieur [V] [B] et Madame [R] [B] (ci-après les consorts [B]).

Suivant acte d’huissier de justice du 17 janvier 2022 les consorts [B] ont fait délivrer à leur locataire un congé sans offre de renouvellement à effet du 30 septembre 2022 à minuit avec paiement d’une indemnité d’éviction fixée à la somme de 30.000 euros.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 15 avril 2022, les consorts [B] ont fait assigner la SARL MOBA devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir, à titre principal, fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 30.000 euros, à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire pour fixer le montant de ladite indemnité.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 8 mars 2023, les consorts [B] demandent au tribunal de :

Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles L.145-9 et 14 du Code de commerce,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

DECLARER les consorts [B] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER la société MOBA de sa demande de fixation du montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 218.000 euros,

Y faisant droit,

A titre principal,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 30.000 euros,

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :

— Se faire communiquer tous les documents ou pièces utiles,

— Visiter les lieux, les décrire,

— Rechercher, en tenant compte de la nature des activités commerciales autorisées par le bail,

de la situation de l’état des locaux, tous les éléments permettant de :

a) Préciser la valeur marchande du fonds de commerce

b) Evaluer le montant de l’indemnité d’éviction principale et le montant des indemnités

accessoires ;

c) Mettre à la charge de la société MOBA les frais de consignation d’expertise,

DIRE que l’expert procédera à sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Nanterre dans un délai de trois mois,

FIXER le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dire qu’à défaut de la consignation par la partie concernée, l’autre partie pourra consigner le montant de ladite provision, faute de quoi la désignation de l’expert deviendra caduque,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société MOBA à payer aux consorts [B] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société MOBA aux entiers dépens.

Aux termes de ses écritures, notifiées par voie électronique le 9 novembre 2022, la SARL MOBA demande au tribunal de :

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 218.000 euros, le coût du déménagement et les frais de licenciement s’ajouteront en sus à cette somme sur justificatifs,

CONDAMNER les consorts [B] à payer la somme de 218.000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

A titre subsidiaire,

DONNER acte à la société MOBA de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise formée par les consorts [B],

FIXER le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert dont les consorts [B] devront faire l’avance,

DEBOUTER les consorts [B] de leurs demandes au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

CONDAMNER les consorts [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2023 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 21 janvier 2025, a été reportée au 16 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il ne sera pas statué sur la demande des consorts [B] de les voir déclarer recevables en leurs demandes, cette recevabilité n’étant pas contestée.

I Sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction

Les parties s’accordent sur le principe de l’indemnité d’éviction due par les consorts [B] à la SARL MOBA. En revanche elles s’opposent sur le montant de celle-ci.

Les consorts [B] sollicitent à titre principal que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 30.000 euros. Ils font valoir que cette indemnité doit être fixée en fonction du prix de cession du fonds en 2017 soit 40.000 euros, de l’exploitation grandement déficitaire à la lumière des derniers comptes alors communiqués par le cédant et de l’absence d’activité visible. Ils expliquent que la SARL MOBA ne publiant pas ses comptes depuis la cession ils n’ont pas d’autres moyens d’évaluation de l’indemnité d’éviction et qu’en tout état de cause la crise sanitaire de 2020 n’a pas permis à la société MOBA de relancer une activité de restauration qui était déjà moribonde. Ils contestent le chiffre d’affaires moyen retenu par la SARL MOBA et soutiennent que ce chiffre d’affaires est à mettre en rapport avec la rentabilité de l’exploitation, laquelle doit s’apprécier eu égard au résultat d’exploitation. Ils exposent que l’indemnité principale est une indemnité de transfert qui doit être calculée sur la base de la valeur du droit au bail, laquelle est nulle puisque la société ne bénéficie plus d’aucun bail depuis le 30 novembre 2017. Ils précisent qu’en cas d’indemnité principale de déplacement la valorisation du fonds de commerce s’évalue entre 50 et 80% du chiffre d’affaires avec pondération par différents facteurs et qu’en l’espèce notamment le local est situé dans un secteur à faible commercialité, ne dispose que de peu de couverts et n’a pas de terrasse. Ils ajoutent que la valeur du fonds s’apprécie également au regard des clauses du bail (montant du loyer, possibilité de sous-location, clause de destination etc.) et rappelle que la SARL MOBA n’est titulaire d’aucun bail ce qui impacte considérablement la valeur dudit fonds. Ils en concluent que l’indemnité principale d’éviction réclamée par la société MOBA est illusoire et ne correspond pas à la réalité économique et commerciale de la valeur du fonds de commerce. A titre subsidiaire les consorts [B] demandent la désignation d’un expert judiciaire aux fins de fixer cette indemnité.

La SARL MOBA s’oppose à ces demandes. Elle expose qu’au regard de son chiffre d’affaires moyen réalisé hors période de crise sanitaire, le montant de l’indemnité principale d’éviction doit être fixé à la somme de 140.000 euros. Elle ajoute qu’eu égard aux frais de remploi, aux frais de réinstallation, au coût du licenciement, aux frais de déménagement et en calculant l’indemnité d’éviction sur la valeur du fonds de commerce, ladite indemnité doit être fixée à la somme globale de 218.000 euros. A titre subsidiaire la société MOBA demande qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves quant à la demande d’expertise formée par les consorts [B] et sollicite, si une telle expertise devait être ordonnée, que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert soit mise à leur charge puisqu’ils sont demandeurs à l’éviction.

*

Aux termes de l’article L. 145-14, du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17

et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de

déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article 143 du même code dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Il est constant que le tribunal ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise amiable pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Pour autant, celui-ci doit être examiné, dès lors qu’il a été versé aux débats dans le respect du principe du contradictoire.

En l’espèce, en l’état des éléments produits, le tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires lui permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L 145-14 précité. Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise dans les termes et conditions précisées au dispositif de la présente décision.

III Sur les mesures accessoires

Compte tenu du sens du présent jugement, les frais irrépétibles demandés et les dépens de l’instance seront réservés.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction,

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder :

M. [C] [N]

[Adresse 5])

Tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 9]

qui aura pour mission de :

convoquer les parties,se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à sa mission,s’entourer si besoin est de tout sachant et technicien de son choix,visiter les locaux faisant l’objet du bail, les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer,dresser la liste des salariés employés dans ces locaux et sur ce fonds,rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux tous éléments permettant de déterminer le

montant de l’indemnité d’éviction :

* dans les cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation d’un trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),

*dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle

sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal, [Adresse 14], dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et RAPPELLE qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

DIT que dans le but de limiter les frais d’expertise, les parties sont invitées pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DIT que le rapport d’expertise devra être déposé avec ses annexes en une version papier et en version numérique (clé USB) ;

FIXE à la somme de 5.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [X] [D] veuve [B], Madame [U] [B], Monsieur [V] [B] et Madame [R] [B] épouse [G] entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre ;

RAPPELLE qu’il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 12] ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [E] [Y]

[Adresse 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes des parties ;

RESERVE les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 10 septembre 2026 pour conclusions en ouverture de rapport et, à défaut pour faire le point sur les opérations d’expertise ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Georges DIDI

LA PRESIDENTE

Céline CHAMPAGNE