TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/58518 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6B7A

N° : 13

Assignation du :

16 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. PATRIMASFIP

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS – #D1279

DEFENDERESSE

S.A.S. FRY & CO en son siège social [Adresse 1] et en ses lieux loués

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS – #P0121

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 juin 2023, la SCI Patrimasfip a consenti à la SAS Fry & Co un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], pour y exploiter une activité de « Restauration sur place, en livraison et à emporter ».

Le 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 41 998,25 € au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Patrimasfip a, par exploit délivré le 16 octobre 2024, fait citer la société Fry & Co devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir constater la résiliation du contrat de bail et de la condamner au paiement de diverses provisions.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 9 décembre 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 104 719,45 € au titre de l’arriéré échu, 4ème trimestre 2025 inclus, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la décision d’expulsion jusqu’à la libération des lieux équivalente au double du montant du dernier loyer mensuelle exigible TTC, soit la somme mensuelle de 6948,41€ (charges et taxes comprises),

— la condamner au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer, l’exécution de la décision et ses suites.

En réponse, la défenderesse sollicite de :

A titre principal,

— suspendre l’exigibilité des loyers depuis la signature du bail jusqu’à la régularisation complète des manquements constatés, suspendre la clause résolutoire et débouter la requérante de toutes ses demandes,

A titre reconventionnel,

— prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur et le condamner au remboursement des sommes perçues au titre du bail,

— condamner la requérante à lui verser une indemnité provisionnelle de 587 897 euros et à défaut celle de 97 382 euros, ainsi que celle de 20 000 euros au titre du préjudice moral subi par les associés,

A titre reconventionnel et subsidiaire, désigner un expert

En tout état de cause, condamner la requérante au paiement de la somme de 5000€ ainsi qu’aux dépens dont le coût de l’expertise.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale

La défenderesse soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle, exposant que le local est dépourvu d’une installation électrique suffisamment puissante pour lui permettre d’exploiter les lieux, et que la copropriété s’est opposée au passage des locaux en triphasé, ce qui rend toute exploitation des lieux impossible ; qu’en outre, le conduit d’extraction n’est pas conforme aux normes sanitaires et réglementaires ; que compte tenu de ce manquement à l’obligation de délivrance, les loyers n’étaient pas exigibles et la clause résolutoire ne pouvait être utilement invoquée par le bailleur, sauf mauvaise foi.

En réponse, la requérante rappelle que le preneur, exploitant de plusieurs locaux de restauration, a reconnu prendre les lieux en l’état et soutient que la puissance électrique disponible dans les locaux est usuelle, le bailleur ne pouvant être tenu à une obligation de délivrance résultant d’un choix d’aménagement du preneur. Elle estime ne pas être responsable du refus de la copropriété d’autoriser les travaux projetés par le preneur, rappelant qu’une clause l’exonère de toute responsabilité sur ce point. Elle souligne qu’il n’est pas démontré que la non conformité du conduit d’extraction lui serait imputable, cette non conformité ayant été constatée après la réalisation de travaux par le preneur.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire en cas de manquement par le preneur au paiement des loyers et charges notamment, le bail étant résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer et/ou sur l’exigibilité des loyers, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution est le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s’agit d’un moyen de pression destiné à contraindre le cocontractant défaillant à s’exécuter, sans intervention du juge judiciaire, sauf à en contrôler son application a posteriori.

L’exception d’inexécution doit donc être opposée de façon concomittante au non paiement du loyer et doit concerner un manquement actuel lorsqu’il est opposé, puisque son objet est d’obtenir l’exécution de la prestation prétendument inexécutée par l’autre partie.

En outre, il est constant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à la condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, la requérante soutient dans ses écritures avoir découvert, après la réalisation des travaux d’aménagement de ses locaux, que l’installation électrique existante ne permettait pas le fonctionnement du matériel nécessaire et indispensable à son activité.

Il est produit une étude technique de la société Enedis, réalisée pour le client Fry & Co, aux fins d’examiner la faisabilité du passage des locaux de mono en triphasé, les travaux étant soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette étude a été éditée le 8 février 2023 à la demande de la société Fry & Co, soit bien avant la signature du contrat de bail le 23 juin 2023.

Par la suite, la société Fry & Co a adressé le 12 mai 2023 à la société Patrimasfip, une offre de location, sollicitant également une franchise de loyers de trois mois aux fins d’installation au rez-de-chaussée d’une cuisine avec hotte, d’une salle, d’arrivée d’eau et électriques, et de mise en conformité des murs du plafond et des sols.

Nulle part n’est précisée dans cette offre et dans le contrat de bail l’impérieuse nécessité d’un passage des locaux en triphasé pour exploiter l’activité prévue au bail.

Il résulte des factures établies par la société Edf et d’un courrier électronique du service Relation Client TPE PRO d’EDF du 20 décembre 2024 que le point de livraison, qui est en monophasé avec une puissance maximale de raccordement de 12 kva, est passée de 9kva à 12 kva le 13 décembre 2023 à la demande du preneur, qui a donc sollicité l’augmentation de la puissance de l’installation électrique fin décembre 2023.

Il n’est pas contestable que le matériel commandé par le preneur le 1er septembre 2023 pour les locaux loués excède la puissance de 15 kva et ne peut fonctionner sans passage du local en triphasé, ce qu’a d’ailleurs constaté l’architecte [X] [S] dans son rapport du 18 juillet 2024. Il n’est pas non plus contestable qu’au terme de deux assemblées générales des 23 mai et 3 juillet 2024, les copropriétaires ont rejeté la résolution sollicitée par la société Patrimasfip aux fins de réalisation des travaux recommandés par la société Enedis.

Toutefois, le preneur était parfaitement informé, lors de la signature du contrat de bail, de la nécessité, s’il souhaitait utiliser le matériel commandé au mois de septembre 2023, de passer les locaux en triphasé. Or, force est de constater qu’entre la prise à bail et la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2024, le preneur ne justifie avoir adressé au propriétaire aucune réclamation quant à l’impossibilité d’exploiter les lieux, le seul courrier communiqué ayant été adressé au bailleur le 28 octobre 2024, soit après la délivrance de l’assignation.

De surcroît, il convient de relever que l’une des commandes effectuées par le preneur en 2021 pour ses anciens locaux exploités au [Adresse 4] portait sur des équipements ne dépassant pas la puissance maximale de 12 kwh. Aussi n’est-il pas suffisamment démontré que l’exploitation de l’activité dans les lieux, avec les mêmes équipements, était impossible, de sorte que la contestation relative au défaut de délivrance n’apparaît pas suffisamment sérieux pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.

En outre, en l’absence de tout échange produit entre les parties, il n’est pas démontré que le bailleur avait connaissance lors de la délivrance du commandement de payer d’une éventuelle impossibilité d’exploiter les lieux. Dès lors, la mauvaise foi n’apparaît pas établie avec l’évidence requise en référé et ne constitue pas une contestation sérieuse.

Enfin, en ce qui concerne le conduit d’extraction, si l’architecte constate que « l’extraction de la hotte se fait par un conduit spiralé souple qui est raccordé à une extraction type filtre à charbon pour être ensuite rejeté dans le soupirail du sous-sol d’une section inférieur à la section du conduit [et que] cette disposition est strictement interdite même avec la présence de filtre à charbon », cette constatation met en cause l’installation réalisée par le preneur, et ne permet pas d’établir la non conformité du conduit d’extraction tel qu’il existait lors de la prise à bail.

Dès lors, le manquement à l’obligation de délivrance relatif au conduit d’extraction ne ressort pas de l’évidence et ne constitue pas une contestation sérieuse. L’ensemble des contestations émises n’apparaît pas suffisamment sérieux pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.

Le commandement de payer a été délivré le 29 août 2024 et le décompte locatif permet de constater que le preneur n’en n’a pas régularisé les causes dans le délai d’un mois ni n’a opposé à cette époque l’exception d’inexécution, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 30 septembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est pas contestable et il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 30 septembre 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer en application de l’article 15 du contrat de bail, cette clause peut s’analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

En conséquence et d’ores et déjà, et après déduction de la clause pénale non justifiée, le décompte locatif n’apparaissant pas sérieusement contestable, il sera alloué à la partie requérante la somme de 95 199,50€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur la demande reconventionnelle

Dès lors que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié depuis le 30 septembre 2024, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail qui, en tout état de cause, échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Par ailleurs, l’inexécution contractuelle du bailleur n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé, la demande d’indemnisation d’un préjudice économique et d’un préjudice moral et à titre subsidiaire, des investissements du locataire apparaît sérieusement contestable.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Elle suppose néanmoins la démonstration, par le demandeur, d’un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

La mesure doit être utile et pertinente au regard des éléments dont dispose déjà le requérant.

En l’espèce, la défenderesse sollicite la désignation d’un expert afin d’examiner la conformité des locaux loués à la destination contractuelle de restauration. Toutefois, cette mesure n’a pas pour objet de mener des investigations techniques mais d’obtenir l’avis d’un technicien sur le matériel nécessaire pour faire fonctionner une activité de restauration. Cet avis dépendant du type de restauration prévue, la mesure conduira l’expert à se livrer à un exercice divinatoire sur l’activité envisagée par le preneur lors de la prise à bail, et qui n’est pas précisée dans le contrat de bail, sans améliorer la situation probatoire du requérant à la mesure dès lors que les pièces qu’il a en sa possession établissent déjà que l’équipement commandé ne peut fonctionner avec une installation en monophasé.

En effet, ce dernier succombe, non parce qu’il ne peut démontrer que l’équipement commandé ne peut fonctionner avec une installation monophasée, mais parce qu’il ne démontre pas que l’exploitation était impossible avec un autre équipement, ni que, si tel était le cas, le passage des locaux en triphasé est entré dans le champ contractuel, alors qu’il en avait nécessairement connaissance.

En tout état de cause, la défenderesse n’apporte aucun élément rendant crédible l’impossibilité d’exploiter les lieux avec une installation en monophasé.

En conséquence, à défaut d’utilité de la mesure et de démontrer un motif légitime, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit besoin d’en préciser la liste. Il convient d’accorder à la requérante la somme de 2500 euros en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 30 septembre 2024 ;

Disons que la SAS Fry & Co devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS Fry & Co à payer à la SCI Patrimasfip :

* à compter du 30 septembre 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, charges et taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 95 199,50 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus. ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles principales ;

Rejetons la demande d’expertise ;

Condamnons la SAS Fry & Co à payer à la SCI Patrimasfip la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS Fry & Co au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 20 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN