TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02883 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFOM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[D] [V]

C/

[J] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Octobre 2024

à M^e BUTIN Agnès

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e BUTIN Agnès, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 avril 2023, Monsieur [D] [V] a donné à bail à Madame [J] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 450 euros et une provision sur charges mensuelle de 32 euros.

Le 17 novembre 2023 et le 19 février 2024, Monsieur [D] [V] a fait signifier à Madame [J] [Z] des commandements de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Monsieur [D] [V] a ensuite fait assigner Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 20 avril 2024,

— son expulsion dans les huit jours de la signification de l’ordonnance, avec dispense de tout délai, compte-tenu de la mauvaise foi de la locataire et de l’urgence de relouer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.636,92 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers (échéance de juin 2024 incluse), somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts légaux,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [D] [V], représenté par Maître Agnès BUTIN, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.530,14 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, en l’absence de reprise des paiements et de justificatifs de la situation de la locataire.

Madame [J] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [J] [Z] sollicite des délais de paiement non-suspensifs de la clause résolutoire, indiquant qu’elle souhaite quitter le logement et sera hébergée à titre gratuit. Elle précise qu’elle pourrait régler 500 euros par mois, ayant 1.300 euros de salaire, tout en précisant qu’elle aide financièrement sa mère à hauteur de 700 euros par mois environ.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 15. Clauses résolutoires) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un premier commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.410 euros a été signifié le 17 novembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat. Il a été intégralement régularisé dans le délai.

Un deuxième commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.374 euros a été signifié le 19 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 482 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement assortis d’une suspension de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 20 avril 2024 et Madame [J] [Z] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il sera ordonné à Madame [J] [Z] de quitter les lieux dans un délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de payer, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sa mauvaise foi n’étant pas établie par le demandeur. L’expulsion de Madame [J] [Z] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [D] [V] produit un décompte du 19 septembre 2024 démontrant que Madame [J] [Z] reste devoir la somme de 3.244,70 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [J] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.244,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 sur la somme de 1.374 euros, du 21 juin 2024 sur la somme de 2.351,48 euros (déduction faite des sommes demandées au titre des dépens) et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [J] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 20 avril 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT NON-SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

En l’espèce, Madame [J] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la mesure où le mois d’août 2024 a été réglé mais pas celui du mois de septembre 2024. Ainsi, elle ne peut bénéficier des délais de paiement prévus par l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

S’agissant des délais de paiement prévus par le code civil, il ressort des déclarations de Madame [J] [Z] qu’elle a des ressources restreintes, à hauteur de 1.300 euros, et des charges importantes du fait de l’aide financière qu’elle apporte à sa mère. Monsieur [D] [V] n’a pour sa part pas fait état de besoins particuliers, étant noté qu’il est agent administratif et propriétaire d’un immeuble évalué en 2001 à près de 457.000 euros, selon l’acte de succession figurant au dossier.

Tenant compte de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [J] [Z] à régler sa dette par des versements de 250 euros pendant 12 mois, outre un 13e versement soldant la dette. Ces délais de paiement suspendront les voies d’exécution forcée si et seulement s’ils sont respectés par la débitrice.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Le commandement de payer du 17 novembre 2023 restera à la charge de Monsieur [D] [V], compte-tenu de son règlement en intégralité.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [V], Madame [J] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2023 entre Monsieur [D] [V] et Madame [J] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [D] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à verser à Monsieur [D] [V] à titre provisionnel la somme de 3.244,70 euros (décompte arrêté au 19 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 sur la somme de 1.374 euros, du 21 juin 2024 sur la somme de 2.351,48 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [J] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre les éventuelles indemnités d’occupation courantes, en 12 mensualités de 250 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée sont suspendues tant que ces délais sont respectés et qu’à défaut de paiement, des procédures d’exécution forcée pourront être mises en œuvre par le créancier ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à payer à Monsieur [D] [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à verser à Monsieur [D] [V] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] aux dépens, à l’exception du commandement de payer du 17 novembre 2023 restant à la charge de Monsieur [D] [V] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,