TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e MEILLET / CCC + CE

— M^e DENIZE / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/12195

N° Portalis 352J-W-B7H-C2KEA

N° MINUTE : 5

Assignation du :

25 Septembre 2023

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [I] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0428

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. ATELIER FC

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A.S.U. RT PATRIMOINE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentées par Maître Cédric DENIZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0890

Décision du 18 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/12195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2KEA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sandra PERALTA, Vice-présidente

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 12 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025. Délibéré prorogé au 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2022, madame [Z] [I] épouse [L] a consenti à la S.A.S. ATELIER FC et à la S.A.S. RT PATRIMOINE un bail commercial portant sur un local commercial au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 2], à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel de 38 000 € en principal, payable trimestriellement et d’avance.

La clause de destination du bail stipule que :

« Le preneur ne pourra exercer exclusivement dans les lieux loués que les activités suivantes :

« restauration rapide de produits italiens, sur place ou à emporter, avec cuisson sur place du pain destiné à la création de foccacias italiennes par four électrique avec hotte à charbon, vente de produits artisanaux d’origine italienne, sous réserve que l’activité exercée dans les lieux ne produise aucune nuisance de quelque sorte que ce soit, et notamment par le bruit ou les odeurs, cette clause étant essentielle et sans laquelle les parties n’auraient pas conclu le présent bail » ».

La locataire a pris possession des lieux et y a commencé les travaux d’aménagement nécessaires à son activité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait constater par procès-verbal d’huissier du 24 août 2022 :

— des modifications de la devanture de la boutique par la locataire (obturation d’une baie vitrée, pose d’une porte neuve, redimensionnement apparent d’une grille de soupirail, pose d’une petite boîte à clef),

— le passage de canalisations d’alimentation et d’évacuation en provenance et en direction du sous-sol au travers d’une réservation ouverte dans la dalle du rez-de-chaussée,

— dans les caves, que le câble d’alimentation générale de l’immeuble courant en plafond n’était plus disposé comme il l’était sur une photographie qui daterait du 21 juillet 2022, de façon rectiligne, mais en formant une large boucle, et fixé à une solive métallique du plafond par un fil métallique.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite assigné la bailleresse ainsi que la société ATELIER FC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS afin de remise en état des parties communes.

En parallèle, à la suite d’un signalement des copropriétaires se plaignant de nuisances olfactives, un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] a procédé à un contrôle des lieux loués et a sollicité par lettre du 16 décembre 2022 qu’il soit remédié dans les trois mois aux manquements au règlement sanitaire du département de PARIS du 23 novembre 1979.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la société ATELIER FC un commandement visant la clause résolutoire du bail et réclamant à la locataire, dans un délai d’un mois, de :

« – communiquer les devis détaillés et plans des travaux réalisés et/ou projetés dans le local, notamment la devanture et au niveau des parties communes, ainsi que les attestations d’assurance des intervenants sur le chantier,

— supprimer tous films et panneaux obstruant la devanture,

— faire remettre en état d’origine le plancher haut du sous-sol ainsi que les canalisations par une entreprise qualifiée et assurée sous le contrôle d’un bureau d’études techniques ou d’un contrôleur technique,

— faire remettre en état d’origine par la société ENEDIS ou tout prestataire agréé par la société ENEDIS le câble électrique d’alimentation générale que vous avez déplacé ».

Par ordonnance du 06 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a, notamment :

— condamné la société FC ATELIER à remettre en état le plancher haut du sous-sol percé, ainsi qu’à justifier de la réalisation de ces travaux par une entreprise qualifiée et assurée sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et à ses frais, dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et à défaut, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant 60 jours,

— condamné in solidum la société FC ATELIER et madame [L] à faire intervenir à leurs frais la société ENEDIS ou tout prestataire agréé par celle-ci pour remettre en place le câble d’alimentation électrique de l’immeuble déplacé de son collier de fixation initial dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et à défaut, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant 60 jours,

— condamné la société FC ATELIER à communiquer au syndicat des copropriétaires les devis détaillés, plans des travaux réalisés et/ou projetés dans le local loué, notamment sur la devanture et au niveau des parties communes, ainsi que les attestations d’assurance des intervenants sur le chantier, dans un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance et à défaut, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant 60 jours,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires et de madame [L], ainsi que sur la demande de la société ATELIER FC de procéder à la présentation du dossier d’aménagement définitif de la façade à la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Le 1er juin 2023, la bailleresse, qui reprochait à la locataire de ne pas respecter la destination du bail en exploitant exclusivement dans les locaux loués un laboratoire de préparation et cuisson de pain distribué ensuite dans ses points de vente, occasionnant des nuisances pour le voisinage, a fait établir un procès-verbal de constat par un commissaire de justice autorisé par ordonnance sur requête à pénétrer dans les lieux loués, lequel a décrit :

— que le local du rez-de-chaussée se compose d’une grande pièce à l’état brut, avec un bureau séparé, qu’ « il n’existe pas d’accueil du public, ni menu/carte, ni vente sur place, ni même d’horaires d’ouverture puisque l’ATELIER FC fournit les restaurants en foccacias, c’est ce qui m’est précisé par Monsieur [F] » (employé rencontré sur place),

— que cette grande pièce est garnie de cinq réfrigérateurs professionnels, d’un point d’eau, d’une table de préparation, de robots dédiés visiblement à la préparation de pâte, d’étagères où sont entreposés de l’économat, de la nourriture, etc, et que sur des chariots, sont entreposés du matériel et des sacs de farine, une machine de pesée industrielle, des machines à trancher et des emballages,

— que « cette pièce est une zone de stockage avec un laboratoire », que trois salariés sont présents au rez-de-chaussée, dont deux effectuent de la préparation,

— au sous-sol, que « cette pièce est un laboratoire avec cuisine, il existe une zone de pousse et une zone de cuisson, qu’il y a une petite pièce garnie d’une chambre froide et une pièce aménagée en cuisine avec plusieurs espaces, de préparation, de pousse, de cuisson, notamment garnies d’un pétrin, d’une plancha, d’une tour réfrigérée en inox, d’étagères de boulanger, d’une balance électronique, de cagettes en plastique, d’un four à pizza de marque « LUZI » comprenant trois compartiments relié par une gaine à l’extraction et à la hotte à charbon, de trois chambres de pousse « bread puffer » dégageant de la chaleur et d’un système de ventilation avec une gaine métallique allant vers l’extérieur à l’aide d’une gaine encastrée dans un panneau en placo plâtre,

— qu’il n’existe visiblement pas de ventilation naturelle, les soupiraux étant bouchés par des panneaux de placo plâtre, ce qui est confirmé par le responsable monsieur [C] qui précise que l’un est percé pour recevoir une gaine et qu’il est nécessaire de calfeutrer les ventilations naturelles pour que la hotte assure la ventilation mécanique, et confirme avoir réalisé les travaux d’aménagement dans le local, notamment l’installation de l’extraction de la hotte à charbon, du four à pizza avec les gaines d’évacuation de la chaleur du four et le calfeutrement des soupiraux.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 13 juin 2023, il a notamment été décidé de donner mandat au syndic pour exercer toute action en justice à l’encontre de madame [L] et de sa locataire aux fins de remises en état, régularisations, respect du règlement de copropriété et tout dédommagement de la copropriété.

Par lettre du 21 juin 2023 signée par les copropriétaires de l’immeuble, madame [L] a été mise en demeure de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux problèmes causés dans l’immeuble par l’activité de la locataire : une hausse des températures dans les parties communes et dans la loge du concierge, de fortes odeurs dans les parties communes et certains appartements, l’obstruction de soupiraux et le rejet de vapeur en cave susceptible de fragiliser la structure de l’immeuble, en l’absence de ventilation.

Par actes extrajudiciaires des 12 et 13 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la société RT PATRIMOINE puis à la société ATELIER FC un commandement visant la clause résolutoire du bail et leur réclamant, dans un délai d’un mois, de :

« – exploiter conformément à la destination du bail, notamment en supprimant la gaine d’extraction non conforme, en limitant vos installations à un seul four électrique et une hotte à charbon ainsi que le bail le stipule,

— remettre en l’état d’origine les soupiraux en ce compris toute modification de la façade liée à votre installation,

— cesser toutes nuisances causées à la copropriété ».

Par acte du 25 septembre 2023, madame [Z] [I] épouse [L] a fait assigner la S.A.S. ATELIER FC et la S.A.S. RT PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins principalement de résiliation du bail et d’expulsion des locataires ; il s’agit de la procédure objet du présent jugement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 septembre 2023, puis acte signifié le 23 octobre 2023, la bailleresse a fait sommation à la société ATELIER FC, pour se conformer à l’ordonnance de référé du 06 février 2023, de :

— communiquer les devis détaillés, plans des travaux réalisés et/ou projetés dans le local loué, notamment sur la devanture et au niveau des parties communes, ainsi que les attestations d’assurance des intervenants sur le chantier,

— initier les démarches nécessaires à la remise en état du plancher haut du sous-sol percé, ainsi que de justifier de la réalisation de ces travaux par une entreprise qualifiée et assurée sous le contrôle de l’architecte de la copropriété,

— communiquer les constatations du service sanitaire de la ville de [Localité 7] et les justificatifs de démarches en vue de remédier aux anomalies constatées.

Par jugement du 11 octobre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PARIS, constatant que la société ATELIER FC n’alléguait ni ne justifiait d’aucune difficulté, ni cause étrangère, ni disproportion en défense, a liquidé à leur taux plein les astreintes assortissant deux des trois injonctions prononcées par ordonnance de référé du 06 février 2023 (la troisième concernait la remise en place du câble d’alimentation électrique qui avait déjà été effectuée) et a prononcé une nouvelle astreinte de 300 € par jour de retard pendant 100 jours à compter du 50ème jour suivant la signification du jugement.

Par jugement du 25 avril 2024, le juge de l’exécution a également liquidé l’astreinte assortissant la condamnation de la société ATELIER FC de communiquer les devis détaillés, plans des travaux réalisés et/ou projetés dans le local loué, ainsi que les attestations d’assurance des intervenants sur le chantier, au profit de madame [L] et prononcé une nouvelle astreinte de 200 € par jour de retard, et ce pendant une période de trois mois, passé un délai de huit jours suivant la signification de son jugement ; cette signification est intervenue le 21 mai 2024.

Par acte extrajudiciaire du 15 mai 2024, madame [L] a fait délivrer à la S.A.S. ATELIER FC et à la S.A.S. RT PATRIMOINE un commandement visant la clause résolutoire du bail et réclamant le paiement d’un arriéré locatif de 12 064,99 € correspondant au loyer du deuxième trimestre 2024.

Dans le cadre de la présente procédure, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire le 10 janvier 2024 et renvoyée celle-ci à l’audience du 05 février 2025.

Néanmoins, par ordonnance du 20 mars 2024, le juge de la mise en état a révoqué la clôture, constatant qu’elle avait été prononcée par erreur au lieu d’impartir un délai au conseil des défenderesses, initialement non comparantes, pour conclure.

Dans ses dernières conclusions du 30 août 2024, madame [Z] [I] épouse [L] sollicite du tribunal de :

« A titre principal :

CONSTATER que l’adage non bis in idem ne s’applique pas dès lors qu’aucune décision ayant acquis au principal l’autorité de la chose jugée n’est intervenue en l’état ;

En conséquence,

DECLARER Madame [Z] [L] recevable en son action et la déclarer bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER par l’effet des commandements en date des 12 et 13 juillet 2023, restés infructueux l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 14 août 2023 ;

A défaut, et à titre additionnel :

CONSTATER par l’effet du commandement en date du 15 mai 2024, resté infructueux, l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 17 juin 2024 ;

A titre subsidiaire :

PRONONCER la résiliation judiciaire du Bail au jour du jugement à intervenir aux torts exclusifs des sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE ;

Très subsidiairement dans l’hypothèse d’une condamnation de Madame [Z] [L] :

ECARTER l’exécution provisoire au bénéfice de Madame [Z] [L] uniquement au titre de cette condamnation financière ;

En toutes hypothèses :

CONSTATER que les sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE occupent sans droit ni titre les locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 8] ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion des sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE et celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ORDONNER en cas d’expulsion le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et de réparation locatives qui pourraient être dues ;

CONDAMNER in solidum les sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE au paiement d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant 4 mois faute de restitution des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum les sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE au paiement de la somme de 24.379,99 € correspondant à la dette locative arrêtée au 31 août 2024, sauf à parfaire ;

FIXER une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer indexé, majoré des provisions pour charges, taxes et accessoires, due jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNER in solidum les sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE au paiement des indemnités d’occupation, taxes charges et accessoires jusqu’à parfaite libération des lieux ;

JUGER que tout mois commencé sera dû en entier ;

ORDONNER la conservation par la Bailleresse du dépôt de garantie versé entre ses mains s’élevant à 9.500,00 €, à titre de dommages et intérêts provisionnels, sauf à parfaire, et sans compensation possible avec les loyers, taxes, charges et accessoires ainsi que les autres condamnations du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum les sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 50.000 € ;

DEBOUTER les sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNER in solidum les sociétés ATELIER FC et RT PATRIMOINE à payer à Madame [Z] [L] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements en date des 30 décembre 2022, 12 et 13 juillet 2023, 23 et 24 octobre 2023, 15 mai 2024, des sommations interpellatives des 13 avril et 23 octobre 2023 et du coût du constat du 1 er juin 2023, dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans leurs conclusions du 14 mai 2024, la S.A.S. ATELIER FC et la S.A.S. RT PATRIMOINE demandent au tribunal de :

« Débouter Mme [L] de ses demandes de communiquer et faire sous astreinte, demandes ayant déjà fait l’objet de deux décision judiciaire et pendante devant le Cour d’appel de PARIS.

Débouter Mme [L] de sa demande de résiliation judiciaire à ce titre.

Dire et juger que Mme [L] n’a pas respecté son obligation fondamentale de délivrance conformément à l’article 1719 du code civil en donnant à bail des locaux non conformes à la destination contractuelle stipulée au bail.

Accueillir la société ATELIER FC en sa demande reconventionnelle en

demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur.

En conséquences,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de Mme [L]

Condamner Mme [L] à payer à la société ATELIER FC la somme de 78.000 euros au titre des loyers versés pour un local inutilisable pour la destination contractuelle stipulée au bail en raison de l’absence d’extraction aux normes.

Condamner Mme [L] à payer à la société ATELIER FC la somme de 200.000 euros en raison du préjudice commercial subi du fait de l’impossibilité d’installer son nouvel établissement induisant une perte de chiffre d’affaire importante.

Condamner Mme [L] à payer à la société ATELIER FC la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 novembre 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 12 juin 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constaté au préalable qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la bailleresse, question qui au demeurant aurait relevé de la compétence exclusive du juge de la mise en état, dès lors que les défenderesses, bien qu’évoquant des décisions de justice déjà rendues à ce sujet, ne contestent pas cette recevabilité mais concluent au débouté des demandes à leur encontre, donc à ce qu’elles soient rejetées au fond.

Il est observé également que la contestation des défenderesses concernant des demandes de communication de pièces et de faire sous astreinte, objets de précédentes procédures, est sans objet, la demanderesse, dans le cadre de la présente instance, ne présentant pas, ou plus, de telle demande, mais concluant qu’à défaut d’exécution, le bail litigieux doit être résilié.

Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion des locataires

La demanderesse fait valoir que la clause résolutoire du bail est acquise, soit depuis le 14 août 2023 par l’effet du commandement délivré les 12 et 13 juillet 2023, soit depuis le 17 juin 2024 par l’effet du commandement du 15 mai 2024.

Les locataires répliquent que la demanderesse se prévaut, de mauvaise foi, du défaut de respect de la clause de destination du bail, alors que la situation actuelle résulte de son propre manquement à son obligation de délivrance et que la résiliation du bail doit donc avoir lieu à ses torts, expliquant que, paralysées dès leur installation par la multiplication des procédures du syndicat des copropriétaires et de la bailleresse, elles n’ont jamais pu engager les travaux d’aménagement leur permettant d’ouvrir les locaux loués à la clientèle puis de payer leur loyer.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement des 12 et 13 juillet 2023 dont se prévaut en premier lieu la bailleresse rappelait les clauses du bail suivantes :

« 1° -USAGE ET DESTINATION DES LIEUX

Le preneur ne pourra exercer exclusivement dans les lieux loués que les activités suivantes :

« restauration rapide de produits italiens, sur place ou à emporter, avec cuisson sur place du pain destiné à la création de foccacias italiennes par four électrique avec hotte à charbon, vente de produits artisanaux d’origine italienne, sous réserve que l’activité exercée dans les lieux ne produise aucune nuisance de quelque sorte que ce soit, et notamment par le bruit ou les odeurs, cette clause étant essentielle et sans laquelle les parties n’auraient pas conclu le présent bail » ».

« 5° -ENTRETIEN TRAVAUX

(…)

c- Le preneur ne pourra faire aucun changement de distribution, ni démolition, ni percement de mur sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Les travaux autorisés devront être exécutés sous la responsabilité du preneur et sous le contrôle de l’architecte du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur

(…)

g- Le preneur prendra toutes les dispositions nécessaires pour éviter toute réclamation des propriétaires ou locataires voisins et fera à ses frais, risques et périls tous travaux qui pourraient devenir nécessaires pour éviter les nuisances dues à son exploitation.

(…) »

« 10° – RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le preneur reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété en vigueur à ce jour et s’engage à en respecter toutes les dispositions. »

« ARTICLE VII – CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises pour paiement des sommes dues, ce nonobstant toutes offres de paiement ou consignations ultérieures : dans ce cas les loyers payés d’avance et le dépôt de garantie resteraient acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir (…) ».

Ledit commandement rappelait également « que le règlement sanitaire de PARIS prévoit :

« Les caves doivent être ventilées en permanence par un nombre suffisant de soupiraux munis de dispositifs s’opposant au passage des rongeurs ou par tout autre moyen efficace (article 41bis), »

« L’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation (article 63) » ».

Ce commandement indiquait qu’il avait été constaté par commissaire de justice le 1er juin précédent que les locaux n’étaient pas exploités conformément à la clause de destination du bail puisque l’activité qui y était réellement exercée était celle de préparation et de cuisson de foccacias ensuite livrées dans des établissements de restauration, que l’obstruction des soupiraux constituait une violation du règlement sanitaire du département de PARIS et que les nuisances causées avaient conduit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel les locaux sont loués à décider d’une action en justice à son encontre.

En conclusion, le commandement faisait sommation aux locataires de :

« – exploiter conformément à la destination du bail, notamment en supprimant la gaine d’extraction non conforme, en limitant vos installations à un seul four électrique et une hotte à charbon ainsi que le bail le stipule,

— remettre en l’état d’origine les soupiraux en ce compris toute modification de la façade liée à votre installation,

— cesser toutes nuisances causées à la copropriété ».

Les défenderesses ne contestent pas les éléments ressortant du procès-verbal de constat du 1er juin 2023 mais font valoir que les manquements qui leur sont reprochés sont imputables à un défaut de délivrance de locaux conformes à leur destination et à une multiplication des procédures du syndicat des copropriétaires et de la bailleresse à son encontre les ayant empêchées de réaliser les travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité.

Néanmoins, contrairement à ce qu’elles soutiennent, la bailleresse n’était pas tenue de fournir des locaux équipés d’un système d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes, dès lors que le bail ne prévoyait pas simplement que les locaux étaient à destination d’une activité de restauration mais contenait une stipulation précise sur ce point.

En effet, il était prévu que la locataire n’était autorisée à exercer qu’une «restauration rapide de produits italiens, sur place ou à emporter, avec cuisson sur place du pain destiné à la création de foccacias italiennes par four électrique avec hotte à charbon, vente de produits artisanaux d’origine italienne, sous réserve que l’activité exercée dans les lieux ne produise aucune nuisance de quelque sorte que ce soit, et notamment par le bruit ou les odeurs  ».

Ainsi, d’une part, la cuisson autorisée était spécifiquement limitée à la cuisson de pain pour foccacia, ce dans un seul four électrique avec une hotte à charbon et à charge pour la locataire de s’assurer qu’aucune nuisance n’en résultait ; d’autre part, cette activité de cuisson était de toute évidence censée être limitée à la production de pain nécessaire pour la fabrication des aliments vendus sur place, et non permise en quantités importantes pour fournir d’autres établissements, avec un triple four à pizza et trois chambres de pousse de la pâte à pain.

Or, pour la cuisson telle qu’autorisée par cette clause, l’installation d’une extraction de fumées de cuisine aux normes n’était pas prévue ni nécessaire, la locataire devant faire en sorte que la hotte à charbon soit suffisante.

Par ailleurs, le grief tenant à une multiplication des procédures par le syndicat des copropriétaires et la bailleresse qui auraient empêché les preneuses de réaliser les travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation des lieux n’apparaît pas davantage fondé.

La demanderesse produit aux débats divers courriels envoyés par le cabinet DE COINTET, chargé de la gestion de son bien, entre le 07 et le 12 juillet 2022, ainsi qu’une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception du 09 août 2022, un mail du syndic de copropriété du 11 juillet 2022 et des mails de madame [M], architecte mandatée par la bailleresse, démontrant notamment que dès le commencement des aménagements dans les lieux loués, la copropriété s’est inquiétée à leur propos, qu’il a été rappelé à monsieur [C] l’impossibilité de réaliser des aérations, qu’il a été interrogé à plusieurs reprises sur son projet de modification de la devanture et de réalisation de travaux dans le local, qu’il lui a été demandé d’adresser pour autorisation ses projets, plans, devis de travaux et qu’il lui a été donné rendez-vous pour faire un point alors que la chape du sol avait été percée sans autorisation.

C’est dans ces conditions que la première action en justice a été exercée à l’encontre de la locataire, en septembre 2022.

Par la suite, les copropriétaires se sont plaints de nuisances causées par l’activité (chaleur excessive et odeurs dans l’immeuble).

Les défenderesses ne prétendent ni ne justifient pas avoir donné suite aux demandes de madame [L] et du syndicat des copropriétaires.

Elles leur reprochent d’avoir fait obstacle au travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de leur activité sans préciser concrètement de quels travaux il s’agit et de quelle manière ils ont été bloqués, alors qu’elles n’ont jamais adressé de documents afférents à un projet d’aménagement pour ce qui touchait aux parties communes (enseigne, etc) ni sollicité d’autorisation ou de régularisation (percement du plancher), ni effectué les travaux intérieurs qui n’exigeaient pas d’autorisation ou, encore, fait la moindre réclamation auprès de leur bailleresse pour se plaindre de la situation anormale qu’elle exposent.

Leur argumentation n’apparaît donc pas sérieuse et ne sera pas retenue.

Il convient donc de constater, au vu notamment du constat de commissaire de justice dressé dans les lieux loués le 1er juin 2023, que les preneuses ont commis des infractions à la clause de destination du bail, ainsi qu’à celles lui imposant de respecter le règlement de copropriété et d’éviter toute réclamation du voisinage du fait de nuisances causées par son exploitation, en exploitant les lieux à usage de lieu de fabrication de pain pour d’autres restaurants au lieu d’y exercer une activité de restauration rapide, en obstruant des soupiraux et en provoquant ainsi des nuisances liées à la chaleur excessive et aux odeurs induites par cette fabrication en quantités, dans un lieu insuffisamment ventilé.

Il n’est pas prétendu, ni encore moins justifié, qu’il a été mis un terme à ces infractions dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 14 août 2023.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion de la locataire dans les termes du présent dispositif.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’assortir cette décision d’une astreinte.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées, tandis qu’il incombe audit locataire de démontrer qu’il s’est libéré de sa dette.

En l’espèce, la bailleresse produit un relevé de compte des locataires arrêté au 03 juillet 2024 mentionnant un solde négatif de 24 379,99 €.

Le bail prévoit que les locataires seront tenues solidairement au paiement des loyers, charges, taxes, réparations locatives et toutes indemnités et d’une manière plus générale pour le respect de l’ensemble des obligations dudit bail, de sorte que leur condamnation de ces chefs peut-être prononcée in solidum.

Les défenderesses ne contestent pas l’impayé ni son montant.

Néanmoins, à compter de la résiliation de plein droit du bail, les locataires, occupantes sans droit ni titre, doivent payer une indemnité d’occupation.

Cette dette est donc incluse dans l’indemnité d’occupation, ci-dessous fixée.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique généralement fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum les locataires à payer, à compter du 15 août 2023, une indemnité d’occupation égale aux loyers contractuels qu’elles auraient réglés si le bail s’était poursuivi, majorés des charges, taxes et accessoires prévus au bail, jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion.

Il n’y a pas lieu de juger que tout mois commencé sera dû, la demande à ce titre n’étant pas justifiée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail, susmentionnée, prévoit qu’en cas de résiliation du bail par sa mise en œuvre, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur.

Cette clause constitue une clause pénale dont les conditions d’application sont réunies et dont la modération n’apparaît pas opportune.

Les défenderesses ne contestent pas que son montant s’élève à 9 500 € comme le soutient la bailleresse.

Il convient en conséquence de juger que cette somme restera acquise à la bailleresse, de sorte que les locataires ne pourront en réclamer la restitution.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Au soutien de sa demande à ce titre, la bailleresse reproche aux locataires une manœuvre dolosive lors de la conclusion du bail, tendant à lui faire croire qu’un point de vente serait exploité dans les locaux, puis un refus délibéré de se conformer au bail, au règlement de copropriété et au règlement de la ville de [Localité 7], malgré une condamnation sous astreintes en référé et deux décisions de liquidation de ces astreintes, ainsi qu’un refus délibéré d’exécuter une décision de justice revêtue de l’exécution provisoire.

Toutefois, si la résistance des défenderesses est avérée, celle-ci a déjà donné lieu à des décisions les condamnant au paiement de frais de procédure et d’astreintes liquidées.

Surtout, la demanderesse ne fait pas état ni ne justifie du préjudice dont elle sollicite réparation, qui en résulterait et serait distinct de la nécessité d’exposer des frais de procédure, lesquels sont couverts par les sommes allouées ci-après.

La demande de paiement d’une indemnité pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire du bail aux torts de madame [L], de condamnation de celle-ci à restituer les loyers versés et au paiement d’une indemnité au titre d’un préjudice commercial

À ce titre, les défenderesses reprennent leur argumentation déjà exposée ci-avant, reprochant à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation fondamentale de délivrer des locaux conformes à la destination contractuelle prévue au bail, et sollicitent en conséquence, outre la résiliation du bail, le remboursement à la société ATELIER FC des loyers payés à hauteur de 78 000 € et la réparation de son préjudice commercial consistant en une perte de chiffre d’affaires de 200 000 €, somme à parfaire, du fait de l’impossibilité d’installer son nouvel établissement.

L’article 1217 du code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

(…)

— provoquer la résolution du contrat ;

(…). »

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La restitution des prestations prévues par le contrat résilié est prévue par l’article 1229 dudit code et l’indemnisation des dommages causés par son inexécution par son article 1231.

En l’espèce, force est de constater que, comme il a été jugé ci-avant, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance évoqué par les défenderesses n’est pas caractérisé.

Dans ces conditions, la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de madame [L] et les demandes subséquentes de remboursement de loyers à hauteur de 78 000 € ainsi que d’indemnisation d’un préjudice commercial à hauteur de 200 000 € ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les défenderesses qui succombent pour le tout, seront condamnées aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer des 12 et 13 juillet 2023, ainsi qu’à payer une somme de 6 000 € à madame [L] au titre de ses frais irrépétibles, laquelle somme inclut le coût des autres actes de commissaire de justice (autres commandements de payer, sommations interpellatives, constat).

Co-responsables de la situation ayant mené à la présente procédure, elles seront condamnées in solidum au paiement de ces sommes.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 2], à [Localité 8] à la date du 14 août 2023, par l’effet du commandement des 12 et 13 juillet 2023 ;

ORDONNE à la S.A.S. ATELIER FC et à la S.A.S. RT PATRIMOINE, et à tous occupants de leur chef, de libérer les locaux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.S. ATELIER FC et de la S.A.S. RT PATRIMOINE, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. ATELIER FC et la S.A.S. RT PATRIMOINE à payer à madame [Z] [I] épouse [L], à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 15 août 2023, une somme égale aux loyers contractuels qu’elles auraient réglés si le bail s’était poursuivi, majorés des charges, taxes et accessoires prévus audit bail, ce jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion ;

RAPPELLE que l’impayé de 24 379,99 € réclamé par madame [Z] [I] épouse [L] au titre de loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 31 août 2024 est inclus dans cette condamnation ;

AUTORISE madame [Z] [I] épouse [L] à conserver la somme de neuf mille cinq cents euros (9 500 €) versée au titre du dépôt de garantie, dont il ne pourra donc lui être réclamé restitution à quelque titre que ce soit ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. ATELIER FC et la S.A.S. RT PATRIMOINE aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer des 12 et 13 juillet 2023, ainsi qu’à payer à madame [Z] [I] épouse [L] une somme de six mille euros (6 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE madame [Z] [I] épouse [L] de ses demandes ;

— de condamnation des défenderesses au paiement d’une astreinte à défaut de restitution des locaux dans le délai imparti ;

— tendant à ce qu’il soit jugé que tout mois d’indemnité d’occupation commencé sera dû en entier ;

— de paiement d’une indemnité de 50 000 € pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la S.A.S. ATELIER FC et la S.A.S. RT PATRIMOINE de leurs demandes ;

— de résiliation judiciaire prononcée aux torts de madame [L] ;

— de condamnation de madame [L] à payer à la société ATELIER FC une somme de 78 000 € à titre de restitution de loyers ainsi qu’une somme de 200 000 € à titre d’indemnisation d’un préjudice commercial ;

— de condamnation de madame [L] à payer à la société ATELIER FC une somme de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles ;

AUTORISE maître Laurent MEILLET, de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIÉS, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER