TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00598 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JPM3

Minute : 2025/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 12 Décembre 2025

Etablissement public INOLYA

C/

[T] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marion LEBRUN – 16

Copie certifiée conforme délivrée le :

M^e Marion LEBRUN – 16

M. [T] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 12 Décembre 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Etablissement public à caractère industriel et commercial INOLYA, RCS [Localité 8] n° 780.705.703, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16 substitué par M^e Marine HEDOUIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Novembre 2025

Après débats à l’audience publique du 06 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, l’OPH INOLYA a fait assigner M. [T] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour voir :

– constater qu’il est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6];

– ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef des lieux occupés, dans les 8 jours suivant la décision à intervenir, si besoin est avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

– être autorisée à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de M.[T] [N] ;

– fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 463,75 euros correspondant à la valeur locative du logement ;

– être autorisée à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;

– condamner M.[T] [N] au paiement :

* à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 463,75 euros depuis le 18 juillet 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

* de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que, de tous les dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice.

À l’audience du 6 novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH INOLYA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite prévu par l’article 835 du code de procédure civile, elle fait valoir que, suite au décès de Mme [I] [O], son fils M.[T] [N] s’est maintenu dans les lieux. Elle indique que par ailleurs M.[T] [N] ne respecte pas le réglement de la collectivité concernant des troubles de voisinage, tapages nocturnes et aboiements fréquents de son chien.

M.[T] [N] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de préciser que, les demandes tendant à « juger » et « donner acte » ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, elles ne donneront, par conséquent, pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée formée par l’OPH INOLYA est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Tout d’abord, il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux sans droit ni titre d’occupation est une atteinte au droit de propriété et constitue, par conséquent, un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, même en présence d’une contestation sérieuse, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble, conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

En outre, aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Il découle de ces dispositions que la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter.

Dès lors, il est admis que la preuve d’un bail verbal suppose la démonstration d’un commencement d’exécution, caractérisé par deux éléments : l’occupation de l’immeuble en qualité de locataire et le paiement des loyers.

En l’espèce, M.[T] [N] qui occupe les lieux sans signature d’aucun bail n’a jamais réglé de loyer ou indemnité d’occupation.

Il est donc occupant sans droit ni titre des lieux litigieux.

De sorte que, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M.[T] [N] est une atteinte au droit de propriété de l’OPH INOLYA et constitue, par conséquent, un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des contentieux de la protection statuant en référé de faire cesser.

Enfin, le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, conformément à l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile.

Par conséquent, outre que le litige ne se heurte à aucune contestation sérieuse, il appartient au juge des référés de faire cesser le trouble manifestement illicite pris de l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux et appartenant à l’OPH INOLYA par M.[T] [N] et la compétence du juge des référés sera retenue pour statuer sur ce litige.

Sur les conséquences de l’occupation sans droit ni titre des lieux

Sur l’expulsion

Il convient de mettre un terme à l’occupation sans droit ni titre des lieux, en ordonnant l’expulsion de M.[T] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la suppression du bénéfice du sursis dit de la trêve hivernale

En application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M.[T] [N] ne s’est pas introduit dans les lieux par voie de fait.

Dès lors, il convient de ne pas supprimer ou réduire le bénéfice du sursis dit de la trêve hivernale.

En conséquence, il sera sursis le concernant à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que son relogement soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, conformément à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par la locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

L’article L.433-2 du même code prévoit qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il y a lieu d’autoriser l’OPH INOLYA à faire transporter les meubles et effets personnels de M.[T] [N] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur le sort des animaux

L’OPH INOLYA sera autorisée à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M.[T] [N] cause un préjudice à l’OPH INOLYA qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Le montant de cette somme doit être égale au montant du loyer que M.[T] [N] aurait réglé s’il avait régularisé un bail avec l’OPH INOLYA portant sur le logement sis [Adresse 6].

En l’espèce, l’OPH INOLYA sollicite, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 463,75 euros, à compter du 18 juillet 2023, date à laquelle M.[T] [N] se prévaut de l’occupation des lieux, ce jusqu’à la restitution des lieux occupés illégalement et fonde sa demande sur le montant du loyer qui été précédemment dû par la dernière locataire des lieux.

Il s’infère de l’avis d’échéance daté du 14 juin 2024 établi au nom de la précédente locataire des lieux que le montant du loyer s’élevait à 463,75 euros.

Par conséquent, il y a lieu de fixer, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M.[T] [N] à la somme de 463,75 euros et il sera condamné, à titre provisionnel, à son paiement, à compter du 18 juillet 2023 et ce, jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M.[T] [N], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente inctance, ainsi qu’à payer à l’OPH INOLYA la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

NOUS DÉCLARONS COMPÉTENTE pour statuer sur les demandes formées par l’OPH INOLYA ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONSTATONS que M.[T] [N] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5], appartenant à l’OPH INOLYA ;

ORDONNONS l’expulsion de M.[T] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

RAPPELONS que par application de l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé, à l’expiration du délai imparti, à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus et que le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance éventuelle de la bailleresse ;

AUTORISONS l’OPH INOLYA à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents;

CONDAMNONS M.[T] [N] à payer à l’OPH INOLYA, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 463,75 euros, à compter du 18 juillet 2023, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes ;

CONDAMNONS M.[T] [N] au paiement des dépens;

CONDAMNONS M.[T] [N] à payer à l’OPH INOLYA la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION