TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 24/03467 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YGDU

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

DEMANDEURS:

M. [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS:

M. [J] [U]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE

Mme [W] [A] épouse [U]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente

Assesseur : Sarah RENZI, Juge

Assesseur : Maureen DE LA MALENE, Juge

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 Avril 2025.

A l’audience publique du 16 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 novembre 2025 puis prorogé pour être rendu le 06 Janvier 2026

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Sarah RENZI, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Janvier 2026 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [U] et son épouse, Madame [W] [A] épouse [U] (ci-après les époux [U]), étaient propriétaires de la maison d’habitation située [Adresse 5] [Localité 7].

Ils ont entrepris des travaux de rénovation de la maison et ont pour cela :

Déposé une déclaration préalable, le 12 octobre 2010, portant sur des modifications extérieures,Fait une demande de permis de construire, le 18 janvier 2011, valant démolition de l’immeuble existant et reconstruction avec la même surface ; par courrier du 11 mars 2011, les époux [U] ont demandé l’annulation de leur demande de permis de construire,Déposé une déclaration préalable de travaux le 12 février 2013 pour des travaux d’extension consistant dans la création d’un WC avec agrandissement du séjour.

Par acte authentique du 23 septembre 2016, les époux [U] ont vendu l’immeuble à Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] pour la somme de 332.000 euros.

En juillet et août 2020, Monsieur [T] et Madame [M] se sont plaints de l’apparition de désordres dans leur habitation, ainsi que de l’existence d’un empiètement sur le terrain du voisin, Monsieur [Z]. Ils ont fait établir un procès-verbal d’huissier le 2 septembre 2020.

Ils ont fait réaliser une expertise amiable par Madame [I], laquelle a rendu son rapport le 10 novembre 2020 ; et ont également sollicité le chiffrage des travaux réparatoires à un économiste, qui s’est prononcé le 26 février 2021.

A défaut d’accord amiable avec les vendeurs, ils ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde lequel a autorisé, par ordonnance du 15 juillet 2021, les demandeurs à faire inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers des époux [U] à hauteur de 82.000 euros.

Monsieur [T] et Madame [M] ont également assigné leurs vendeurs devant le juge des référés du tribunal judicaire de Lille qui a, par ordonnance du 22 février 2022, ordonné une expertise judiciaire et a confié la mesure à Monsieur [N]. Les époux [U] ont assigné la société MJ Bat SARL et les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du 22 février 2022.

L’expert a rendu son rapport définitif le 14 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 octobre 2021, Monsieur [T] et Madame [M] ont assigné les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir réparation.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 23 juin 2022, l’affaire a fait l’objet d’un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire. Elle a été réinscrite à la demande de Monsieur [T] et Madame [M].

Par conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, Monsieur [T] et Madame [M] sollicitent, au visa des article 1792, 1641 et suivants, 1604 et suivants, 1137 et suivants, 1231, 1231-1, 1231-2 et suivants du code civil, de :

A titre principal

Débouter M et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Juger que les désordres affectant l’immeuble des demandeurs constituent des désordres de nature décennale au sens de l’article 1792 et suivants du Code civil,

A titre subsidiaire

Juger que les désordres affectant l’immeuble des demandeurs constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil ;Juger que les consorts [C] sont vendeurs professionnels ;Juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés,

A titre infiniment subsidiaire

Juger que les consorts [U] n’ont pas dûment exécuté leur obligation de délivrance conforme ; à défaut,Juger que les consorts [U] ont commis une réticence dolosive ayant vicié le consentement des demandeurs ;

En tout état de cause

Condamner in solidum M [U] et Mme [A] à verser aux consorts [D] à la somme de 59.278 € TTC au titre du coût des travaux de reprise,Juger que la somme de 59.278 € TTC sera revalorisée suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction BT01 intervenue entre le dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le jour du jugement à intervenir, puis augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour dudit jugement,Condamner in solidum M [U] et Mme [A] à verser aux consorts [D] la somme de 120.000 € au titre du préjudice matériel ;Condamner in solidum M [U] et Mme [A] à verser aux consorts [D] la somme de 63.000 € au titre du préjudice de jouissance,Condamner in solidum M [U] et Mme [A] à verser aux consorts [D] la somme de 19.029 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’à la somme de 9.170,58 € correspondant aux entiers frais et dépens de procédureCondamner in solidum M [U] et Mme [A] à verser aux consorts [D] la somme de 10.460,16 € au titre du coût des frais de M [N].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, les époux [U] sollicitent, au visa des articles 1792 et suivants, 1641 à 1643, 1605, 1137 et suivants du code civil, de :

A titre principal

Juger que les points n°2, 3 et 5 ne sont pas des désordres de nature décennale,Juger que les points n°1, 2, 3, 5 et 8 ne sont pas constitutifs de vices cachés,Juger que le défaut de conformité n’a pas vocation à s’appliquer,Juger qu’aucun dol n’est imputable aux époux [U] ; en conséquence,Débouter Monsieur [T] et Madame [M] de leurs demandes de condamnation, excepté pour les in ltrations dans le WC au titre des désordres de nature décennale.A titre subsidiaire

Limiter le montant de l’indemnisation sollicitée par Monsieur [T] et Madame [M] au titre des travaux et à leur préjudice de jouissance à juste proportion, Débouter Monsieur [T] et Madame [M] de leur demande au titre de la perte de valeur vénale de leur immeuble, Condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [M] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [T] et Madame [M] dénoncent cinq désordres affectant leur habitation.

Le tribunal fait siens la numérotation des désordres et leur intitulé tels qu’ils résultent de l’expertise judiciaire. Il est par ailleurs souligné que Monsieur [N] a, dans son rapport d’expertise judiciaire, eu communication des conclusions d’expertise de Madame [I] et qu’il en a tenu compte.

Sur le désordre n°1 : infiltrations et moisissures dans les sanitaires du rez-de-chaussée

Monsieur [T] et Madame [M] sollicitent de ce chef la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 6.450 euros. Ils se fondent à titre principal sur la garantie décennale des vendeurs, à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés, et à titre infiniment subsidiaire sur l’obligation de délivrance conforme et le dol.

Les époux [U] indiquent, dans le dispositif de leurs conclusions, « débouter Monsieur [T] et Madame [M] de leurs demandes de condamnation, excepté pour les infiltrations dans le WC au titre des désordres de nature décennale ». Il s’en déduit qu’ils admettent le caractère décennal du désordre en question.

Sur l’origine et la qualification du désordre

En l’espèce, l’expert judiciaire relève la présence de taches de moisissure dans les toilettes situées dans l’extension au rez-de-chaussée. L’investigation menée à sa demande par la société Audiofuite a mis en évidence la présence d’eau tombant directement sur l’abattant des toilettes et sur le revêtement carrelé du sol, ce qui impacte également le parquet du séjour.

L’expert, assisté par la société Audiofuite, impute ce désordre à :

La défaillance de l’étanchéité de la toiture : plus précisément il existe une discontinuité entre l’extrémité de la toiture et l’ouvrage en zinc positionné en extrémité haute de la descente d’eau pluviale, ce qui a engendré un décollement de la membrane d’étanchéité et l’infiltration d’eau dans le support de l’étanchéité, situé à l’aplomb des toilettes ; L’absence de ventilation de la pièce générant la présence de moisissures ;L’existence d’un pont thermique dû à la présence d’un fourreau traversant le mur et le doublage, générant des infiltrations d’eau de pluie.

L’expert conclut au fait que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination, ce que ne contestent pas formellement les défendeurs qui qualifient eux-mêmes le désordre de nature décennale.

2. Sur les responsabilités

Les conditions de l’article 1792 du code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qui y est édictée pèse sur l’ensemble des intervenants à l’acte de construction toutes les fois où la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [U] ont réalisé ou fait réaliser l’extension qui abrite les toilettes litigieuses.

En conséquence, les époux [U], qui n’établissent aucune cause étrangère susceptible de les exonérer, sont responsables de plein droit sur le fondement de la garantie décennale envers les acquéreurs des désordres d’humidité dans les sanitaires du rez-de-chaussée.

3.Sur les travaux réparatoires

L’expert préconise :

La fourniture et la pose de VMC avec sortie murale dans la salle de douches et les WC, chiffrées à 803 euros TTC,Le remplacement des doublages du WC : 1.500 euros TTC,Le remplacement du parquet : 2.250 euros TTC,La suppression du fourreau dans le WC : 300 euros TTC.

Soit un total de 4.853 euros TTC, et non 6.450 euros TTC comme le soutiennent les demandeurs qui y incluent également le chiffrage dû pour la fourniture et pose de VMC dans le reste de l’habitation, ce qui est contesté par les défendeurs et sera examiné ultérieurement.

Il apparaît toutefois que les travaux réparatoires préconisés par l’expert pour ce poste ne viendront réparer que les conséquences du désordre et une partie de ses causes (fourreau et pose de la VMC), à l’exception de la cause caractérisée par la « discontinuité entre l’extrémité de la toiture et l’ouvrage en zinc positionné en extrémité haute de la descente d’eau pluviale qui est l’infiltration qui se produit en toiture ». En pages 34 et 35 de son rapport, l’expert reprend le chiffrage opéré par l’économiste pour la mise en conformité de la toiture de l’extension à la norme RT 2012, et indique « les désordres liés au défaut d’étanchéité sont traités dans ce cadre ». Le chiffrage produit ne peut toutefois être intégralement pris en compte, la cause du désordre étant circonscrite.

Il y a lieu de ne retenir qu’une partie des prestations chiffrées, à savoir :

Fourniture et pose de panneaux supports d’étanchéité en CTBH : 1.238,80 euros,Réalisation d’une étanchéité multicouche : 1.662,60 euros,Fourniture et pose de couvertines en aluminium laqué : 1.218 euros,Fourniture et pose naissances EP : 316.80 euros,

Soit un total de 4.436,20 euros.

Ainsi, il convient de condamner in solidum les époux [U] à verser la somme de 9.289,20 euros TTC à Monsieur [T] et Madame [M] en réparation du désordre n°1.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 septembre 2023, date du dépôt du rapport d’expertise, et jusqu’au présent jugement.

II. Sur le désordre n°2 : installation électrique

Monsieur [T] et Madame [M] sollicitent de ce chef la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 8.500 euros TTC. Ils se fondent à titre principal sur la garantie décennale des vendeurs, à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés, et à titre infiniment subsidiaire sur l’obligation de délivrance conforme et le dol.

A titre principal, ils font notamment valoir que le désordre affecte un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage et rend ce dernier impropre à sa destination, notamment en raison de la dangerosité des non-conformités constatées, de sorte que la garantie décennale des vendeurs est acquise.

Les époux [U] soulignent que ni l’expert, ni le sapiteur ne relèvent d’impropriété à destination, ou de dangerosité de l’installation électrique.

Sur l’origine et la qualification du désordre

En l’espèce, l’expert judiciaire indique avoir fait appel à un tiers pour examiner ce désordre et ce dernier a relevé l’existence de plusieurs non-conformités, notamment :

L’existence d’un seul disjoncteur dans l’extension alors que les différents types de circuit devraient être alimentés par des disjoncteurs distincts, La présence de prises de courant dans des zones humides à une distance inférieure à celle imposée par les normes en la matière,L’inaccessibilité des boites de dérivations qui se situent derrière des contre-cloisons sans trappe d’accès,

L’absence de cloche dans les spots encastrés, afin de tenir éloigné le matériel isolant du faux-plafond.

Le rapport d’expertise n’est pas plus dissert sur le désordre allégué mais renvoie aux constatations opérées par Madame [I].

Celle-ci relève notamment :

L’alimentation par une prise de courant du cumulus, alors que celui-ci devrait être alimenté en direct ; elle indique que cette non-conformité a engendré des « traces d’échauffement importantes, ce qui présentait un risque d’incendie non négligeable ». Au jour de son intervention, la non-conformité observée avait été mise en conformité par un électricien intervenu à la demande des consorts [F] [M] ;La surchauffe des spots au premier étage, compte tenu de l’encastrement des spots halogènes dans le plafond en plaques de plâtre, et le contact de l’arrière des spots avec la laine de verre du faux-plafond ; elle relève qu’en l’absence de ventilation, une surchauffe se produit engendrant un risque d’incendie.

Elle conclut que les non conformités relevées « portent atteinte à la sécurité des personnes, par là-même à la destination de l’immeuble ».

Ainsi, il résulte des pièces de la procédure que les désordres affectant l’installation électrique, élément d’équipement au sens de l’article 1792 du code civil, met en péril la sécurité des personnes et des biens, si bien qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Ce désordre relève de la garantie décennale.

2. Sur les responsabilités

Les conditions de l’article 1792 du code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qui y est édictée pèse sur l’ensemble des intervenants à l’acte de construction toutes les fois où la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, il résulte de l’échange de courriers intervenu entre les parties les 1er et 9 septembre 2020 (pièces 7 et 8 des demandeurs) que les époux [U] ont fait réaliser des travaux d’électricité dans leur habitation.

En conséquence, les époux [U], qui n’établissent aucune cause étrangère susceptible de les exonérer, sont responsables de plein droit sur le fondement de la garantie décennale envers les acquéreurs des désordres affectant l’installation électrique.

3.Sur les travaux réparatoires

L’expert évalue la réparation des désordres affectant l’installation électrique à la somme de 8.500 euros TTC.

Les époux [U] seront condamnés in solidum à verser la somme de 8.500 euros TTC à Monsieur [T] et Madame [M], en réparation du désordre n°2.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 septembre 2023, date du dépôt du rapport d’expertise, et jusqu’au présent jugement.

III. Sur le désordre n°3 : fissuration et flèche plafond

Monsieur [T] et Madame [M] sollicitent de ce chef la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 38.528 euros TTC. Ils se fondent à titre principal sur la garantie décennale des vendeurs, à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés, et à titre infiniment subsidiaire sur l’obligation de délivrance conforme et le dol.

Ils font notamment valoir que ce désordre peut trouver sa cause dans les infiltrations d’eau depuis la toiture, ou encore dans les défauts affectant la charpente, de sorte qu’ils sont de nature décennale contrairement à ce qu’affirme l’expert.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que la flèche du plafond constitue un vice caché, et que les époux [U] ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie prévue à l’acte de vente, dans la mesure où, ayant réalisé les travaux eux-mêmes, ils doivent être considérés comme des professionnels.

Les époux [U] soutiennent quant à eux qu’est en cause la réalisation de la bibliothèque et son réglage ; qu’aucun désordre de nature décennale n’existe.

A titre subsidiaire, ils contestent, d’une part, le caractère caché du vice, et d’autre part, la qualité de professionnels. Ils se prévalent ainsi de la clause de non-garantie prévue à l’acte de vente.

Sur l’origine et la qualification du désordre

Sur le fondement de la garantie décennale

En l’espèce, bien que le rapport d’expertise soit peu circonstancié sur ce point, il résulte des éléments du débat que les demandeurs se plaignent de l’existence de fissures au plafond de leur pièce de vie, située dans l’extension, ainsi que d’une flèche du plafond faisant obstacle à l’ouverture des portes coulissantes de la bibliothèque qu’ils y ont fait installer.

L’expert judiciaire constate l’existence de microfissures sur le plafond du séjour, qu’il ne qualifie pas d’anormales. Il en conclut à l’absence de désordre. Par ailleurs, il explique la gêne dans l’ouverture des portes coulissantes par le rapport portée / section des bois défavorable créé par l’installation de la bibliothèque des demandeurs.

Les demandeurs s’appuient quant à eux sur le rapport réalisé par Audiofuite et sur celui réalisé par Madame [I].

Le rapport d’Audiofuite a examiné les fissures « présentes au niveau des plaques de placoplâtre qui habillent la sous-face du plafond de la salle du séjour ». Il a été relevé une absence d’humidité active et, après examen par une caméra passée par l’emplacement des spots, le professionnel relève l’existence d’une seule auréole brunâtre « susceptible de correspondre à un écoulement d’eau » avant de conclure que l’absence de toute autre trace « permet d’écarter l’hypothèse d’infiltrations en provenance de l’acrotère et pouvant être à l’origine de la fissuration au niveau des raccords entre plaques ».

L’examen du faux plafond, en direction des toilettes examinés en n°1, met en évidence l’existence de traces noirâtres en sous face de l’OSB constituant le support de la membrane d’étanchéité de la toiture plate. S’il ne décèle aucune humidité au jour de son intervention, le professionnel émet, concernant les fissures en plafond du séjour, « deux hypothèses :

Défaut de mise en œuvre des plaques de BA13,Infiltrations d’eau depuis la toiture et migration en plénum ».

Madame [I] a quant à elle observé l’existence d’une poussée du plafond vers le sol, qui est visible compte tenu de la poussée exercée sur la bibliothèque, installée par les acquéreurs, et qui s’est dégradée (jours entre dormant et ouvrant, cintrage des menuiseries, basculement du champlat). Tout en faisant ces observations, elle ne tire aucune conclusion définitive, indiquant seulement que des investigations plus complètes devront être réalisées sur la structure de la charpente.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le plafond du séjour présente bien une flèche. Toutefois, aucun des professionnels intervenus n’a pu déterminer avec précision la cause de ce défaut. La simple émission d’hypothèses par la société Audiofuite ne saurait suffire à justifier la réfection de l’ensemble de la toiture terrasse de l’extension, et ce d’autant que les investigations réalisées n’ont pas permis de déceler de désordre étendu.

Il apparaît à la lecture du rapport d’expertise que la demande de Monsieur [T] et Madame [M] correspond à la réfection totale de la charpente et du complexe de la toiture terrasse, chiffrée à 38.528 euros TTC par l’expert, sur la base de l’estimation de l’économiste, et dans le but de mettre l’extension en conformité avec la norme RT 2012.

Or, d’une part, la norme RT 2012 est une réglementation thermique qui concerne l’isolation des bâtiments neufs, ce qui n’est nullement en cause ici, et d’autre part, la simple non-conformité de l’ouvrage à une norme ne suffit pas à caractériser, en soi, un désordre au sens de l’article 1792 du code civil. En l’espèce, les désordres constatés sont circonscrits, s’agissant uniquement d’une flèche légère (non mesurée) en un seul point du plafond de l’extension, sans qu’aucun des professionnels intervenus ne constate d’impropriété à destination ou d’atteinte à la solidité de la toiture.

Les conditions requises par les dispositions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Sur le fondement de ces dispositions, l’acquéreur doit rapporter la preuve d’un défaut intrinsèque à la chose vendue, grave au point de compromettre l’usage de la chose ou d’en diminuer sensiblement l’usage, non apparent et antérieur à la vente.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que la clause de non-garantie peut être écartée en cas de mauvaise foi prouvée des vendeurs profanes, ou lorsque le vendeur est professionnel, étant précisé qu’y est assimilé le vendeur-constructeur ayant procédé lui-même aux travaux défectueux.

En l’espèce, s’il est constant que les époux [U] ne produisent aucune facture aux débats pour justifier que l’extension et sa toiture ont été réalisées par des professionnels, il résulte de la lecture combinée du courrier émis par Monsieur [U] le 9 septembre 2020, et de l’acte de vente, que la SARL Vandenbussche a réalisé les travaux de toiture. La facture, bien que non produite aux débats, a été annexée à l’acte de vente et reçue par les demandeurs comme en témoigne l’un de leur courrier.

Il en résulte que les époux [U] ne sauraient se voir attribuer la qualité de vendeurs constructeurs, et par extension, de vendeurs professionnels.

Par ailleurs, il résulte encore du rapport établi par Madame [I], ainsi que du courrier émis le 1er septembre 2020 par Monsieur [T], que les acquéreurs n’ont noté l’apparition que de fissures en plafond, quatre ans après leur emménagement, et que lors de l’installation de leur bibliothèque en 2019, aucune flèche n’était constatée puisque les portes coulissantes fonctionnaient correctement.

Il s’en déduit que le défaut en question, dont la cause n’est pas établie en l’espèce, ne s’est manifesté que plusieurs années après la vente, de sorte que le critère d’antériorité n’est pas caractérisé. De ce même constat, il se déduit qu’aucune mauvaise foi ne peut être reprochée aux époux [U].

Par conséquent, les conditions requises pour la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Sur la demande infiniment subsidiaire au titre du défaut de délivrance conforme

Selon l=article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

En vertu de ce texte, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la stipulation de l’acte de vente.

En l’espèce, il résulte des éléments de la procédure qu’au jour de la vente, le plafond ne présentait pas de fissure ni de flèche, de sorte que les époux [U] n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Sur la demande infiniment subsidiaire au titre du dol

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En vertu de ce texte, il revient aux demandeurs de rapporter la preuve d=un mensonge ou de la réticence d=une information déterminante de son consentement, émanant du vendeur, et commis dans l=intention de tromper l=acquéreur.

En l’espèce, il est établi qu’au jour de la vente, il n’existait ni fissures, ni flèche, de sorte qu’il n’est pas démontré que les époux [U], qui n’ont pas construit eux-mêmes la toiture de l’extension, aient eu connaissance d’une information concernant la toiture qui eût été déterminante pour les acquéreurs. A titre surabondant, il est rappelé que la cause de la flèche demeure indéterminée à l’issue des débats.

Monsieur [T] et Madame [M] seront déboutés de leur demande formée au titre du désordre n°3.

IV. Sur le désordre n°5 : insuffisance de ventilation et de chauffage

Monsieur [T] et Madame [M] se fondent à titre principal sur la garantie décennale des vendeurs, à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés, et à titre infiniment subsidiaire sur l’obligation de délivrance conforme et le dol.

Sur l’insuffisance de ventilation

Les demandeurs sollicitent de ce chef la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 1597 euros TTC (montant sollicité pour la ventilation, dont déduction de la VMC des toilettes, traitée en désordre n°1).

Les demandeurs font notamment valoir que l’expert a relevé l’absence d’entrée d’air dans l’immeuble, et qu’il a qualifié ce désordre de nature décennale.

Les époux [U] soutiennent quant à eux que la non-conformité aux normes et DTU ne constituent pas un désordre en soi ; qu’en outre aucun désordre d’humidité n’est constaté dans l’immeuble hormis dans les toilettes du rez-de-chaussée.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève la présence de traces de moisissure dans les toilettes du rez-de-chaussée ; aucune autre trace d’humidité n’est relevée dans l’immeuble.

L’expert relève toutefois une « absence d’aération générale et permanente » dans l’habitation, notamment du fait de l’absence de VMC, en contrariété avec l’arrêté du 24 mars 1982.

Cependant, la non-conformité de la construction à des normes ne caractérise pas, en soi, un désordre. Or, hormis la présence de moisissures dans les toilettes du rez-de-chaussée – déjà traitée en désordre n°1 – il n’est observé aucun désordre d’humidité dans l’habitation.

Par conséquent, les demandeurs échouent à démontrer l’existence d’un désordre au sens de l’article 1792 du code civil. Partant, les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

En l’espèce, en l’absence de désordre d’humidité dans l’habitation, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un défaut de la chose vendue, grave au point d’en compromettre l’usage ou d’en diminuer sensiblement l’usage.

Les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Sur le fondement subsidiaire de la délivrance conforme

En l’espèce, l’acte de vente ne fait aucunement mention du respect des normes prescrites par l’arrêté du 24 mars 1982, qui n’est dès lors pas entré dans le champ contractuel.

Il est rappelé l’absence de désordre d’humidité engendré par la ventilation insuffisante de l’habitation.

Les conditions pour la garantie de délivrance conforme ne sont pas remplies.

Sur le fondement infiniment subsidiaire du dol

En l’espèce, aucun désordre d’humidité autre que celui des toilettes du rez-de-chaussée – qui s’est manifesté postérieurement à la vente – n’est établi, de sorte qu’il n’est pas démontré que les époux [U], aient eu connaissance d’une information concernant la ventilation qui eût été déterminante pour les acquéreurs.

Monsieur [T] et Madame [M] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’absence de ventilation.

Sur l’insuffisance de chauffage

Les demandeurs sollicitent de ce chef la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 3.300 euros TTC.

Sur le fondement de la garantie décennale

Ils font notamment valoir que les vendeurs n’ont pas respecté les normes applicables à l’isolation de l’immeuble lors de la reconstruction de la partie ancienne, et lors de la construction de l’extension ; que les acquéreurs font donc face à l’impossibilité de chauffer les pièces à une température supérieure à 18° C, ce qui rend l’immeuble impropre à sa destination.

Les époux [U] soutiennent quant à eux que la non-conformité à une norme thermique ne suffit pas à caractériser une impropriété à destination ; que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils n’arrivent pas à chauffer l’habitation au-delà de 18°C et qu’en tout état de cause l’expert ne qualifie pas l’inconfort thermique ressenti de désordre de nature décennale.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève que tant l’extension que la partie principale de l’habitation ne répondent pas aux réglementations thermiques applicables. Par ailleurs, il relève que le logement n’est doté d’aucun équipement de chauffage permettant de maintenir à 18° la température au centre des pièces ni d’aucun dispositif de réglage automatique du chauffage.

Pour autant, force est de constater qu’aucun relevé de température ne figure dans l’expertise ou dans les pièces produites par les demandeurs de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve du désordre qu’ils allèguent, à savoir un inconfort thermique important.

Il est rappelé que la seule non-conformité à une norme applicable ne constitue pas, en soi, un désordre.

Les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies.

Sur le fondement subsidiaire de la garantie des vices cachés

En l’espèce, en l’absence de tout relevé de température dans l’habitation, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un défaut de la chose vendue, grave au point d’en compromettre l’usage ou d’en diminuer sensiblement l’usage.

Les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Sur le fondement infiniment subsidiaire de la délivrance conforme

En l’espèce, l’acte de vente ne fait aucunement mention du respect des normes de réglementation thermique comme élément essentiel, qui n’est dès lors pas entré dans le champ contractuel.

Il est rappelé l’absence de tout relevé de température permettant de démontrer l’inconfort thermique allégué.

Les conditions pour la garantie de délivrance conforme ne sont pas remplies.

Sur le fondement infiniment subsidiaire du dol

En l’espèce, la preuve de l’inconfort thermique allégué n’est pas rapportée, de sorte qu’il n’est pas démontré que les époux [U], aient eu connaissance d’une information concernant l’isolation de l’habitation qui eût été déterminante pour les acquéreurs.

Monsieur [T] et Madame [M] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’insuffisance du chauffage.

*

En définitive, Monsieur [T] et Madame [M] seront déboutés de leur demande formée au titre du désordre n°5.

V. Sur le désordre n°8 : mise en conformité de l’assainissement

Monsieur [T] et Madame [M] se fondent à titre principal sur la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire sur l’obligation de délivrance conforme et le dol.

En l’espèce, force est de constater que les demandeurs n’ont pas chiffré cette prétention, de sorte que le tribunal n’est saisi d’aucune demande concernant la mise en conformité de l’assainissement.

VI. Sur la demande relative à la régularisation de l’empiètement (point n°7 de l’expertise)

Les demandeurs sollicitent de ce chef la somme de 2.500 euros « pour la régularisation de l’échange de terrain ». Leur demande n’est motivée ni en fait, ni en droit.

Les époux [U] ne font pas référence à cette demande dans leurs écritures.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les époux [U] ne font pas référence à l’empiètement de l’extension qu’ils ont fait édifier dans leurs écritures, ils ne la contestent nullement dans le courrier qu’ils ont émis le 9 septembre 2020.

Ils y indiquent « pour l’implantation de la maison un accord amiable a été passé avec Monsieur [P] [Z], si je me souviens bien un document (papier) a été signé pour accord par les deux parties sur la cession à part égale d’une petite parcelle de terrain (environ 2 mètres carrés) ».

Puis dans un courrier du 21 septembre 2020, ils indiquent « j’ai téléphoné à Monsieur [Z], nous n’avons pas fait de document écrit, nous étions d’accord sur le fait de se rétrocéder une petite partie de terrain et je ne pense pas qu’il serait contre le fait de concrétiser cet acte en passant chez le notaire ».

Il est par ailleurs constant que l’existence de cet empiètement n’est pas indiquée au cadastre, et qu’elle n’a pas davantage été mentionnée dans l’acte de vente intervenu entre les parties. Dans ces circonstances, la demande présentée par Monsieur [T] et Madame [M] de voir régulariser la situation est légitime et fondée.

L’expert judiciaire estime à 2.500 euros TTC les frais de cette régularisation.

Il convient donc de condamner les époux [U], in solidum, à verser cette somme à Monsieur [T] et Madame [M] de ce chef.

VII. Sur les demandes de réparation de préjudice matériel et de préjudice de jouissance

Sur le préjudice matériel

Monsieur [T] et Madame [M] sollicitent la réparation de leur préjudice matériel à hauteur de 120.000 euros, correspondant à la perte de chance de vendre leur bien au juste prix.

Ils font notamment valoir que de futurs acquéreurs, informés de l’ensemble des désordres, de l’expertise judiciaire, des travaux de reprise ainsi que de l’empiètement ne souhaiteront pas acquérir l’immeuble à sa juste valeur de 400.000 euros. Ils soulignent qu’il suffit qu’une probabilité raisonnable que l’immeuble ne soit pas revendu au juste prix existe pour qu’il y ait perte de chance.

Les époux [U] soutiennent quant à eux que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la maison, acquise 332.000 euros, aurait pris autant de valeur en quelques années. Par ailleurs, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la maison rencontrera des difficultés à être vendue, et ce d’autant moins après réalisation des travaux de reprise.

La perte de chance est un préjudice caractérisé par la privation d’un gain probable, ou la survenance d’une perte qui aurait pu être évitée.

En l’espèce, les demandeurs produisent deux estimations réalisées par le même agent immobilier (Immo&Cie) lequel estime :

« ayant une pleine connaissance du secteur et du marché, nous sommes en mesure d’estimer votre maison net vendeur, rénovée, aux environs de 400.000 euros »« ayant une pleine connaissance du secteur et du marché, nous sommes en mesure d’estimer votre maison net vendeur, dans l’état, aux environs de 280.000 euros ».

Toutefois, d’une part, aucune information sur l’ampleur et la consistance des rénovations prises en compte par l’agent immobilier n’est fournie. D’autre part, force est de constater que les demandeurs ont été déboutés d’une grande partie de leurs demandes, et que seuls les désordres relatifs à l’infiltration localisée en toiture, et celui relatif à l’installation électrique ont été retenus et, qu’ayant vocation à être intégralement réparés, ils ne seront plus source de perte de valeur vénale du bien.

Par conséquent, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une perte de chance de vendre leur immeuble à son juste prix et seront déboutés de leur demande de ce chef.

2. Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [T] et Madame [M] sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 63.000 euros.

Ils font notamment valoir que les désordres subis ont troublé la jouissance de leur immeuble, et que le calcul correspond à 50% de la valeur locative dudit bien par mois, depuis 7 ans.

Les époux [U] font quant à eux valoir que la demande est disproportionnée par rapport aux préjudices effectivement subis.

Le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité dans laquelle se sont trouvés les demandeurs d’utiliser le bien pendant une période déterminée.

En l’espèce, seuls les désordres relatifs à l’installation électrique et à l’infiltration localisée en toiture, ayant provoqué des dégâts dans les toilettes du rez-de-chaussée, ont été retenus.

Le préjudice de jouissance qui en a découlé ne peut qu’être limité, et la demande des consorts [T] [M] doit être ramenée à de plus justes proportions.

Les époux [U] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 4.000 euros à ce titre.

VIII. Sur les demandes accessoires

Vu les articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner in solidum les époux [U], partie succombante, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais d’assignation en référé, d’assignation au fond et les débours de la SCP Seijo-Lopez pour l’inscription d’hypothèque provisoire.

Le surplus des dépenses dont les demandeurs sollicitent le paiement ne constituent pas des dépens.

Au vu de la longueur de la procédure, de l’importance des dépenses exposées par les demandeurs, du nombre d’écritures, des démarches réalisées par le conseil des demandeurs, et des factures produites par ce dernier, il y a lieu de condamner in solidum les époux [U] à verser aux demandeurs la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [W] [A] épouse [U] à verser à Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] la somme de 9.289,20 euros TTC en réparation du désordre n°1 ;

DIT que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 septembre 2023 et jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [W] [A] épouse [U] à verser à Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] la somme de 8.500 euros TTC en réparation du désordre n°2 ;

DIT que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 septembre 2023 et jusqu’au présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] de leur demande formée au titre du désordre n°3 ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] de leur demande formée au titre du désordre n°5 ;

CONSTATE que le tribunal n’est saisi d’aucune demande relative à la mise en conformité de l’assainissement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [W] [A] épouse [U] à verser à Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] la somme de 2.500 euros TTC au titre de la régularisation de l’empiètement avec le fonds voisin ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] de leur demande d’indemnisation d’une perte de chance de vendre l’immeuble à un meilleur prix ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [W] [A] épouse [U] à verser à Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [W] [A] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais d’assignation en référé, d’assignation au fond et les débours de la SCP Seijo-Lopez pour l’inscription d’hypothèque provisoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [W] [A] épouse [U] à verser à Monsieur [X] [T] et Madame [R] [M] la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT