TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 24/02885

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFOR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 20 Décembre 2024

SCPI KYANEOS PIERRE

prise en la personne de son représentant légal la Société KYANEOS ASSET MANAGEMENT, elle-même représentée par son Président Monsieur [N] [Y]

C/

[I] [R]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Décembre 2024

à M^e Karine SANCHEZ

Copie certifiée conforme délivrée le 20/12/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La SCPI KYANEOS PIERRE

prise en la personne de son représentant légal la Société KYANEOS ASSET MANAGEMENT, elle-même représentée par son Président Monsieur [N] [Y],

dont le siège social est sis [Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [R],

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro n315552024012944 du 13/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

représenté par Maître Sylvain LASPALLES de la SELARL SYLVAIN LASPALLES, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 10 septembre 2021, Madame [T] [W] a donné en location à Monsieur [I] [R] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], moyennant un loyer actuel de 663,72€ provision sur charges comprise.

Par acte authentique en date du 21 août 2023, la SCPCI KYANEOS PIERRE a fait l’acquisition du bien loué et vient à compter de cette date aux droits du bailleur.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire été délivré le 13 novembre 2023, en vain.

Par acte du 30 avril 2024, dénoncé le 6 mai 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SCPCI KYANEOS PIERRE a fait assigner en référé Monsieur [I] [R] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion du locataire,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.491,02€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 10 avril 2024,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 700€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens comprenant les frais de commandement, d’assignation.

L’affaire, après deux renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du 15 novembre 2024.

La SCPCI KYANEOS PIERRE, valablement représentée, actualise leur créance à la somme de 7.130,47€ arrêtée au 12 novembre 2024 comprenant des frais de commandement de 96,98€ soit un arriéré locatif de 7.033,49€ et maintient ses demandes. Elle s’oppose à tout délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Monsieur [I] [R], valablement représenté, sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux car sa situation financière est très précaire et il a fait une demande de logement social le 18 juin 2024 qui n’a pas encore abouti. Il indique être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et demande à ne pas être condamnés aux frais irrépétibles. Il explique que suite à un accident du travail il a dû cesser son activité professionnelle et être bénéficiaire du RSA. Il précise que son expulsion aurait des conséquences d’une particulière gravité compte tenu de ses problèmes de santé, de sa situation sociale et d’isolement. Il sollicite un délai de 6 mois supplémentaires pour quitter les lieux.

La décision est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 6 mai 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 16 novembre 2023 par voie électronique avec accusé réception deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

la SCPCI KYANEOS PIERRE font la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 10 août 2021, l’acte de vente du bien loué en date du 21 août 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 novembre 2023 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 13 novembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 8, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 13 janvier 2024.

Il convient d’ordonner son expulsion.

Le locataires n’a plus les moyens de s’acquitter du montant du loyer compte tenu de ses ressources et la dette s’aggrave. Sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 11] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [I] [R] sera condamné au paiement de la somme de 7.033,49€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Les frais de commandement seront pris en compte dans le cadre des dépens.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCPCI KYANEOS PIERRE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [R] à lui verser la somme de 150€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [I] [R], succombant au principal, supportera les dépens comprenant les frais de commandement.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 13 janvier 2024,

Condamne Monsieur [I] [R] à payer à la SCPCI KYANEOS PIERRE la somme provisionnelle de 7.033,49€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 13 janvier 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SCPCI KYANEOS PIERRE par Monsieur [I] [R] et l’y condamne jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [I] [R] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et de l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 15], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Déboute Monsieur [I] [R] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

Condamne Monsieur [I] [R] à payer à la SCPCI KYANEOS PIERRE la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [I] [R] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge