DU 15 Octobre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00828 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OPQT

Code NAC : 30B

S.C.I. BRO INVEST

C/

S.A.R.L. BRULERIE MAN et signifié aussi [Adresse 1] le 5/8/25, remise étude

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. BRO INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 69

DÉFENDEUR

S.A.R.L. BRULERIE MAN et signifié aussi [Adresse 1] le 5/8/25, remise étude, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 24 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 15 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 6 juin 2015, modifié par avenant du 8 décembre 2015, la société SATEM a consenti un bail commercial à la société BRULERIE MAN, portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] formant les lots n°1, 4 et 35, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2015, moyennant un loyer annuel hors charges de 30.000 euros.

Le 20 mars 2025, la société SATEM a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société BRULERIE MAN, portant sur la somme de 5 806,28 euros en principal.

Selon acte authentique en date du 8 juillet 2025, la société SATEM a cédé à la société BRO INVEST les droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 8] [Adresse 7] et [Adresse 2], cadastré section BM n°[Cadastre 6], en ce compris les lots n°1, 4 et 35, objets du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, la société BRO INVEST, venant aux droits de la société SATEM, a fait assigner en référé la société BRULERIE MAN devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Dire y avoir lieu à référé,Condamner la société BRULERIE MAN à verser à la société BRO INVEST la somme provisionnelle de 17 494,84 euros TTC, au titre des loyers échus, augmentée des intérêts légaux à compter du 20 mars 2025, date du commandement de payer, ainsi qu’une provision de 874,74 € au titre de la clause pénale,Constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise depuis le 20 avril 2025,Prononcer l’expulsion de la société BRULERIE MAN et de tous occupants de son chef de l’ensemble des locaux objet du contrat de bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 8] comprenant une entrée sur cour et une boutique à l’angle de la [Adresse 11] et la due [Adresse 9], ce lot donnant accès au LOT N°4 : un local commercial comprenant un atelier, un débarras et un bureau, ainsi qu’un LOT N°35, composé d’une cave au sous-sol,Constater que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner la société BRULERIE MAN au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,Condamner la société BRULERIE MAN à verser à la société BRO INVEST la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société BRULERIE MAN aux entiers dépens.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle la société BRULERIE MAN, citée par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société BRO INVEST a maintenu ses demandes aux termes de son assignation tout en précisant que la dette avait augmenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu le 6 juin 2015 contient une clause résolutoire (page 9) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, le contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un commandement demeuré sans effet.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 20 mars 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 20 mars 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 avril 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 17.494,84 euros au 3 juillet 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 24 septembre 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 23 339,12 euros arrêtée au 17 septembre 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société BRULERIE MAN n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 17.494,84 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 3 juillet 2025.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Dès lors, il conviendra de condamner la société BRULERIE MAN par provision au paiement de la somme de 17.494,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 5 806,28 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société BRULERIE MAN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 6 juin 2015 stipule : « Dans le cas où, par suite de retard dans le paiement des sommes dues, le Bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du Preneur, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait à 5% des sommes en raison desquelles les procédures seraient engagées, ladite indemnité destinée à le couvrir tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement, que des frais et honoraires exposés pour le recouvrement, sera considérée comme suppléments et accessoires du loyer. »

L’indemnité forfaitaire de 5% sollicitée s’analyse comme une clause pénale et elle doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée et qu’elle n’apparait pas manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la société BRULERIE MAN sera condamné à verser la somme provisionnelle de 874,74 euros (5% de 17 494,84 €) à la société BRO INVEST à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BRULERIE MAN, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société BRO INVEST le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société BRULERIE MAN à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 6 juin 2015 et la résiliation de ce bail à la date du 20 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BRULERIE MAN et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société BRULERIE MAN à payer à la société BRO INVEST la somme provisionnelle de 17.494,84 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 juillet 2025 avec intérêts de retard au taux légal à compter du 20 mars 2025 pour la somme de 5.806,28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BRULERIE MAN à la société BRO INVEST, à compter du 20 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société BRULERIE MAN au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société BRULERIE MAN à payer à la société BRO INVEST la somme provisionnelle de 874,74 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société BRULERIE MAN au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société BRULERIE MAN à payer à la société BRO INVEST la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 15 Octobre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT