TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01509

N° Portalis DBX4-W-B7I-S2M5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Octobre 2024

[W] [I] [Z]

C/

[R] [U] [B] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Octobre 2024

à la SELARL MARIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [I] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [U] [B] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 08 janvier 2023, Monsieur [W] [Z] a donné à bail à Monsieur [R] [U] [B] [O] par le bais de Monsieur [G] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 530€ et 40€ de provision sur charges.

En raison d’impayés de loyers après mise en demeure, Monsieur [W] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 juin 2023 pour un montant en principal de 1765€.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, Monsieur [W] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [U] [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après renvoi pour absence de notification de l’assignation à la préfecture et pour nouvelle citation du défendeur, Monsieur [W] [Z] a fait délivrer une nouvelle assignation en date du 26 juin 2024.

A l’audience du 29 août 2024, Monsieur [W] [Z], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :

— constater la résiliation du contrat de location au 16 août 2023,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [U] [B] [O] ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux,

— l’autoriser en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

— supprimer le délai de l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution,

— le condamner à payer sans délai la somme provisionnelle de 9175€ arrêtée au mois d’août 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5755€ depuis le 26 mars 2024 et des intérêts sur la somme de 2280€ à compter de la délivrance de l’assignation, outre les loyers et charges contractuels à titre d’indemnités d’occupation d’un montant de 570 par mois, jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice à la dernière adresse connue selon les modalités prévues à l’article 659 du Code procédure civile, Monsieur [R] [U] [B] [O] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le propriétaire, et à la diligence de l’huissier, de notifier, auprès du représentant de l’État dans le département, l’assignation aux fins de résiliation d’un contrat de bail dans les six semaines précédant l’audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le demandeur produit la notification à la préfecture de Haute-Garonne de l’assignation en justice délivrée au locataire par la voie électronique le 28 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 08 janvier 2023 entre Monsieur [W] [Z], d’une part et Monsieur [R] [U] [B] [O] d’autre part contient une clause résolutoire (article VIII).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023 pour la somme en principal de 1765€ par Monsieur [W] [Z].

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2023.

L’expulsion de Monsieur [R] [U] [B] [O] sera ordonnée, en conséquence avec le concours de la force publique en tant que de besoin sans qu’il y ait lieu en revanche au prononcé d’une astreinte qui n’est pas justifiée par les circonstances de l’espèce.

En outre, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte pour entrer dans les lieux ou de mauvaise foi de sa part étant précisé que la bonne foi est toujours présumée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [O] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [W] [Z] produit outre le contrat de bail un décompte démontrant que le locataire reste devoir la somme de 9175€ actualisé au jour de l’audience, mensualité d’août 2024 incluse.

Monsieur [R] [U] [B] [O], non comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de l’arriéré locatif.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9175€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1765€ à compter du commandement de payer (16 juin 2023) 1et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 570€, et révisable selon les modalités contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er septembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [U] [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [Z], Monsieur [R] [U] [B] [O] sera condamné à leur lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 08 janvier 2023 entre Monsieur [W] [Z] d’une part et Monsieur [R] [U] [B] [O] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 août 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [U] [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [Z] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [Z] de sa demande d’astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [U] [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [U] [B] [O] à verser à Monsieur [W] [Z] à titre provisionnel la somme de 9175€ (décompte arrêté au mois d’août 2024 mensualité d’août 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal 1sur la somme de 1765€ à compter du commandement de payer (16 juin 2023) 1et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [U] [B] [O] à payer à Monsieur [W] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 570€, révisable selon les modalités contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [U] [B] [O] à verser à Monsieur [W] [Z] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [U] [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente