N° RG 24/02445 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TT5V

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02445 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TT5V

NAC: 54Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Audrey MARTY

à Maître Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

Mme [O] [A] [B], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [X] [C], [K] [Y], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES

Mme [N] [E] [T] épouse [Y], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES

M. [W] [G] [Y], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 23 décembre 2024

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, délibéré initialement fixé au 27 décembre 2024 et avancé au 24 décembre 2024

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par requête du 17 décembre 2024, Mme [O] [B], propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 16], a demandé l’autorisation d’assigner :

— M. [X] [Y],

— Mme [N] [T] épouse [Y], son épouse,

— M. [W] [Y], leur fils,

D’heure à heure devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, elle a été autorisée à les assigner pour l’audience du 23 décembre 2024 au plus tard le 19 décembre 2024.

Par actes du 19 décembre 2024, auxquels il convient de se reporter pour de plus amples exposés, Mme [O] [B] a fait assigner les défendeurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres subis par la maison construite par M. [W] [Y], M. [X] [Y] et Mme [N] [T] épouse [Y] étant quant à eux propriétaires du terrain attenant à la maison, également vendu à Mme [O] [B], sur lequel sont édifiés des garages prétendument non autorisés.

A l’audience du 23 décembre 2024, Mme [O] [B] maintient ses demandes.

Elle explique avoir acquis la maison ainsi qu’une parcelle de terrain attenante par acte du 11 janvier 2024 et précise que la maison a été édifiée en auto construction sur la base d’un permis de construire du 28 mars 2008. Elle indique que des dégâts des eaux ont affecté le bien en mars 2024 et avril 2024, puis avoir appris que le garage et le hangar n’avaient pas fait l’objet de permis de construire et n’étaient pas régularisables. Elle indique par ailleurs que l’attestation de conformité ne peut être obtenue pour différents motifs, si bien qu’elle a demandé l’annulation de la vente par courriers des 15 et 30 mai 2024. Elle ajoute avoir ensuite constaté de nouveaux désordres : fissurations dans le séjour, le Cabinet [S] énumérant d’autres désordres dans un rapport du 2 juillet 2024. Elle précise qu’une réunion d’expertise s’est tenue avec le Cabinet SARETEC le 13 août 2024, en l’absence des consorts [Y] et en présence de la Commune, une problématique d’empiètement sur le domaine public communal ayant été révélée. Elle ajoute que M. [S] a déposé un rapport complémentaire au sujet de la section de poutre qui nécessite un renforcement, et qu’une entreprise est venue poser des étais, en raison d’un risque d’effondrement. Elle indique sue les 17 et 18 octobre 2024, de nouvelles infiltrations d’eau ont été relevées, une bâche ayant été posée.

M. [X] [Y], Mme [N] [T] épouse [Y] et M. [W] [Y] demandent que soit ordonnée l’expertise judiciaire sollicitée, sous les plus expresses réserves et protestations d’usage concernant leur responsabilité, et demandent un complément de mission relatifs à l’éventuelle mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Ils expliquent que l’immeuble a été édifié depuis plus de 10 ans, ayant été occupé avant la vente par M. [W] [Y], si bien que la garantie décennale ne peut être mobilisée, seul une responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés étant envisageable. Ils indiquent que s’agissant d’auto construction, la clause d’exonération de garantie ne devrait pas pouvoir être appliquée, néanmoins ils indiquent que la garantie n’est susceptible d’être engagée que si Mme [O] [B] rapporte la preuve que les vices étaient cachés au jour de la vente, alors que les désordres étaient parfaitement visibles, même pour une personne profane. En ce qui concerne la poutre maîtresse du salon, ils font valoir que M. [S] indique qu’il est nécessaire de vérifier s’il existe des poteaux intégrés pour appuyer la poutre, ce qui est le cas, et relève que la maison est en service depuis plus de 10 ans sans qu’aucun désordre n’ait été constaté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été avancé au 24 décembre 2024.

SUR QUOI, LE JUGE,

Sur la mesure d’expertise

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, Mme [O] [B] produit notamment les justificatifs suivants :

— L’acte de vente du 11 janvier 2024, les vendeurs étant M. [W] [Y] pour la maison et son terrain d’assiette cadastrés section AB n° [Cadastre 10], et M. [X] [Y] et Mme [N] [T] épouse [Y] pour la parcelle de terre cadastrée section AB n° [Cadastre 11],

— Un rapport recherche de fuite non destructive du 20 mars 2024,

— Un courrier de M. le Maire de la Commune de [Localité 16] du 23 mai 2024 adressé à) M. [W] [Y] l’informant que le projet n’est pas conformé au permis déposé et énumérant les défauts de conformité,

— Une LRAR du 15 mai 2024 adressé par Mme [O] [B] à M. [W] [Y] demandant l’annulation de la vente,

— Un compte rendu d’expertise [S] du 2 juillet 2024 constatant notamment : des malfaçons affectant les fondations, la semelle filante n’étant pas hors gel, un empiètement sur le sol communal d’environ 20 cm, un muret de soutènement affecté de malfaçons, des terrasses trop hautes provoquant de l’humidité, des malfaçons affectant les baies vitrées, les menuiseries extérieures, les volets roulants, les appuis-fenêtres, les enduits des façades, l’isolation par l’extérieur, la toiture terrasse de la cuisine, l’auvent devant la porte d’entrée, la toiture, la ventilation primaire du réseau EU-EV, la VMC, l’installation électrique extérieure, la poutre maîtresse supportant le plancher du R+1, le plancher de la SDB, le sol du WC, le ramassage des eaux pluviales, les garages ; l’expert pense également desseller une servitude d’écoulement des eaux non signalée. En conclusion, il considère que la sécurité des personnes est compromise, et évalue le coût des réparations à la somme de 94.250,00 euros,

— Un compte rendu d’expertise [S] du 14 août 2024 vérifiant la poutre maîtresse et les solives et concluant à des sections insuffisantes,

— Un rapport SARETEC du 10 octobre 2024 constatant également des malfaçons, outre des désordres, à l’intérieur comme à l’extérieur, et envisageant un enjeu d’environ 100.000 euros TTC,

— Une facture du 12 décembre 2024 pour étais et bâchage.

Les justificatifs produits sont suffisants pour établir les éléments de fait et de droit d’un litige possible et l’existence d’un motif légitime pour ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert sera libellée comme suit dans le dispositif, en tenant compte du complément de mission proposé par les défendeurs, à l’exception de toute question orientée ou juridique.

Sur les autres demandes

Les dépens seront à la charge du demandeur, Mme [O] [B], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Nous, Julia Pouyanne, juge du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties et commettons en qualité d’expert :

[I] [F]

[Adresse 14]

[Localité 8]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 13]

ou défaut

[J] [V]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 4]

Avec mission de :

— visiter les lieux, sis [Adresse 6] à [Localité 16], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’immeuble,

— dire s’il est affecté des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou les constats et expertises qui s’y rapportent, et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d’exécution,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— déterminer leur origine,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

— dire si le vice en question rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— fournir les documents permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, de travaux réalisés postérieurement à la vente, ou de toute autre cause,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— déterminer les modes et le coût de leur reprise,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— rechercher les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 15]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons au demandeur, Mme [O] [B], de consigner à la régie du tribunal une somme de 3.000,00 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Condamnons Mme [O] [B] au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,