TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02199 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TAHG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[E] [G] épouse [O]

C/

[I] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e BONHOURE

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [E] [G] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Olivier BONHOURE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Olivier ALVES, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Géraldine FRIESS, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 13 mars 2020, Monsieur [S] [G] a donné à bail à Monsieur [I] [M] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1038,50€ et 50€ de provisions sur charges.

A la suite du décès de Monsieur [S] [G] le 22 août 2020, Madame [E] [G] épouse [O] est venue aux droits de son père par voie successorale.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [G] épouse [O], venant aux droits de Monsieur [S] [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2023 pour la somme de 5546,91€.

Par acte du 21 mai 2024, Madame [E] [G] épouse [O] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 octobre 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [E] [G] épouse [O], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— débouter Monsieur [M] de ses demandes,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner ce dernier au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 17281,26€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, soit la somme de 1182,57€,

— de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa dénonce et ceux qui découleront de l’expulsion à venir.

En réponse aux demandes présentées en défense, elle fait valoir que l’assignation est recevable la notification à la préfecture ayant été faite dans le délai de l’article 24 de la loi de 1989.

Sur l’indécence du logement elle fait valoir que seule l’impossibilité totale d’occuper le logement loué résultant de l’indécence autorise le locataire à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers et suppose une autorisation judiciaire préalable. Elle ajoute qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’entretien puisque son mandataire est intervenu après avoir été informé d’un sinistre affectant le compteur électrique en août 2023 et que par la suite ni elle ni son mandataire n’a pu accéder au logement malgré les multiples courriers envoyés à Monsiezur [M].

Elle s’oppose par ailleurs aux délais de paiement sollicités.

Monsieur [I] [M], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— de déclarer la demande aux fins de résiliation irrecevable,

— de débouter Madame [G] de l’ensemble de ses demandes, et en tout cas de ses demandes financières au-delà du 31 décembre 2023,

— de condamner Madame [G] à lui verser la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— de condamner Madame [G] à lui verser la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de moral,

— de condamner Madame [G] à lui verser la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— en tout cas ordonner la compensation de toutes sommes dues réciproquement et accorder les plus larges délai de grâce pour le paiement de toute somme restant éventuellement due après compensation ou non,

— de condamner Madame [G] à lui verser la somme de 2500€au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir en défense que :

— la demande de résiliation est irrecevable en ce qu’il n’est pas justifié de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans les 6 semaines avant l’audience,

— il a cessé de payer le loyer en raison de son état d’insalubrité et de danger et invoque l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil,

— il estime que le logement est indécent notamment en raison de problème d’humidité et de moisissures, de non-conformités électriques, de fissures, de l’absence de VMC, d’inondations en cas de forte pluie, d’un début d’incendie en raison de la non-conformité de l’installation électrique

— il a du quitter les lieux fin décembre 2023 en raison de cette insalubrité.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 18 juillet 2024 (délai qui expirait le 6 juin 2024), conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 13 mars 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023 pour la somme en principal de 5546,91€.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [M] :

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut “ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse” et “dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] accorder une provision au créancier”.

Monsieur [M] fait état d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du Code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et fait ainsi valoir qu’il n’a pas réglé ses loyers en raison de l’état d’indécence du logement et de son insalubrité.

Il est admis que l’inexécution qui est dénoncée doit être suffisamment grave pour suspendre le paiement des loyers à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

De plus, cette exception d’inexécution ne peut valoir que sur les loyers et charges proprement dits échus jusqu’au 28 février 2024 et non sur les indemnités d’occupation échues et à échoir nés postérieurement au 28 février 2024. En effet, Monsieur [M] ne peut se prévaloir d’un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance à partir du moment où il occupe les lieux sans aucun droit ni titre du fait de la résiliation de plein droit du bail à effet au 28 février 2024.

Monsieur dénonce divers problèmes affectant le logement, notamment d’humidité à l’origine de moisissures, d’un problème de non-conformités électriques ayant provoqué un début d’incendie, de fissures, de l’absence de VMC, d’inondations en cas de forte pluie et du fait que le bailleur n’a pas réalisé de travaux pour prévenir tout risquepou sa santé.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que, dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement décent et salubre. L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc au locataire de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’il allègue.

Il sera d’abord relevé que si Monsieur [M] évoque dans ses écritures « l’insalubrité » du logement, il n’est justifié d’aucun arrêté préfectoral à ce titre.

Monsieur [M] produit un courrier de la mairie de [Localité 4] du 17 juillet 2024 mentionnant une saisine de Monsieur [M] du 25 avril 2024 et une visite effectuée le 16 juillet 2024 qui relève un certain nombre de désordres, moisissures, non-conformités électrique et la présence de fissures importantes en divers endroits du logement pouvant engendrer l’instabilité de l’avancée terrasse ainsi qu’un diagnostic établi par un ingénieur en BTP qui mentionne des désordres constatés le 16 juillet 2024 à savoir un logement qui présente des risques pour les occupants et des travaux non conformes aux règles de l’art outre l’absence de VMC. Il sera relevé qu’il n’est pas mentionné dans ces rapports que logement est inslubre ou inhabitable.

Quelque soit les désordres relevés, le bail était résilié depuis le 28 février 2024 soit plusieurs mois de sorte que Monsieur [M] ne peut se prévaloir, à l’évidence, d’une exception d’inexécution sur ce fondement.

Monsieur [M] verse par ailleurs un constat établi le 28 septembre 2023 par un Commissaire de justice qui fait état notamment d’un dysfonctionnement électrique d’un luminaire, des peintures qui s’écaillent dans la salle de bain, des moisissures avec humidité dans la salle de bain, une odeur de friture dans la cuisine avec absence de ventilation mécanique, des fissures dans plusieurs endroits de la maison (une des chambres, pièce à côté local chaudière, à l’extérieur au dessus et à droite de la porte d’entrée et sur la façade nord ouest), une porte cassée au niveau du garage.

La lecture de ce seul constat, réalisé par un commissaire de justice qui n’est pas un homme de l’art, s’il peut rapporter la preuve de l’existence de certains désordres ne permet pas en revanche de démontrer que ces désodres sont d’une gravité suffisante pour suspendre le paiement des loyers ni que le logement est inhabitable ou totalement insalubre.

Il doit en outre être rappelé que si l’obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur. Or, il n’est versé aucune mise en demeure ou courrier émanant de Monsieur [M] et dénonçant à son bailleur ou son mandataire les divers désordres allégués.

De son côté, le bailleur justifie quant à lui avoir envoyé de nombreux courriers à Monsieur [M] par le biais de son mandataire entre août 2023, date du sinistre de l’inflammation du compteur électrique et août 2024, pour demander au locataire de déclarer le sinistre du compteur électrique auprès de son assurance, de faire le nécessaire par rapport à l’usage inapproprié de certains équipements, de faire un déclaration du constat de dégât des eaux et de donner ses disponibilités pour procéder à un diagnostic électrique complet et actualiser d’autres diagnostics. De même, s’agissant de l’avancée de toiture, Monsieur [M] était invité à autoriser l’accès au logement.

En tout état de cause, Monsieur [M] ne démontre pas une impossibilité de vivre dans son logement, ni même que la gravité des désordres était telle, au regard des critères de décence, qu’elle justifiait la décision qui a été prise de suspendre, en tout ou partie, le paiement de ses échéances.

Le moyen tiré de l’indécence du logement ne constitue donc pas une contestation sérieuse à l’obligation pour Monsieur [I] [M] de régler ses loyers et charges aux termes convenus.

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que si la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Madame [E] [G] épouse [O] produit outre le contrat de bail, un décompte locatif arrêté au 16 octobre 2024 qui démontre que Monsieur [I] [M] reste devoir la somme de 17281,86€ mensualité d’octobre 2024 incluse.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Le défaut de régularisation annuelle de charges ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées. En effet, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’étant assortie d’aucune sanction, le bailleur peut en justifier à tout moment et la régularisation des charges locatives peut intervenir en cours de procédure.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que la somme de 651€ est indiquée au titre des « charges 2020/2021/2022 ». Cependant, Madame [G] ne justifie pas des charges dont elle réclame le paiement. Elle ne démontre par aucune pièce avoir mis à la disposition du locataire les pièces justifiant des charges sollicitées. Elle ne verse pas non plus les pièces justificatives dans le cadre de la présente procédure.

Cette somme de 651€ sera donc déduite de la somme réclamée.

Monsieur [I] [M] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 16 630,86€.

Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 28 février 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement demandé sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Monsieur [I] [M] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Monsieur [M] soutient que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont sans objet du fait de son départ depuis décembre 2023. Il ne justifie cependant pas de cette allégation, l’attestation d’hébergement qu’il produit n’indiquant pas le début de cet hébergement et mentionnant une date de rédaction illisible (« 19.09.202 »). Il est en outre constant et non contesté qu’il n’y a pas eu de congé délivré de sa part ou de remise des clés avec état des lieux de sortie. Au contraire, le constat dressé par commissaire de justice le 9 octobre 2024 et la sommation interpellative du 9 octobre 2024 communiqués par le demandeur tendent à démontrer que les lieux sont toujours occupés.

L’expulsion de Monsieur [I] [M] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [I] [M] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1182,57€.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er novembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [I] [M] se contente de solliciter des délais de paiement sans pour autant exposer sa situation personnelle ou professionnelle, fournir le moindre justificatif sur ses ressources et ses charges ou même proposer quelconque mensualité.

Par conséquent, ses ressources étant ignorée et au regard du montant très important de la dette, sa demande sera rejetée comme non justifiée.

Sur les demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral :

S’agissant des demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [M] à hauteur de 10 000€ au titre de son préjudice de jouissance et de 5000€ au titre de son préjudice moral, compte tenu des développements qui précèdent, le caractère indécent du logement imputable au bailleur n’étant pas démontré, Monsieur [I] [M] sera débouté de ses demandes indemnitaires formées à ce titre.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive :

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’autant qu’il est démontré qu’il est mis en oeuvre de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce par Monsieur [M] à l’encontre de Madame [G].

Il sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [I] [M], partie perdante au procès supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [E] [G] épouse [O], Monsieur [I] [M] sera condamné à lui verser une somme de 600€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2020 entre Monsieur [S] [G] d’une part et Monsieur [I] [M] d’autre part concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [G] épouse [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [M] à verser à Madame [E] [G] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 16 630,86€ au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 16 octobre 2024 mensualité d’octobre 2024 incluse) ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [M] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [M] à payer à Madame [E] [G] épouse [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1182,57€ ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [M] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [M] à verser à Madame [E] [G] épouse [O] une somme de 600€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Vice-Présidente,