Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 3, 6 décembre 2024, n° 22/02744

TJ Toulouse 6 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Dissimulation intentionnelle d'une information déterminante
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de dissimulation intentionnelle de la part de la SCI VALORIMMO, car les difficultés étaient mentionnées dans les procès-verbaux d'assemblée générale, et que la SCI avait fourni tous les documents nécessaires lors de la vente.
Accepté
Non-conformité de l'emplacement de parking
La cour a jugé que l'emplacement de parking ne permettait pas une utilisation normale, ce qui constitue un manquement à l'obligation de délivrance de la SCI VALORIMMO.
Rejeté
Caractérisation de la résistance abusive
La cour a constaté que Madame [B] n'a pas prouvé le préjudice subi en raison de la résistance abusive, entraînant le rejet de sa demande.
Accepté
Droit aux frais de procès
La cour a accordé à Madame [B] une indemnité pour frais de procès, considérant que la SCI VALORIMMO a succombé dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 3, 6 déc. 2024, n° 22/02744
Numéro(s) :	22/02744
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier THEVENOTAnne MARIN
Cabinet(s) :	MARIN AVOCATSSELARL THEVENOT & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. VALORIMMO

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/02744 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q7YN

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 06 Décembre 2024

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats

M^me JOUVE,

GREFFIER lors du prononcé

M^me CHAOUCH,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDERESSE

Mme [E], [R], [S] [B]

née le 31 Janvier 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 314

DEFENDERESSE

S.C.I. VALORIMMO, RCS [Localité 5] 512 999 780, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 259

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 5 février 2019, la SCI VALORIMMO a vendu à Madame [E] [B] trois lots d’un ensemble immobilier soumis au statut des copropriétés sis [Adresse 1], correspondant à un appartement T1, un cellier en sous-sol et un parking portant le numéro 16, pour un prix de 96 330 €.

Madame [B] a mis les biens en location.

Suivant courrier du 8 septembre 2020, le syndic de l’immeuble lui a indiqué que la disposition des lieux fait obstacle à la possibilité de garer autant de véhicule qu’indiqué sur le plan de la cour, de sorte que depuis trois années, il avait été mis en place un système de plaquettes permettant aux occupants de l’immeuble de se garer sans place attitrée.

Le 26 novembre 2021, la SA PACIFICA, assureur protection juridique de Madame [B], a demandé à la SCI VALORIMMO de l’indemniser du préjudice subi par cette dernière à hauteur de 30 000 €, demande réitérée par voie d’avocat le 2 mars 2022, et à laquelle la venderesse s’est opposée.

Suivant acte d’huissier signifié le 21 juin 2022, Madame [B] a fait assigner la SCI VALORIMMO devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir la condamner à lui payer 30 000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice sur le fondement du dol, subsidiairement de l’obligation de délivrance du vendeur et subsidiairement de la théorie des vices cachés, outre 3 000 € au titre d’une résistance abusive, et des demandes accessoires.

Suivant ordonnance du 6 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SCI VALORIMMO aux fins d’expertise judiciaire et d’injonction d’appel en cause du syndicat des copropriétaires par la demanderesse, ainsi que la demande en dommages et intérêts formée par Madame [B].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 octobre 2024.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, Madame [E] [B] demande au tribunal, au visa des articles 1130 et suivants et 1604 et suivants du code civil, de bien vouloir :

— A titre principal, dire et juger que la responsabilité de la SCI VALORIMMO est engagée sur le fondement du dol ;

— A titre subsidiaire, dire et juger que la responsabilité de la SCI VALORIMMO est engagée sur le fondement de l’obligation de délivrance ;

— A titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la responsabilité de la SCI VALORIMMO est engagée sur le fondement des vices cachés ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI VALORIMMO à payer à Madame [B] la somme de 30 000 € au titre de son préjudice ;

— Débouter la SCI VALORIMMO de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la SCI VALORIMMO à payer à Madame [B] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la SCI VALORIMMO à payer à Madame [B] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier ;

— Dire et juger n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, la SCI VALORIMMO demande au tribunal, au visa des articles 1137, 1615 et suivants, 1641 et suivants, et 1240 et suivants du code civil, de bien vouloir :

— Débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion à l’encontre de la SCI VALORIMMO ;

— Condamner Madame [B] au paiement des entiers dépens d’instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 € au bénéfice de la SCI VALORIMMO conformément aux dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I/ Sur le dol

Madame [B] soutient que l’acte de vente fait mention d’un emplacement de parking et qu’il ne lui a été fait état d’aucune difficulté, sauf à la lecture d’un procès verbal d’assemblée générale de 2016 qui indiquait que des personnes ne possédant pas de places se garaient sur des places ne leur appartenant pas.

Elle estime que la SCI VALORIMMO ne pouvait ignorer la difficulté réelle relative aux emplacements, puisqu’elle était propriétaire depuis 2011, de sorte qu’elle a été de mauvaise foi et a sciemment dissimulé une information déterminante de son consentement.

Elle demande à la SCI VALORIMMO de produire les procès verbaux d’assemblée générale depuis 2011 et son propre acte de vente, considérant que ce problème prégnant a déjà été abordé dans la copropriété par le passé.

La SCI VALORIMMO répond que l’emplacement de parking n’est pas inexistant, quand bien même il existerait des difficultés de stationnement et/ou de circulation.

Elle estime qu’en tout état de cause, la preuve n’est pas rapportée des difficultés invoquées, ni d’une dissimulation intentionnelle, de manoeuvres ou de mensonges de sa part, alors qu’elle a produit tous les documents descriptifs des lots pour la vente, et les procès verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, dont celui de 2016 fait état de difficultés avec les parking.

Elle ajoute qu’elle avait mis les biens en location et que les locataires ne se sont jamais plaint auprès d’elle, de sorte qu’elle ignorait l’éventuelle difficulté.

L’article 1130 du code civil dispose : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

L’article 1131 précise que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1178 du même code prévoit :

“Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.”

En application de ces textes, il est admis que la victime d’un dol peut choisir de demander réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, quand bien même elle ne sollicite pas la nullité du contrat affecté par le vice du consentement.

L’article 1137 précise : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que Madame [B] a acquis de la SCI VALORIMMO notamment un lot n°59 constitué par “un parking portant le numéro 16 du plan” dans la cour.

Dans ses écritures relatives au dol, Madame [B] ne reproche pas à la SCI VALORIMMO l’inexistence de cet emplacement dans la cour, mais bien l’impossibilité d’en jouir normalement, le moyen qu’elle énonce à titre principal au soutien du dol étant le défaut d’information délivrée par le vendeur quant à l’existence de cette difficulté au sein de la copropriété.

Il s’agit donc de déterminer si la SCI VALORIMMO a procédé à des manoeuvres, a menti ou a dissimulé intentionnellement une information dont elle savait le caractère déterminant pour obtenir le consentement Madame [B].

En l’occurrence, annexé à l’acte de vente figure notamment le procès verbal de l’assemblée générale du 21 avril 2016, lequel contient une résolution n°12 “point sur les problèmes de parking”.

Cette résolution s’ouvre par la phrase suivante : “point sur les problèmes de parking et l’impossibilité pour certains propriétaires de se mettre sur un emplacement”.

Il est ensuite fait le décompte des places de stationnement, décompte au sein duquel il est précisé que quatre appartements n’ont pas droit à l’accès au parking.

Contrairement à l’affirmation de Madame [B], il ne se déduit aucunement des termes de cette résolution que certaines personnes n’étant pas propriétaires d’emplacements dans la cour se garent sur les places des personnes qui sont effectivement propriétaires de ceux-ci.

Au contraire, il s’évince du descriptif de la situation, éclairé par la solution votée, que certains propriétaires qui revendiquent un droit sur les emplacements de la cour n’ont pas accès à ceux-ci parce qu’il n’y en a en réalité pas assez, faute de place suffisante dans cette cour.

Dans ces conditions, il ne saurait être retenu à l’encontre de la SCI VALORIMMO de dissimulation intentionnelle de l’existence d’une difficulté quant à l’usage de l’emplacement de parking vendu.

A fortiori, aucune manoeuvre ni aucun mensonge n’est caractérisé à l’encontre de la SCI VALORIMMO.

Par conséquent, Madame [B] sera déboutée de sa demande fondée sur le dol.

II/ Sur l’obligation de délivrance conforme du vendeur

Madame [B] soutient que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance en ce que la place de stationnement vendue est en réalité inexistante. Elle ajoute qu’elle ne peut, en tout état de cause, pas être mise en oeuvre conformément au plan transmis.

La SCI VALORIMMO répond que l’emplacement de parking n’est pas inexistant.

Les articles 1603 et 1604 du code civil prévoient une obligation de délivrance à la charge du vendeur.

En application de ces textes, et des articles 1614 et 1616, il est de principe que le vendeur est tenu de délivrer la chose convenue entre les parties, et donc conforme aux prévisions contractuelles.

En l’espèce, il ressort du contrat de vente que l’accord des parties a porté sur un parking, étant observé que la vente portait aussi sur un appartement et sur un cellier en sous-sol.

Faute de précision particulière, il s’en déduit que les parties se sont accordées sur un emplacement dans la cour permettant à l’occupant de l’appartement de procéder au stationnement d’un véhicule automobile ordinaire.

A cet endroit, il sera précisé que le plan produit au moment de la vente pour décrire l’emplacement de stationnement ne contient pas de cotes permettant à l’acquéreur de vérifier la possibilité, logiquement attendue, d’en faire usage normalement.

De fait, les chiffres portés sur le plan au niveau des longueurs du parking ne correspondent pas aux relevés réalisés par l’huissier, et semblent donc ne pas se rapporter uniquement à la cour.

Ainsi, aucun élément n’indique que les parties se sont accordées sur un parking ne permettant pas d’accueillir un véhicule automobile, cette caractéristique pouvant être considérée comme une attente légitime de la part de l’acquéreur.

Madame [B] produit un courrier du syndic qui assure la gestion de l’immeuble selon lequel “le plan du parking est incohérent […] il est impossible de parquer autant de voitures que prévues dans les places tracées sur le plan (sauf si vous ne garez que des motos ou des smarts…)”.

De même, elle verse aux débats un courrier d’un autre copropriétaire, selon lequel : “le promoteur avait vendu des places de parking à tous les futurs propriétaires… et il n’y avait pas assez de place dans la cour. Nous nous sommes retrouvés avec les places qui permettaient de garer les voitures… mais il était impossible d’ouvrir les portières.”

Enfin, elle produit un procès verbal de constat dressé par huissier qui indique que, selon son estimation résultant des constatations faites : “la surface réelle du parking ne permet pas de mettre seize véhicules et de circuler”.

Il résulte de ces éléments que l’emplacement de stationnement vendu à Madame [B] n’est pas inexistant.

En revanche, ces trois pièces, complétées par le contenu de la résolution n°12 du procès verbal d’assemblée générale du 21 avril 2016, établissent que l’usage attendu par Madame [B] de son bien conformément aux prévisions contractuelles, à savoir la jouissance paisible d’un emplacement pour aller garer un véhicule automobile ordinaire, n’est pas possible.

En d’autres termes, la chose délivrée par le vendeur ne correspond pas aux qualités contractuellement fixées, en ce qu’il ne s’agissait pas de vendre un espace trop petit pour permettre à l’occupant de l’appartement de venir y stationner son véhicule.

Ainsi, c’est à bon droit que Madame [B] retient que l’emplacement vendu ne peut pas être mis en oeuvre conformément au plan transmis.

S’agissant d’un bien dont elle était propriétaire, et qu’elle a décidé de vendre, la SCI VALORIMMO ne saurait se prévaloir de ce qu’elle en ignorait les caractéristiques exactes.

Par conséquent, la SCI VALORIMMO a manqué à son obligation de délivrance conforme, et sa responsabilité contractuelle est susceptible d’être engagée.

Il appartient à ce titre à Madame [B] de rapporter la preuve de son préjudice, et d’un lien de causalité entre ce préjudice et le manquement de la SCI VALORIMMO à son obligation de délivrance.

En l’occurrence, elle se prévaut de la perte de valeur de l’emplacement de parking, bien qu’elle estime particulièrement prisé dans le quartier.

Elle produit des estimations de l’appartement vendu avec cellier et sans emplacement de stationnement.

La SCI VALORIMMO répond que le parking ne saurait être évalué au tiers du prix d’acquisition.

Il ressort des pièces produites par Madame [B] que la valeur d’un parking sécurisé dans la zone urbaine où le bien se trouve peut être comprise entre 25 000 € et 44 000 €, les annonces en question ne précisant pas nécessairement s’il s’agit d’espaces clos ou en extérieur, bien qu’ils soient en résidence sécurisée. L’unique estimation du parking objet du litige proposée par Madame [B] s’élève à la somme de 18 000 à 20 000 €.

Il résulte par ailleurs de ces pièces que la valeur du bien qu’elle a acquis 96 330 € lui aurait coûté entre 70 000 € et 85 000 € sans la place de stationnement, soit entre 26 330 € et 11 330 € de moins.

Dans ces conditions, il apparaît que son préjudice sera justement réparé par l’attribution d’une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de condamner la SCI VALORIMMO à payer à Madame [B] la somme de 15 000 € au titre de son préjudice résultant du manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

III/ Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du défendeur à une action, la résistance abusive peut être caractérisée lorsque en persistant à présenter, de manière déloyale, des moyens de défense ni pertinents ni sérieux, il allonge la procédure et retarde l’accès de l’autre partie aux droits qu’il peut légitimement revendiquer, au point que son attitude soit fautive et cause à cette dernière un préjudice.

Il appartient à celui qui demande réparation de rapporter la preuve de la résistance abusive, ainsi que du préjudice dont il en a résulté.

En l’espèce, force est de constater que Madame [B] n’invoque aucun élément précis quant à la caractérisation d’un préjudice qu’elle aurait subi du fait de la résistance abusive alléguée.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

IV/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI VALORIMMO, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En revanche, Madame [B] sera déboutée de sa demande aux fins de prise en charge des frais de constat d’huissier au titre des dépens, en application de l’article 695 du code de procédure civile qui en exclut les frais de constat d’huissier non désigné par décision de justice. Ces frais seront toutefois pris en compte au titre des frais irrépétibles.

La solution du litige conduit à accorder à Madame [B] une indemnité pour frais de procès à la charge de la SCI VALORIMMO qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [E] [B] de ses demandes fondées sur le dol ;

Condamne la SCI VALORIMMO à payer à Madame [E] [B] la somme de 15 000 € en réparation du préjudice causé par son manquement à son obligation de délivrance ;

Déboute Madame [E] [B] de sa demande en dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive ;

Condamne la SCI VALORIMMO à payer à Madame [E] [B] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais de constat d’huissier;

Met les entiers dépens à la charge de la SCI VALORIMMO ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 décembre 2024, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE