TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AZ

N° RG 23/01002 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RXC3

JUGEMENT

N° B

DU : 19 Novembre 2024

S.A.S. MAXCOVER, subrogataire dans les droits du bailleur la SCI TWINS

C/

[C] [P] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Novembre 2024

à M^e DUBURQUE

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 19 novembre 2024

JUGEMENT

Le Mardi 19 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. MAXCOVER, subrogataire dans les droits du bailleur la SCI TWINS, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Maître DENOT Laurence, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître DUBURQUE Odile, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [P] [X], demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître CHAZEIRAT Sandrine, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TWINS a donné à bail à Monsieur [C] [P] [X] des locaux à usage d’habitation (appartement n°9) sis [Adresse 6] à [Adresse 10] ([Adresse 5]) par contrat en date du 1er septembre 2021 moyennant un loyer initial de 610 euros outre la somme de 20 euros à titre de provision pour charges.

Monsieur [C] [P] [X] a donné congé par courrier en date du 4 février 2022.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 18 juillet 2022.

Par ordonnance d’injonction de payer de ce siège en date du 22 novembre 2022, signifiée le 14 décembre 2022, il a été enjoint à Monsieur [C] [P] [X] de payer à la SAS MAXCOVER la somme en principal de 4.679,55€ au titre des loyers, charges impayées et détériorations concernant les locaux loués.

Le 11 janvier 2023, Monsieur [C] [P] [X] a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Les parties ont été convoquées par le greffe et après renvois, à l’audience du 19 septembre 2024, la SAS MAXCOVER a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :

— condamner Monsieur [C] [P] [X] à lui payer les sommes de 4679,55€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en suite de la subrogation légale opérée au profit de la demanderesse et de l’arriéré locatif remboursé au bailleur sur ce fondement, sous réserve des décisions prises en matière de surendettement, le cas échéant ;

— rejeter toute demande de délais de paiement et toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, nonobstant appel et sans caution ;

— condamner Monsieur [C] [P] [X] à lui payer la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS MAXCOVER a fait valoir son intérêt à agir et l’exigibilité de la dette locative.

Elle a soutenu avoir indemnisé la bailleresse et être fondée à solliciter la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 4679,55€ selon quittance subrogative en date du 30 août 2022.

Sur les délais de paiement, elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement dès lors qu’ils constitueraient une charge trop lourde pour le défendeur.

Monsieur [C] [P] [X] a comparu représenté par son conseil et a sollicité de :

— juger irrecevables les demandes de la société MAXCOVER ;

— la débouter de l’intégralité de ses demandes.

Subsidiairement, il a sollicité de :

— limiter toutes condamnations à la somme de 561,92€ ;

— lui accorder un délai de 24 mois pour régler la somme de 561,92€ ;

— débouter la société MAXCOVER de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société MAXCOVER à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que chaque partie conservera les dépens qu’elle a exposés.

Monsieur [C] [P] [X], au soutien de ses prétentions, a fait valoir que la société MAXCOVER n’était pas en mesure de démontrer l’existence d’une subrogation dans les droits du bailleur et qu’elle serait en conséquence dépourvue de toute qualité à agir à son encontre.

A titre subsidiaire, il a contesté le quantum des sommes réclamées tant au titre des loyers et charges impayés qu’au titre des réparations locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LA SUBROGATION DE LA SAS MAXCOVER DANS LES DROITS DU BAILLEUR

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

En l’espèce, Monsieur [C] [P] [X] soutient que la SAS MAXCOVER ne produit pas de contrat entre elle et la SCI TWINS et a précisé que le mandat de gestion confié à la société TWINS concernait un bien de type T3 contrairement à celui qu’il occupait.

Le tribunal relève cependant que le contrat de bail (pièce 4 demandeur) versé aux débats indique que le logement occupé par Monsieur [C] [P] [X] était un T2 bis soit un appartement de type T2 disposant d’une grande pièce pouvant être aménagée en deux espaces distincts, pouvant en conséquence être considéré selon l’aménagement comme un T3.

En outre, sur l’état des lieux d’entrée, l’adresse des lieux loués est le lot n°9, [Adresse 1]) et l’état des lieux de sortie contradictoire signé par Monsieur [X] indique que l’appartement est de type T3, lot n°9 situé à l’adresse précité (pièces 5 et 7 demandeur).

Par ailleurs, si Monsieur [X] soutient que le seul mandat de gestion est daté du 24 août 2024 soit postérieurement de deux années à son départ, il convient de relever de l’analyse de l’écriture graphique de sa date, que le dernier chiffre apparaît plutôt comme le chiffre « 1 » et non « 4 » permettant en conséquence de retenir une signature du mandat de gestion le 24 août 2021, tel que soutenu par le demandeur qui fournit par ailleurs différents mandats portant sur d’autres appartement du même immeuble appartenant à la SCI TWINS portant la date du 24 août 2021.

La SAS MAXCOVER fournit par ailleurs les conditions d’assurance collective de dommages garanties des loyers impayés et garanties annexes du contrat n°197380000098 conclu entre l’assureur la société AXA dont elle est l’intermédiaire et la société PURE GESTION à effet au 1er janvier 2019 (pièce 13 demandeur) ainsi que le bulletin individuel d’adhésion aux risques précités et garantis sous le n°197380000098 (pièce 14 demandeur) souscrit par la société PURE GESTION pour le compte de la SCI TWINS portant sur le logement situé [Adresse 2] à Grenade (31330).

Par ailleurs, aux termes de l’article L121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats une quittance subrogative en date du 30 août 2022 (pièce 11 demandeur) indiquant qu’il s’est acquitté de la somme de 4.679,55€ auprès de la SCI TWINS au titre des loyers et charges impayés ainsi que des dégradations locatives.

Par conséquent, la SAS MAXCOVER justifie que la SCI TWINS représentée par son mandataire de biens, a manifesté expressément en sa qualité de subrogeant sa volonté pour que le demandeur lui soit subrogée lors du paiement dans ses droits mais également d’une subrogation légale intervenue à son profit en application des dispositions précitées.

La SAS MAXCOVER justifie en conséquence de la régularité de la subrogation intervenue et de sa qualité à agir à l’encontre de Monsieur [C] [P] [X].

Ses demandes seront par conséquent déclarées recevables.

II- SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur les loyers et charges impayés

La SAS MAXCOVER produit une quittance subrogative en date du 30 août 2022 faisant apparaître une dette d’un montant de 2807,13€ au titre des loyers impayés pour la période courant du 07 mai 2022 au 18 juillet 2022.

Le loyer de Monsieur [C] [P] [X] était de 630€ par mois sur la période concernée soit une somme due de 1 625,80€ (630€ X 2 mois + 365,80€ correspondant aux prorata temporis de l’occupation du logement).

Monsieur [C] [P] [X] a soutenu en interprétant le décompte qu’un versement serait intervenu le 2 juillet 2022 pour un montant de 630€.

Il convient cependant de relever que ladite somme correspond à l’annulation du quittancement du mois de juillet 2022 d’un montant initial de 630€ rectifié le 17 août 2022 pour la somme de 365,80€.

Cependant, si la quittance subrogative indique que la somme de 2807,13€ a été versée à la bailleresse à ce titre, seule la somme de 1625,80€ apparaît en l’espèce justifiée.

Monsieur [C] [P] [X] a également soutenu que le décompte des charges locatives et leurs justificatifs pour les années 2021 et 2022 ne lui ont pas été transmis par le bailleur ou les sociétés qui lui seraient subrogées et avoir versé mensuellement la somme de 20€ sur une période de 10 mois sans que ne lui soit transmis de décompte.

Il a précisé par ailleurs que le décompte transmis par la société PURE GESTION était sommaire ne respectant pas les dispositions légales et que le demandeur avait reconnu que ledit document n’avait pas été transmis par le bailleur.

Aux termes de l’article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. (…) »

Le tribunal relève que si Monsieur [C] [P] [X] sollicite la déduction de la somme de 200€ à ce titre correspondant aux charges acquittées sur 10 mois, seule la période courant du 07 mai 2022 au 18 juillet 2022 peut être opposée à la SAS MAXCOVER en raison de la période considérée sur la quittance subrogative soit la somme de 51,61€ (20 x 2 mois + 11,61 € au prorata temporis de l’occupation du mois de juillet).

La SAS MAXCOVER ne justifie pas les charges appelées sur la période, indiquant par ailleurs dans ses dernières conclusions qu’elle n’a pas pu obtenir le justificatif de la régularisation de charges de l’année 2022, de sorte qu’il convient de déduire de la somme réclamée la somme de 51,61€.

Monsieur [C] [P] [X] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1 574,19 € (1625,80€ – 51,61€) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

La SAS MAXCOVER sollicite la somme de 1872,42€ au titre des frais de réparations locatives versés au bailleur tel qu’indiqué sur la quittance subrogative versée aux débats.

Elle verse également aux débats la copie des états des lieux d’entrée et de sortie du logement. La comparaison des états des lieux permet de relever :

— Concernant la salle de bain,

Apparaissent justifiées les réparations de la porte et le bas du mur initialement indiqués en très bon état qui sont dégradés, ainsi que le remplacement du bac à douche (receveur de douche) dégradé et grossièrement repris tel qu’il ressort de la photographie annexée à l’état des lieux de sortie (page 8, pièce 7 Demandeur) alors que l’ensemble de la salle de bain était indiqué en très bon état.

Au titre du remplacement du bac à douche, le défendeur indique que celui-ci était de mauvaise qualité et manifestement affecté d’un défaut de pause. Il fournit à ce titre des photographies non datées ce qui ne saurait être retenu comme preuve du défaut allégué.

Si le coût de réparation de la porte (165€) et du bas du mur (66€) n’apparaît pas disproportionné, celui du bac à douche (880€) cependant apparaît élevé par rapport au coût moyen observé sur le marché et aucun devis, ni facture corroborant le montant facturé n’est fourni par la demanderesse de sorte qu’il y’a lieu de ne retenir à la charge du locataire sortant que la somme de 350€ à ce titre.

— Concernant le remplacement du WC, initialement en bon état indiqué postérieurement entartré et fissuré.

Si le défendeur indique que seul l’abattant était fissuré, l’état des lieux de sortie, l’indique dégradé, sans qu’il ne soit précisé si la fissure ne concerne que l’abattant du WC. Les photos fournies ne permettent pas non plus d’identifier clairement la dégradation et aucune facture ni devis ne sont fournies à ce titre de sorte qu’il y’a lieu de ne mettre à la charge du locataire sortant que la somme de 200€ à titre d’indemnisation.

— Concernant le mur de la cuisine, celui-ci indiqué initialement en très bon état apparaît dégradé (mur d’accès et mur gauche), noirci, terni, présentant de nombreuses traces notamment. Le locataire étant resté dans le logement pour une courte durée, soit moins d’une année, la charge desdites reprises lui incombera exclusivement pour un montant de 142,78€ qui n’apparaît pas disproportionné.

— Concernant le mur de la chambre 2, sa reprise n’est pas contestée par le défendeur, la somme de 233,64€ réclamée à ce titre sera en conséquence mise à sa charge

Si Monsieur [C] [P] [X] conteste par ailleurs certaines des réparations précitées, fait valoir une insalubrité du logement et avoir réalisé de nombreux travaux, aucun justificatif n’est fourni à ce titre, étant relevé par ailleurs que les attestations de témoins fournies ne concernent pas le logement occupé par ce dernier.

En conséquence, le montant total des réparations locatives sera évalué à la somme de 1 157,42 € (165 + 66 + 350+ 200+ 142,78 + 233,64).

— Sur la non restitution du dépôt de garantie

Monsieur [C] [P] [X] a fait valoir la non restitution du dépôt de garantie dont il sollicite la déduction des sommes mise à sa charge au titre des réparations locatives.

Il ressort des dispositions de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

La SAS MAXCOVER a indiqué que le dépôt de garantie d’un montant de 610€ a été laissé à la discrétion de la bailleresse pour couvrir le montant des travaux non garantis par l’assureur.

En application de l’article 1346-5 du code civil, le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes.

En application combinée des dispositions précitées, la demande de Monsieur [C] [P] [X] apparaît fondée de sorte qu’il y a lieu de déduire de la somme réclamée au titre des réparations locatives le dépôt de garantie d’un montant de 610€, l’accord intervenu entre la SAS MAXCOVER et la SCI TWINS à ce titre n’étant pas opposable au défendeur.

Monsieur [C] [P] [X] sera en conséquence condamné à payer à la SAS MAXCOVER la somme de 2 121,61 € (1 574,19 € + 1157,42 – 610€) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III- SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [P] [X] sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette.

En considération des besoins du créancier et compte tenu de la situation du débiteur, il y’a lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [C] [P] [X] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

IV- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [P] [X], partie perdante, supportera en conséquence la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS MAXCOVER afin d’assurer la défense de ses intérêts, Monsieur [C] [P] [X] sera condamné à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

Vu l’ordonnance d’injonction de payer en date du 22 novembre 2022 ;

Vu l’opposition formée par Monsieur [C] [P] [X] ;

Statuant à nouveau :

CONSTATE la qualité à agir de la SAS MAXCOVER subrogée dans les droits de la SCI TWINS et DECLARE en conséquence ses demandes recevables ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] [X] à payer à la SAS MAXCOVER la somme de 1 574,19 € au titre des loyers et charges impayés pour la période courant du 07 mai 2022 au 18 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] [X] à payer à la SAS MAXCOVER la somme de 1157,42€ au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE la non restitution du dépôt de garantie à Monsieur [C] [P] [X] d’un montant de 610€ ;

ORDONNE la compensation entre la somme due à Monsieur [C] [P] [X] au titre du dépôt de garantie et les sommes dues à la SAS MAXCOVER subrogée dans les droits de la SCI TWINS au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [C] [P] [X] à payer à la SAS MAXCOVER subrogée dans les droits de la SCI TWINS la somme de 2121,61€ au titre des condamnations prononcées avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [C] [P] [X] à s’acquitter de cette somme, en 20 mensualités de 100 € chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] [X] à payer à la SAS MAXCOVER subrogée dans les droits de la SCI TWINS la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente