TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02964 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UORH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[Y] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à M^e LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 mai 2018, à effet au 14 mai 2018, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [Y] [N] un appartement à usage d’habitation (n°D49) situé [Adresse 1]) pour un loyer mensuel de 337,22 euros et une provision sur charges mensuelle de 84,30 euros.

Le 21 mai 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [Y] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour :

— obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [Y] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— constater la mauvaise foi de Monsieur [Y] [N] et par conséquent, de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de l’autoriser, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants ;

— de condamner par provision Monsieur [Y] [N] au paiement de la somme de 3.526,45 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 24 juillet 2025, en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

— de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et de le condamner au paiement mensuel de celle-ci à compter du 22 juillet 2025, et jusqu’au départ effectif des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil,

— de condamner Monsieur [Y] [N] à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressource associée,

— de condamner Monsieur [Y] [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de condamner Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 21 mai 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er août 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4527,98 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Elle explique que Monsieur [Y] [N] aurait quitté les lieux mais n’a jamais restitué les clés ni donné congé. Elle ajoute enfin que le dernier loyer payé est celui du mois de janvier 2025.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 31 juillet 2025, Monsieur [Y] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 14 mai 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 mai 2018 contient une clause résolutoire (article 6.2 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.815,29 euros a été signifié le 21 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Y] [N] n’a effectué aucun réglement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 juillet 2025 et Monsieur [Y] [N] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter le logement dans un délai de deux mois, dans la mesure où il n’est pas démontré sa mauvaise foi et a besoin de ce délai pour se reloger. A défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [Y] [N] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 9 octobre 2025 démontrant que Monsieur [Y] [N] reste devoir la somme de 4.387,18 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais d’assurance (140,80 euros). En effet, le prélèvement de mensualités d’assurance contractée en lieu et place du locataire n’est pas justifié dès lors que ces mensualités n’ont pas été notifiées au locataire par un courrier avec accusé de réception demandant de justifier d’une assurance et avisant le locataire du fait que cette assurance serait prise à sa place.

Il convient également de déduire les frais de pénalités « SURLOYER » , faute pour le bailleur de justifier de l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation à Monsieur [Y] [N], les captures d’écrans fournies ne permettant pas de s’assurer du contenu de la mise en demeure ni de la réception par ce dernier. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne peut obtenir aucune somme au titre des frais de pénalités du supplément de loyer de solidarité. Il convient donc de déduire de la somme demandée la somme de 76,20 euros (15,24 + 7,62 x 8).

Monsieur [Y] [N], non comparant, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.310,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 sur la somme de 3.526,45 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [Y] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 22 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 juillet 2025 au

30 septembre 2025 étant toutefois déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LA DEMANDE DE FOURNITURE DE PIECES

Au regard de l’ensemble des pièces produites aux débats, il n’apparaît pas justifié d’ordonner à Monsieur [Y] [N] de fournir son avis d’imposition ainsi que l’enquête de ressources associés.

Dès lors, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [Y] [N] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2018 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [Y] [N] concernant un appartement à usage d’habitation (n°D49) situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETONS la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

RAPPELONS que si Monsieur [Y] [N] libère les lieux volontairement après délivrance du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice pourra récupérer les lieux conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 4.310,98 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 sur la somme de 3.526,45 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE de sa demande en fourniture d’avis d’imposition et d’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,