MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/03326 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RDQ5

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 05 Décembre 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté(e) de

Madame SULTANA, greffier lors des débats

M^me DURAND-SEGUR, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 03 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. G2C, RCS [Localité 4] 511 342 248, prise en la personne de son gérant, M. [C] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier RICHARD de la SELEURL OR AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 126

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HAMECHER [Localité 4] VI, RCS [Localité 4] 808 303 556, représentée par son Président, M. [F] [O],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric DOUCHEZ de la SCP D’AVOCATS F. DOUCHEZ – LAYANI-AMAR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 359

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 décembre 2009, la SCI G2C a conclu un bail commercial avec la société Mercedes-Benz VI Toulouse concernant son bien immobilier situé à Ponlat-Taillebourg, édifié spécialement en vue de l’installation de ce preneur.

Le loyer annuel s’élevait à 90 000 € HT.

Le 30 avril 2015, la société Mercedes-Benz VI [Localité 4] a cédé son fonds de commerce à la SAS Hamecher [Localité 4] VI, entraînant le transfert du bail commercial à son bénéfice. Ces deux sociétés sont spécialisées dans le commerce de véhicules automobiles.

Suivant acte signifié le 16 février 2021, la SAS Hamecher Toulouse VI a donné congé à la SCI G2C à effet au 15 décembre 2021.

Un pré-état des lieux a été réalisé le 9 novembre 2021, avant l’état des lieux de sortie, réalisé le 16 décembre 2021, ces deux opérations donnant lieu à l’établissement d’un procès verbal de constat d’huissier.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2022, la SCI G2C a mis en demeure la SAS Hamecher Toulouse VI de procéder aux travaux de réparation suivants :

— remise en place de la clôture à l’état initial selon devis de la société [Adresse 3],

— remise en état du bardage du local selon devis CDS (ou selon devis T-Métal),

— réalisation du diagnostic pollution du site selon devis [T],

— réalisation du nettoyage des parties souillées et du local à huile ainsi que réparations locatives selon procès-verbal de constat du 16 décembre 2021.

Elle ajoutait que la SAS Hamecher [Localité 4] VI était redevable d’une indemnité égale au loyer et aux charges calculées au “prorata temporis” pendant le temps d’immobilisation des locaux nécessaire à la réalisation des réparations.

Suivant courrier du 21 avril 2022, la SAS Hamecher [Localité 4] VI a répondu accepter les travaux suivants :

— remise en place de la clôture à l’état initial selon devis de la société [Adresse 3],

— remise en état du bardage du local selon devis T-Métal,

— réalisation du diagnostic pollution du site selon devis [T], sous réserve de la fourniture des plans du site,

— réalisation du nettoyage des parties souillées et du local à huile,

— enlèvement de certains équipements, précisément cités.

Ces travaux n’ont pas été réalisés.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 4 août 2022, la SCI G2C a fait assigner la SAS Hamecher Toulouse VI devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir la condamner à réaliser des travaux sous astreinte, à payer l’indemnité contractuelle à hauteur de 61 432 €, et à supporter les frais et dépens de l’instance.

Suivant ordonnance du 6 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à Mme [I] [V].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 3 octobre 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 22 août 2024, la SCI G2C demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1217 du code civil, de bien vouloir :

— Débouter la société Hamecher [Localité 4] VI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société Hamecher [Localité 4] VI à payer à la SCI G2C la somme de 30 568 euros au titre des travaux de remise en état des locaux ;

— Condamner la société Hamecher [Localité 4] VI à payer à la SCI G2C la somme de 136 027 euros au titre de l’indemnité contractuelle stipulée aux termes du contrat de bail ;

— Condamner la société Hamecher [Localité 4] VI à payer à la SCI G2C la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Hamecher [Localité 4] VI à payer les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, la SAS Hamecher Toulouse VI demande au tribunal, au visa de l’article 1104 du code civil, de bien vouloir :

— Débouter la société G2C de l’ensemble de ses demandes ;

— Constater l’accord de la société Hamecher [Localité 4] VI pour indemniser la société G2C d’un montant de 23 003,08 euros correspondant au montant des travaux à réaliser ou déjà réalisés ;

— Condamner chaque partie à payer la moitié des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I / Sur la demande au titre des travaux de réparation

La SCI G2C se réfère à l’article XXIII du contrat de bail liant les parties pour affirmer que la SAS Hamecher Toulouse VI (ci-après la SAS Hamecher) devait restituer les locaux loués en parfait état et devait faire exécuter à ses frais les réparations avant la date de son départ.

Elle observe que la défenderesse reconnaît qu’elle reste redevable de certains travaux, et rappelle qu’elle a accepté le coût figurant au devis espace clôture pour la réparation de la clôture, celui du devis T-Métal pour la reprise du bardage, la réalisation du diagnostic antipollution et l’enlèvement de certains équipements.

Elle se prévaut de l’avis de l’expert judiciaire, selon lequel l’immeuble présente bien les désordres qu’elle a relevés et que les lieux ne sont pas en bon état d’entretien, les constatations réalisées étant les mêmes que celles établies par voie d’huissier au moment de l’état des lieux de sortie.

La SCI G2C ajoute que contrairement à son affirmation, la SAS Hamecher a bien refusé de réaliser les travaux, jusqu’à solliciter une expertise judiciaire qui n’a fait que confirmer les éléments contenus aux procès verbaux de constat dressés par les huissiers. Elle conteste lui avoir refusé l’accès au site, faisant valoir qu’il n’est justifié d’aucune demande d’accès.

Concernant le chiffrage de son préjudice, la SCI G2C renvoie aux devis validés par l’expert judiciaire.

La SAS Hamecher répond que la SCI G2C, qui n’avait pas de repreneur, a récupéré les clés lors de l’état des lieux de sortie, puis a contribué à retarder la réalisation des travaux de remise en état. Elle soutient qu’elle a toujours accepté de faire réaliser les travaux relevés par les huissiers lors de l’état des lieux de sortie, ce qui n’a pas été possible du fait de l’attitude de la SCI G2C, qui avait rejeté les devis proposés et ne lui permettait pas l’accès aux locaux puisqu’elle n’avait plus les clés. Elle conteste que sa demande d’expertise judiciaire puisse être interprétée comme un refus de réaliser les travaux compte tenu de la mission qu’elle proposait de confier à l’expert.

Concernant le montant des travaux à réaliser, elle conteste les conclusions de l’expert judiciaire concernant la “dépollution de la zone stockage huile”, faisant valoir qu’elle a déjà procédé à une vidange du séparateur d’hydrocarbures.

Elle demande en outre de retenir le devis le moins-disant pour le démontage du banc de freinage, et demande la facture de la société [T] pour le diagnostic du sol, puisque cette opération a été réalisée.

Enfin, elle demande que les sommes soient exprimées hors taxes, faute pour la SCI G2C de démontrer qu’elle n’est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

*

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code prévoit :

“La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

En l’espèce, l’article XXIII du bail stipule en son paragraphe 3 que le preneur : “devra également rendre les locaux loués en parfait état d’entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues.

À cet effet, un mois au plus tard avant le jour de l’expiration du bail ou celui de son départ effectif, s’il a lieu à une autre date, il sera procédé contradictoirement à l’état des lieux des locaux loués en présence d’un huissier, qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur.

Le preneur devra faire exécuter à ses frais l’ensemble de ces réparations avant la date prévue pour son départ effectif, sous le contrôle de l’architecte du bailleur, dont il supportera également les honoraires.”

En exécution de cette clause, la SAS Hamecher ne conteste pas son obligation au titre des travaux dont le financement est sollicité par la SCI G2C, le débat portant uniquement sur le montant de certaines sommes réclamées, qui seront examinées successivement.

1/ Concernant la “dépollution de la zone stockage huile”, l’expert judiciaire liste, au titre des travaux à réaliser, la dépollution du sol, la dépollution de la rampe d’accès et la dépollution des soubassements des murs (page 19 du rapport d’expertise).

Elle précise, en réponse à un dire de la SAS Hamecher que quand bien même une vidange du séparateur d’hydrocarbures a déjà été réalisée, lorsque le local huile aura été nettoyé, il y aura lieu de procéder à une nouvelle vidange, pour complètement dépolluer la zone.

Dans ces conditions, le devis de la SAS Miquel sera entièrement validé, y compris en ce qu’il vise la vidange du séparateur d’hydrocarbures, étant observé que cette opération est comprise dans un forfait incluant le nettoyage, ce qui confirme l’analyse de l’expert.

2/ Concernant le démontage du banc de freinage, il convient de relever qu’il s’agit d’une tâche simple à appréhender, et que l’expert n’explique pas en quoi la méthode utilisée par l’intervenant présenterait une importance particulière.

Par conséquent, il sera retenu le devis le moins-disant, à savoir celui de la société MPS Sud-Ouest pour un montant de 1000 € HT ou 1 200 € TTC.

3/ Concernant l’intervention de la société [T] pour le diagnostic du sol, le montant retenu par l’expert judiciaire correspond à celui du devis proposé par la SAS Hamecher elle-même, et sera donc validé, étant observé que compte tenu de la nature des opérations chiffrées, qui donnent lieu à l’application de forfaits, aucun élément ne permet de considérer que la facture pourrait présenter un chiffrage différent de celui exposé dans le devis.

4/ Concernant l’application de la TVA, dès lors que la charge de la preuve incombe au demandeur, il est admis que c’est à la partie qui sollicite que les sommes allouées soient majorées de la TVA de rapporter la preuve de ce qu’elle peut y prétendre.

En l’espèce, force est de constater que malgré les observations de la SAS Hamecher, la SCI G2C ne produit aucun justificatif concernant son assujettissement ou non à la TVA.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SAS Hamecher de voir prononcer les condamnations au titre des travaux à réaliser hors taxes.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de condamner la SAS Hamecher à payer à la SCI G2C les sommes suivantes :

— Réparations sanitaires, ampoules, nez de marche et porte : 2 697 € HT,

— Changement des vitres des portes sectionnelles : 1 080 € HT,

— Dépollution de la zone stockage huile : 1 795 € HT,

— Réparation bardage : 8 598 € HT

— Dépose du banc de freinage : 1 000 € HT

— Remise en état des clôtures : 5 128, 08 € HT,

— Missions de diagnostic [T] : 4 500 € HT,

soit un total de : 24 798, 08 € HT.

II / Sur la demande au titre de l’indemnité contractuelle

La SCI G2C se fonde sur l’article XXIII, paragraphe 4, du bail, pour soutenir qu’elle est créancière d’une indemnité d’immobilisation pour la période pendant laquelle le local n’a pas été loué, soit entre le 16 décembre 2021 et le 26 mars 2023. Elle affirme qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de relouer les lieux exclusivement en raison de leur état.

Elle conteste que la SAS Hamecher ait proposé d’intervenir, bien que celle-ci ait toujours affiché qu’elle acceptait de réaliser les travaux. Elle souligne qu’il ne lui a jamais été demandé l’accès au site, de sorte qu’elle ne l’a jamais refusé, et que la SAS Hamecher n’a d’ailleurs rencontré aucune difficulté pour réaliser les travaux de remise en état du rideau métallique.

Elle précise qu’elle a accepté les devis proposés par la SAS Hamecher dès le mois de décembre 2021, pour une intervention initialement prévue en janvier 2022.

Enfin, elle se prévaut de sa bonne foi en rappelant qu’elle a recherché un nouveau preneur alors même que les locaux n’étaient pas en état d’être reloués faute d’avoir réalisé les travaux.

La SAS Hamecher renvoie au principe de bonne foi dans l’exécution des contrats pour s’opposer au paiement de l’indemnité contractuelle sollicité, faisant valoir les termes du procès verbal de constat dressé par huissier lors de sa sortie des lieux, selon lesquels la SCI G2C indiquait qu’elle allait réaliser les travaux et lui adresser les factures, et le preneur rendait immédiatement les clés du local.

Elle ajoute que le local a été reloué avant la réalisation des travaux, ce qui démontre qu’il pouvait être loué dans l’état dans lequel il se trouvait, et qu’aucune immobilisation ne peut lui être reprochée.

Elle estime que l’appréciation de l’état des lieux doit être mesurée à la durée de leur occupation, et qu’en l’espèce, ils étaient en bon état.

Enfin, elle conteste que le bailleur ait accepté les devis qu’elle lui a proposés dès décembre 2021, et considère que le retard pris dans la réalisation des travaux est uniquement imputable au bailleur, qui a été particulièrement lent dans l’acceptation de ceux-ci.

*

L’article 1104 du code civil dispose : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d’ordre public.”

En l’espèce, l’article XXIII du bail stipule, en son paragraphe 4 : “Dans l’hypothèse où le preneur ne réaliserait pas les réparations dans ce délai, comme dans celle où il ne répondrait pas à la convocation du bailleur ou se refuserait à signer l’état des lieux des locaux, le bailleur ferait chiffrer le montant desdites réparations par son architecte et le preneur devrait alors le lui régler sans délai.

Dans cette même hypothèse, le preneur serait redevable envers le bailleur d’une indemnité égale au loyer et aux charges, calculée “prorata temporis”, pendant le temps d’immobilisation des locaux nécessaire à la réalisation des réparations incombant au preneur.”

Au regard des termes du paragraphe n°3, le délai auquel il est fait référence est : “avant la date prévue pour son départ effectif ”.

En l’occurrence, il est constant que les travaux n’ont pas été réalisés avant cette date, et que le local n’a été reloué qu’à compter du 26 mars 2023, soit plus de 15 mois plus tard.

Dès lors que la SAS Hamecher a quitté les lieux sans avoir réalisé les travaux avant son départ, il a immanquablement existé une période postérieure à l’expiration du bail nécessaire à la réalisation des travaux, qui lui est exclusivement imputable, et n’aurait pas dû exister.

Pour autant, il ressort des termes de cette clause contractuelle que l’indemnité est due pendant le temps d’immobilisation des locaux nécessaire à leur réparation, ce qui suppose que soit établit un lien de causalité entre l’immobilisation et le défaut de réalisation des travaux de réparation ou la durée de leur réalisation.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le local a pu être reloué en l’état, à savoir avant la réalisation des travaux, sous la seule réserve que le bailleur a dû s’engager à effectuer les travaux de réparation de la clôture.

Par conséquent, la caractérisation du lien de causalité entre l’immobilisation du bien et l’état dans lequel la SAS Hamecher l’a laissé est discutée à juste titre par cette dernière.

Par ailleurs, s’il ressort du procès verbal de constat du 16 décembre 2021 que les parties ont alors convenu que la SAS G2C ferait réaliser les travaux et enverrait les factures à la SAS Hamecher, il n’en demeure pas moins que dès le 22 décembre 2021, la SAS Hamecher a adressé des devis à la SAS G2C, indiquant de ce fait ne plus accepter le paiement de factures qui ne reposeraient pas sur un accord préalable des parties quant aux travaux à réaliser et à leur coût.

Le reste de cette lettre, qui évoque un local restitué “entièrement nettoyé et parfaitement opérationnel pour une relocation immédiate” et exclut donc une partie des travaux finalement mis en à sa charge, et pourtant énoncés dans la liste figurant au procès verbal de constat d’huissier du16 décembre 2021 dont elle ne manque pas de se prévaloir, confirme qu’elle n’entendait plus prendre en charge les factures que lui adresserait la SCI G2C pour l’ensemble des travaux mentionnés dans le procès verbal de constat, et que l’accord trouvé en présence de l’huissier n’était plus d’actualité.

De fait, la demande d’expertise judiciaire formulée par la SAS Hamecher dans le cadre de la présente instance confirme qu’elle n’était plus d’accord avec le bien-fondé d’au moins une partie des réclamations du bailleur quant à son obligation de remettre le local en état.

La mauvaise foi de la SAS Hamecher dans l’exécution de son obligation de remise en état des lieux est donc caractérisée, tant au moment de la restitution du local que dans les semaines qui ont suivi.

Pour autant, dans son courrier en réponse du 31 janvier 2022, et donc postérieurement à la date à laquelle la SAS Hamecher proposait d’intervenir pour répondre partiellement à son obligation (soit dès début janvier 2022), la SCI G2C a indiqué : “Nous avons bien noté les devis que vous nous avez transmis pour ces trois interventions, mais nous avons sollicité des devis pour la réalisation de l’ensemble des travaux et réparations à réaliser. Nous ne manquerons pas de vous les transmettre au fur et à mesure de leur réception.”

Si la réalisation des travaux de reprise du rideau métallique induit que les parties se sont rapprochées en dehors de ces courriers, la SCI G2C validant ce devis et permettant l’accès au local, il n’en demeure pas moins qu’en l’état des pièces produites aux débats, et qui ne permettent pas de connaître la teneur des positions de chacune jusqu’au 7 avril 2022, il doit être retenu que la SAS Hamecher, invitée à attendre de nouveaux devis, ne pouvait plus intervenir sur les lieux, sauf pour le diagnostic de dépollution, objet du devis de la société [T] transmis par la SCI G2C, dont elle pouvait légitimement imaginer, s’agissant d’un devis établi à la demande de la SCI G2C, que cette dernière ferait réaliser les travaux, ce qu’elle a d’ailleurs fait, s’agissant de travaux réalisés avant l’expertise judiciaire et dont elle a obtenu le remboursement supra (I).

Il résulte de ce qui précède que malgré la mauvaise foi de la SAS Hamecher, laquelle n’a pas rendu le local dans l’état que lui imposaient les dispositions contractuelles, et qui s’est immédiatement montrée pour le moins ambigue quant aux perspectives d’exécution de l’accord passé devant l’huissier lors de l’établissement des lieux de sortie, les éléments produits aux débats ne permettent pas de retenir d’une part que l’immobilisation du bien résulte du défaut de réalisation des travaux ni d’autre part que ce défaut de réalisation des travaux lui est imputable compte tenu de la position prise par la SCI G2C sur les conditions de réalisation de ces travaux, et plus précisément sur les devis à exécuter, après qu’elle ait récupéré les clés du local.

Par conséquent, la SCI G2C ne peut qu’être déboutée de sa demande tendant à mettre en oeuvre l’indemnité contractuellement prévue à l’article XXIII paragraphe 4 du bail.

III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Hamecher, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La solution du litige conduit à accorder à la SCI G2Cune indemnité pour frais de procès à la charge de la SAS Hamecher, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne la SAS Hamecher Toulouse VI à payer à la SCI G2C la somme de 24 798, 08 € au titre des travaux de remise en état des locaux loués ;

Déboute la SCI G2C de sa demande de voir appliquer la taxe sur la valeur ajoutée à la somme de 24 798, 08 € ;

Déboute la SCI G2C du surplus de ses demandes au titre des travaux de remise en état des locaux loués ;

Déboute la SCI G2C de sa demande en paiement de la somme de 136 027 euros au titre de l’indemnité contractuelle stipulée aux termes du contrat de bail ;

Condamne la SAS Hamecher [Localité 4] VI aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SAS Hamecher Toulouse VI à payer à la SCI G2C la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 5 décembre 2025.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE