TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03296

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIA5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

S.A. CITE JARDINS

C/

[N] [J]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [J],

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 novembre 2022, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [N] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 183,43 euros, un forfait mobilier de 15,83 euros, un forfait étudiant de 84,78 et une provision entretien multi-services de 9,48 euros; Le bail a été conclu pour une durée d’un an expirant le 13 novembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 juin 2024, la SA CITE JARDINS a adressé un courrier à Monsieur [N] [J] afin qu’il puisse prendre attache avec le gestionnaire de territoire afin de fixer la date pour l’état des lieux de sortie.

Le locataire n’ayant pas restitué les lieux à l’échéance du bail et ayant une dette locative, la SA CITE JARDINS a, par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, fait assigner Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir :

— la constatation que Monsieur [N] [J] ne dispose d’aucun titre d’occupation en raison de l’arrivée à terme du contrat de bail en date du 13 novembre 2023,

— la constatation que Monsieur [N] [J] ne dispose pas d’un droit au maintien dans les lieux,

— l’ expulsion immédiate de Monsieur [N] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamnation au paiement :

* de la somme de 1.548,62 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* des entiers dépens

A l’audience du 3 décembre 2024, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil , maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.674,04 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 31 juillet 2024, Monsieur [N] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

* Sur le principe de l’expulsion

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il porte atteinte au droit de propriété protégé par la Constitution.

En application de l’article L. 353-22 du Code de la construction et de l’habitation, les bailleurs peuvent louer, meublés ou non, des logements faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 et d’une autorisation spécifique permettant de réserver tout ou partie des logements d’un programme à des jeunes de moins de trente ans, mentionnés aux cinquième et septième alinéas du III de l’article L. 441-2. Les jeunes de moins de trente ans, occupant les logements à ce titre, ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location est d’une durée maximale de 12 mois, renouvelable dès lors que le locataire continue de remplir les conditions d’accès à ce logement.

En l’espèce, il résulte des éléments produits que Monsieur [N] [J] est entré dans les lieux par le biais d’un bail conclu le 14 novembre 2022 avec la SA CITE JARDINSS pour une durée d’un an, du 14 novembre 2022 au 13 novembre 2023, en application l’article L. 353-22 du Code de la construction et de l’habitation.

La clause relative à la durée du bail (page 2) stipule :

“Il est précisé que ce contrat de location ne peut être conclu pour une durée inférieure à 1 mois et ne pourra avoir une durée supérieure à 12 mois à compter de la prise d’effet du bail. Toutefois le présent contrat pourra être renouvelé sous réserve que le locataire continue de remplir les conditions d’accès au logement conformément à l’article L. 353-22 du CHH. Toute demande de renouvellement devra impérativement avoir été notifiée au bailleur par lettre recommandée un mois avant la date indiquée à l’alinéa 1 de la présente clause, accompagnée de l’avis d’imposition des revenus de l’année N-2.”

Il en ressort qu’il n’était prévu aucune reconduction tacite du contrat. Dans ces conditions la prorogation ne peut intervenir que par accord exprès des parties et sous réserve des conditions visées par l’article L. 353-22 susvisé.

Or, la bailleresse n’a reçu aucune demande de renouvellement du contrat.

En conséquence de ces éléments, Monsieur [N] [J] devait libérer le logement et restituer les clés à compter du 13 novembre 2023. Il est donc occupant sans droit ni titre du logement et son expulsion devra être prononcée.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [N] [J] pour organiser son départ et assurer son relogement.

* Sur la force publique et le serrurier

En tout état de cause, il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 2 décembre 2024 démontrant que Monsieur [N] [J] reste devoir la somme de 1.674,04 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de pénalités SLS ( 68,58 euros = 7,62 x 9) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Monsieur [N] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.674,04 euros.

Monsieur [N] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 14 novembre 2023 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINSS, Monsieur [N] [J] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le contrat de bail conclu le 14 novembre 2022 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [N] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé10 [Adresse 12] à [Localité 8] est arrivé à terme le 13 novembre 2023 ;

DISONS que Monsieur [N] [J] est occupant sans droit ni titre desdits lieux d’habitation depuis le 14 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 1.674,04 euros (décompte arrêté au 2 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice- Présidente,