TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 1 cab 01 B

R.G N° : N° RG 22/06915 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XCFC

Jugement du 09 Décembre 2024

N° de minute

Affaire :

SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS

C/

S.A.S. GONES INVEST

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Julie LEVEAU

—  2212

la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON

—  1431

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 09 Décembre 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 13 Juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Septembre 2024 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. GONES INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julie LEVEAU, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La société SAS GONES INVEST était propriétaire d’un local, composé d’un magasin avec coin cuisine et d’un WC, sis à [Adresse 10], cadastré section AX n°[Cadastre 4], et plus particulièrement, le lot de copropriété n°27.

Elle a confié, à la société SLCI Transaction, mandat pour présenter ce bien à la vente.

La société DE SAXE INVESTISSEMENT, et la SAS GONES INVEST ont conclu, le 17 décembre 2021, une promesse de vente par devant Maître [I], Notaire, relativement à un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Adresse 7] [Localité 3] (lots 27 et 29) soumis au régime de la copropriété et ce, moyennant le prix de 150.000 euros.

La société NEGOS INVEST est intervenue à l’acte en qualité d’apporteur d’affaires.

La réitération par acte authentique est intervenue le 29 avril 2022 entre la société DE SAXE INVESTISSEMENTS, acquéreur, et la SAS GONES INVEST, vendeur, par devant Maître [T], Notaire.

Par courrier recommandé du 22 avril 2022, soit 7 jours avant la vente, les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale supplémentaire devant se tenir le 9 mai 2022.

La société DE SAXE INVESTISSEMENTS a été avisée de cette convocation par courriel du 5 mai 2022 régularisé par le cabinet REGIE JANIN, syndic de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 9 mai 2022, à laquelle participait la société DE SAXE INVESTISEMENT représentée par Monsieur [H] [S], le syndicat des copropriétaires a décidé de faire réaliser une reprise complète des planchers des caves.

La quote-part du montant des travaux attribuée à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS s’élève à la somme de 12.403,35 euros décomposée comme suit :

—  12.403,35 euros pour les travaux, comprenant les indemnités, les frais de la dommage-ouvrage et les honoraires du syndic ;

—  208,70 euros pour les honoraires liés à l’étude de travaux.

Un premier appel a été émis par le syndic en exercice, le cabinet REGIE JANIN & CIE, pour la reprise complète des planchers des caves et, à ce titre, un premier règlement de 4.134,45 euros a été effectué par la société DE SAXE INVESTISSEMENTS.

Estimant que la société GONES INVEST avait manqué à son obligation essentielle d’information en ce qu’elle n’a pas communiqué l’ordre du jour pourtant en sa possession avant la réitération par acte authentique et que les travaux votés empêchaient toute exploitation des lots acquis, aucun calendrier n’ayant été fixé par le syndic de l’ensemble immobilier, la SARL SAXE INVESTISSEMENT a, par courrier recommandé du 24 mai 2022, mis en demeure la société GONES INVEST de réparer le préjudice qu’elle estimait subir à hauteur de 60 000 euros.

Aux termes d’un courrier en date du 16 juin 2022, la société GONES INVEST a nié tout engagement de sa responsabilité, indiquant que les informations relatives aux travaux à venir avaient été portées à la connaissance de Monsieur [H], notamment le problème structurel de la dalle haute des caves avant la réitération de la vente et qui avait donné lieu à différents devis, dont Monsieur [H] [S], représentant de la société DE SAXE INVESTISSEMENT, était parfaitement informé. Elle précise encore que cette problématique avait fait en outre l’objet d’une clause spécifique insérée dans l’acte de vente qui n’avait fort logiquement, pas pu être incluse dans la promesse de vente puisque ce n’était que postérieurement à la signature de celle-ci, que le problème structurel avait été découvert. Elle ajoute que la clause n’avait pas non plus été intégrée en fraude des droits de l’acquéreur puisqu’elle était présente dès le premier projet d’acte réitératif, établi par le Notaire, et soumis aux parties.

Les tentatives de résolution amiable sont restées vaines.

Par acte de commissaire de justice du 5 aout 2022, la SARL DE SAXE INVESTISSEMENT a fait assigner la SAS GONES INVEST devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner celle-ci à la réparation de son préjudice.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, La SARL DE SAXE INVESTISSEMENT demande au tribunal de débouter La SAS GONES INVESTde ses prétentions et de :

Vu les articles 1104, 1128, 1602 et 1112-1 du code civil,

Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de procédure civile,

— JUGER la société DE SAXE INVESTISSEMENTS recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

— JUGER que la société GONES INVEST, en sa qualité de vendeur, a manqué à son obligation d’information,

— CONDAMNER la société GONES INVEST à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 12.403,35 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi au titre de la quote-part travaux,

— CONDAMNER la société GONES INVEST à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 21.700 euros au titre du préjudice d’exploitation ;

— CONDAMNER la société GONES INVEST à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 103,57 euros au titre des frais (mémoire) ;

CONDAMNER la société GONES INVEST à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 720,00 euros au titre des frais pour le désencombrement de la cave ;

— CONDAMNER la société GONES INVEST à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi lié à l’impossibilité de donner le bien à bail,

— DEBOUTER la société GONES INVEST de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société GONES INVEST à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS une indemnité d’un montant de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

Elle indique qu’aux termes de l’acte notarié de vente, il est expressément stipulé :

— que le bien ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux ;

— le vendeur atteste en outre n’avoir reçu depuis la conclusion de l’avant-contrat de convocation pour une assemblée des copropriétaires, ni avoir reçu précédemment à l’avant-contrat de convocation pour une assemblée générale entre celui-ci et ce jour;

— le vendeur déclare qu’à sa connaissance aucun travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble n’ont été décidés par le syndic depuis la date de signature de l’avant-contrat;

— il est indiqué qu’il n’a pas été voté de travaux pour l’avenir, qu’il n’y en a pas en cours et que ceux exécutés ont été intégralement réglés.

Elle en déduit que selon les informations portées à sa connaissance dans le cadre de la promesse de vente et de la réitération par acte authentique, aucuns travaux n’étaient envisagés au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Elle indique n’avoir été avisée de la convocation du 22 avril 2022 à l’assemblée générale devant se tenir le 9 mai 2022 que par courriel du 5 mai 2022 régularisé par le cabinet REGIE JANIN, syndic de l’immeuble, soit postérieurement à la vente qui avait eu lieu le 29 avril 2022.

Sur l’obligation d’information, elle indique que les contractants à une opération immobilière se doivent l’un l’autre une information claire et transparente sur le bien objet du contrat, que cette information des contractants est justifiée par l’obligation de loyauté qui prévaut en matière contractuelle et précontractuelle.

Elle rappelle qu’une telle information, en matière de lot de copropriété notamment, a pour finalité de mieux informer les acquéreurs de lots sur la situation financière, juridique et technique de la copropriété de manière qu’ils puissent s’engager en toute connaissance de cause et, par la suite, assumer leurs obligations en tant que copropriétaires.

Elle indique qu’il est indéniable qu’il appartenait à la société GONES INVEST, en tant que vendeur, d’informer la société DE SAXE INVESTISSEMENTS de l’ordre du jour de ladite assemblée générale, lequel comportait plusieurs résolutions portant sur le vote de travaux conséquents alors que cette information n’a jamais été portée à la connaissance de la société DE SAXE INVESTISSEMENTS laquelle aurait manifestement déterminé son consentement, ce que la société GONES INVEST reconnait elle-même dans son courrier du 16 juin 2022.

Elle ajoute que l’existence de tels travaux ne pouvaient être ignorée par la société GONES INVEST au regard des différents éléments transmis à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS après la vente et que la situation était connue de tous, contraignant le syndicat des copropriétaires à envisager des travaux conservatoires en début d’année. Elle ajoute qu’en outre, l’importance de tels travaux, ces derniers répondant de la structure de l’ensemble immobilier, ont rendu nécessaire la tenue d’une assemblée générale supplémentaire sans que cette information ne soit portée à la connaissance de la société DE SAXE INVESTISSEMENTS.

Enfin, elle indique qu’au regard du coût des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2022, il est incontestable qu’une telle information était déterminante dans l’acquisition du bien pour la société SAXE INVESTISSEMENT. Elle indique que si ces informations avaient été portées à sa connaissance, elle aurait nécessairement eu une approche différente de la transaction réalisée puisque le projet, s’agissant de l’usage du bien, aurait nécessairement été différent, compte tenu de l’impossibilité de louer le bien.

Elle indique que la défenderesse ne prouve pas que les problèmes de la dalle haute des caves de l’immeuble ont été portés à la connaissance de Monsieur [H] [S] par téléphone,

estimant que cette prétention ne peut en tout état de cause s’avérer suffisante pour remplir l’obligation d’information pesant sur un vendeur, notamment celle sur la nature des travaux, les incidences financières et les incidences en termes d’exploitation du bien, seule information exhaustive.

Elle ajoute que la société GONES INVEST ne saurait se prévaloir de la clause insérée au contrat de vente en page 13 pour se décharger de sa responsabilité, cette clause ayant été insérée de manière frauduleuse entre la promesse de vente et la réitération par acte authentique sans qu’aucun document technique ne soit communiqué à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS, aucune information précise ou technique n’ayant été ainsi portée à sa connaissance tant sur la nature que l’étendue du problème structurel et cette clause ne dispensant pas en tout état de cause la société GONES INVEST de son obligation d’informer l’acquéreur de la convocation à l’assemblée générale du 9 mai 2022 laquelle portait exclusivement sur le vote des travaux de reprise structurelle.

Sur le préjudice, elle indique en premier lieu que la quote-part du montant des travaux attribuée à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS s’élève à la somme de 12.403,35 euros, soit 8% du prix de vente, qu’à ce titre, la faute du vendeur est retenue.

Elle indique qu’un premier règlement d’un montant de 4.134,45 euros a d’ores et déjà été effectué par ses soins à la suite de l’appel travaux émis le 15 juin 2022, qu’un deuxième appel travaux d’un montant de 4.134,10 a été émis le 18 août 2022, lequel a été réglé par la société par ses soins le 26 août 2022 et qu’un autre appel a également été émis s’agissant de l’étude du plancher des caves d’un montant de 208,70 €, lequel a été réglé le 13 juin 2022, sommes qu’elle n’avait pu anticiper.

Elle indique en second lieu que les travaux litigieux l’ont empêché de jouir du lot et de le donner à bail et que la perte d’exploitation en résultant qu’elle ne saurait supporter, laquelle est exclusive des travaux votés lors de l’assemblée générale susvisée, précisant qu’elle était sur le point de régulariser un contrat de bail commercial portant sur le lot n°27 puisqu’une promesse de bail commercial avait été régularisée avec la Société NOTRE DAME EPICERIE le 2 mai 2022 pour un montant principal annuel de 15.600 euros soit 1.300 HT / HC euros par mois, prévoyant en outre un pas de porte s’élevant à 10.000 euros et une prise d’effet au 16 mai 2022 qui s’est avérée impossible et qu’elle n’a pu exploiter le lot et ni donner le lot à bail court pendant toute la durée d’exécution des travaux.

Elle ajoute qu’interrogé à plusieurs reprises, la REGIE JANIN & CIE, syndic de l’ensemble immobilier n’a jamais pu la renseigner utilement s’agissant de la date de démarrage du chantier et du planning prévisionnel des travaux en dépit de ses multiples relances au point qu’elle s’est trouvée contrainte de l’assigner en référé par acte du 2 décembre 2022 pour avoir une réponse le 3 janvier 2023, par courriel, où le cabinet REGIE JANIN lui a confirmé que tant que ces travaux n’ont pas été réalisés, la situation reste la même, l’occupation n’est pas possible, ce qui démontre que le préjudice n’est pas contestable.

Elle en déduit que la perte d’exploitation a ainsi commencé à courir à compter del’acquisition du bien et a pris fin à la date de l’assemblée générale ayant décidé de la modification de la méthodologie des travaux, soit le 4 janvier 2023.

Sur l’évaluation du préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter le local, elle indique qu’il s’élève au total à la somme de 21.700 euros s’agissant du préjudice d’exploitation.

Elle indique encore supporter des frais lesquels s’élèvent pour le mois de juin 2022 à 103.57 euros qui sera à parfaire.

Elle indique avoir également eu la surprise de découvrir que des frais d’un montant de 720,00€ pour l’enlèvement des encombrants situés dans la cave qu’elle a acquis de la société défenderesse ont été imputés sur son compte de copropriété, la société GONES INVEST n’ayant en effet pas pris soin de débarrasser la cave lors de la vente alors que ce désencombrement de la cave était nécessaire pour la réalisation des travaux.

Elle sollicite ainsi la somme de 65.135,62 euros à titre de dommages-intérêts tous préjudices confondus se décomposant de la façon suivante :

— Préjudice d’exploitation 21.700 euros ;

— Quote part travaux 12. 403,35 euros ;

— Honoraires étude de travaux 208,70 euros ;

— Frais (mémoire) 103,57 euros ;

— Frais cave : 720,00 euros ;

— Préjudice moral 30.000

Sur la demande de dommage et intérêts formés par GONES INVEST, elle indique que la société GONES INVEST échoue dans l’administration de la preuve de l’abus.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, La SAS GONES INVEST demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter La SARL DE SAXE INVESTISSEMENT de ses prétentions et de :

Vu les articles 1104 et 1112-1 du Code civil,

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,

— DEBOUTER la société DE SAXE INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société DE SAXE INVESTISSEMENTS à payer à la société SAS GONES INVEST la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la présente procédure abusive et injustifiée,

— CONDAMNER la société DE SAXE INVESTISSEMENTS à payer à la société SAS GONES INVEST la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société DE SAXE INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Julie LEVEAU, Avocat sur son affirmation de droit.

Elle indique que la société SAS GONES INVEST a confié, à la société SLCI Transaction, mandat pour présenter ce bien à la vente, que le 5 octobre 2021, la société SLCI Transaction a fait visiter les locaux à Monsieur [H] [S], Président de la société NEGOS-INVEST, que dans le cadre de cette visite, celui-ci s’est présenté comme étant propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent, constitué de plus d’une centaine de lots de copropriété, situés sur le territoire français, et marchand de bien.

Elle précise que cette offre a été faite par Monsieur [H] [S], en sa qualité de Président de la société NEGOS-INVEST, que cette offre mentionnait expressément qu’elle était réalisée sans être conditionnée par l’octroi d’un prêt, celle-ci émanant d’un marchand de biens et que le 17 décembre 2021, une promesse de vente a finalement été régularisée, mais avec la société DE SAXE INVESTISSEMENTS comme acquéreur.

Elle ajoute que le 31 mars 2022, Madame [V] [P] [D] [E], propriétaire d’un lot voisin aux locaux en cours de cession, avait informé la SAS GONES INVEST d’un problème structurel de la dalle haute des caves de l’immeuble, découvert à la suite du passage de deux bureaux d’études venus pour évaluer des travaux de rénovation intérieur à son lot, que cette information a été immédiatement répercutée par la société SLCI Transaction à Monsieur [H] [S], intermédiaire de la société DE SAXE INVESTISSEMENTS dans le cadre de l’acquisition des locaux et que la problématique de la dalle haute des caves de l’immeuble a donné lieu à la réalisation de plusieurs devis, qui ont été communiqués à Monsieur [H] [S].

Elle rappelle que la vente, qui devait être régularisée le 14 avril 2022, avait été reportée une première fois au 22 avril 2022à la demande de la société DE SAXE INVESTISSEMENTS qui ignorait si elle avait besoin d’un emprunt bancaire, si elle achetait en qualité de marchand de biens ou encore si l’opération était assujettie à la TVA puis une seconde fois à la demande de l’acquéreur au 29 avril 2022.

Elle ajoute que tout avait été indiqué dans l’acte de vente authentique signé le 29 avril 2022 et notamment en page 13 et 14 du projet d”acte de vente version 4, puis toujours en page 13 et 14 du projet d’acte de vente version définitive.

Elle relève que tout en indiquant que cette information qui ne lui aurait prétendumment pas été donnée était déterminante de son consentement, la société SAXE INVESTISSEMENT ne demande cependant pas la nullité de la vente. Elle indique qu’il est par ailleurs bien précisé dans l’acte que le syndic a fait appel à un cabinet pour établir un rapport précis sur l’état des caves, qu’il est prévu une mise en sécurité par un étayage et que des travaux de réfection devront être réalisés, ces mentions étant bien la démonstration de l’information d’une difficulté particulière nécessitant des investigations, des travaux de mise en sécurité et des travaux de réfection. Elle ajoute que la SARL SAXE INVESTISSEMENT a non seulement approuvé le projet d’acte mais également donné procuration à son propre notaire pour signer la vente en son nom.

Elle en déduit que la communication de la convocation à l’assemblée générale complémentaire du 9 mai 2022 n’a aucune incidence, la société DE SAXE INVESTISSEMENT ayant reçu préalablement à la vente une information complète et exhaustive de la situation et s’étant même déplacée à l’assemblée générale.

Elle en déduit qu’elle n’a donc commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur l’absence de préjudice de la société DE SAXE INVESTISSEMENT, elle indique que prévenue par les potentiels travaux prévus dans l’acte de vente ainsi que la mise en sécurité, elle en était parfaitement informée et ne saurait se prévaloir d’un préjudice d’exploitation. Concernant la demande au titre de la quote-part des travaux, elle indique qu’elle ne la justifie pas dans son intégralité, ne versant au débat que des appels de fonds à hauteur de 8 268,55 euros. Elle ajoute que la promesse de bail commercial dont elle se prévaut, a été signée postérieurement à la vente et alors qu’elle était en parfaite connaissance de la nécessité d’effectuer des travaux. Elle ajoute que la société DE SAXE INVESTISSEMENT se garde bien de préciser à quelle date ces travaux auraient été réalisés et pour cause, puisqu’il semblerait que la destruction suivie d’une rénovation a finalement été abandonnée au profit d’un renforcement de la dalle, n’obligeant plus à quitter les lieux pendant le temps des travaux et dès lors n’empêchant plus la location, ce qu’a d’ailleurs admis la Société DE SAXE INVESTISSEMENT dans ses écritures. Sur ce point, elle relève que ma Société DE SAXE INVESTISSEMENT ne justifie pas avoir mis l’appartement en location puisqu’elle l’a mis en vente au prix de 189 000 euros, soit à un prix supérieur que celui qu’elle avait investi et relève, à cette occasion, que sur les photos insérées dans son annonce de vente, aucun étais n’apparait.

Elle indique qu’il n’est pas justifié que la cave ait été encombrée de déchets lui appartenant alors que le débarrassage a eu lieu en avril 2023 soit un an plus tard. Elle rappelle qu’il est manifestement impossible que la société SAXE INVESTISSEMENT n’ait pu avoir les clés de la cave sans qu’elle n’en ait fait la demande au syndic pendant deux ans et alors qu’en tout état de cause les clés avaient bien été remises au moment de la vente.

Elle rappelle enfin qu’il appartient à la société DE SAXE INVESTISSEMENT, professionnelle de l’immobilier, de financer les travaux d’études de son local alors qu’elle ne peut être responsable de l’insuffisance professionnelle de Monsieur [S] au regard de son absence d’étude réelle juridique et matérielle de l’acquisition des locaux.

A titre reconventionnelle, elle soulève la mauvaise foi de la demanderesse à engager cette action.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par chacune des parties en application des dispositions de l’article 455 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024. L’affaire a été plaidée le 24 septembre 2024 et mise en délibéré au 26 novembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur l’obligation d’information

Aux termes des dispositions de l’article 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et éxécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1128, 1130 et suivants du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il sera rappelé à titre préliminaire que les parties sont des professionnels de l’immobilier.

Il est encore relevé que tout en évoquant une information précontractuelle qui ne lui aurait pas été donnée, la société SAXE INVESTISSEMENT ne sollicite pas la nullité de la vente mais la condamnation de la venderesse à lui payer des dommage-intérêts.

La lecture des pièces versées au débat permettent de relever que selon offre du 5 novembre 2021 [H] [S] représentant la société NEGOS-INVEST a proposé d’acquérir le local commercial de 34 m2 sis à [Adresse 8], pour un prix de 150 000€ et que selon acte de vente régularisée le 17 décembre 2021 , promesse unilatérale de vente a été donnée par la SAS GONES INVEST au profit non plus de la société NEGOS-INVEST mais de la SARL DE SAXE INVESTISSEMENT par devant Maître [I], Notaire, relativement à un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] (lots 27 et 29) soumis au régime de la copropriété et ce, moyennant le prix de 150.000 euros.

La lecture de la promesse de vente, permet de constater qu’en page 27, figure l’indication selon laquelle l’état d’entretien de l’immeuble est révélé dans le pré-daté, qu’un fonds de travaux est constitué de cotisations annuelles chaque année. Il est encore indiqué en page 30, concernant les travaux urgents décidés par le syndic, que le promettant indique qu’à sa connaissance, aucun travaux nécessaires à la sauvegarde de l’ensemble immobilier nécessaires à la sauvegarde de l’ensemble immobilier n’ont été engagés par le syndic.

Il est encore relevé en page 35 de la promesse dans un paragraphe intitulé “sinistre pendant la durée de la validité de la promesse” qu”en cas de sisnitre quelconque qui frapperait le bien durant la validité des présentes, les parties conviennent que le bénéficiaire aurait la faculté de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir remboursé immédiatement toute somme avancée par lui ou de manitenir l’acquisition et de se voir attribué des indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurance.

La lecture de l’acte définitif du 29 avril 2022 signé entre la SAS GONES INVEST et la société DE SAXE INVESTISSEMENTS permet de constater qu’en page 13 dudit acte, concernant l’état du bien, il est inséré un paragraphe spécifique intitulé :

“INFORMATION PROBLEME STRUCTUREL” dans un caractère en grosse police et dans lequel il est spécifiquement indiqué:

“L’acquéreur déclare être parfaitement informé du problème structurel de la dalle haute des caves. Le syndic, sur l’état daté adressé au notaire soussigné, a indiqué en date du 9 mars 2022: ( citation en itallyque):

Une vérification de la dalle haute est prévue. Le syndic a fait appel à un cabinet afin d’établir un rapport précis de l’état des caves.

En premier lieu, une mise en sécurité sera efffectuée avec des étais, avant d’envisager une réfection de ladite dalle”.”

“Par conséquent, le vendeur se dégage de toutes responsabilités concernant les travaux possibles dans les caves.

L’acquéreur déclare acheter en l’état sans pouvoir se retourner contre le vendeur, en ayant connaissance du problème de la dalle des caves et déclare avoir bien pris connaissance du rapport structurel ainsi que des conséquences financières qui pourraient lui être imputées notamment à l’occasion d’appels de fonds pour réaliser des études et des travaux de confortement dudit plancher, qui pourraient être appelés au profit du syndicat des copropriétaires.”

Si l’acte stipule ensuite en page 31 de l’acte authentique que le vendeur déclare qu’à sa connaissance aucun travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble n’ont été décidés par le syndic depuis la date de signature de l’avant-contrat et, en page 32, qu’il n’a pas été voté de travaux pour l’avenir, qu’il n’y en a pas en cours et que ceux éxécutés ont été intégralement réglés, ces formulation générales ne sauraient anéantir voire même amoindrir l’information spécifique reçue en page 13 et 14, rajoutées spécifiquement au moment de la signature de l’acte authentique et qui ne laissent au contraire aucun doute sur la mise en garde dont a bénéficié l’acquéreur et la révélation officielle d’une problématique nouvelle dont la description a été parfaitement et clairement insérée dans un paragraphe spécifique concernant l’état du bien.

Ces mentions était de surcroit insérées dans un acte signé entre deux professionnels.

La spécificité des mentions insérées en page 13 et 14, particulièrement claires, concernant l’état du bien, dans un paragraphe dont la particularité de l’intitulé“INFORMATION PROBLEME STRUCTUREL” ne pourrait échapper à un lecteur novice, ne laisse aucun doute sur la parfaite connaissance de l’acquéreur, professionnel averti, de la situation de la structure. En l’état de la situation, la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS, spécialiste et professionnel rompu à ces investissements de biens achetés en l’état, ne pouvait sérieusement ignorer que les travaux annoncés en page 13 et 14 de l’acte seraient prochainement votés en assemblée générale extraordiaire d’autant qu’elle a pu indiquer clairement qu’elle en ferait son affaire personnelle. Or, il est ainsi patent que la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS n’a non seulement pas renoncé à la vente comme la promesse l’y autorisait mais n’a pas non plus jugé utile de solliciter de report de vente jusqu’à l’issue des études à la lueur des informations précitées en dépit des informations qu’elle détenait alors qu’elle avait déjà reporté la vente à deux reprises pour effectuer des rectifications sur l’acte de projet de vente.

De telles mentions ne peuvent qu’être l’issue d’une négociation avertie entre les parties.

Il est en effet justifié par la défenderesse que plusieurs projets ont été soumis à la lecture et à la validation de la cliente, représentée par Monsieur [S], laquelle sollicitait diverses modifications.

L’étude attentive des échanges entre notaires avant la réitération de la vente définitive permet ainsi de constater que plusieurs projets d’acte de vente définitive ont été établis et échangé entre les notaires, qu’il n’est pas contesté par la société DE SAXE INVESTISSEMENTS que ce paragraphe était inséré dans chaque version en page 13 et 14, qu’elle a d’ailleurs donné mandat à son notaire pour signer la vente, lequel n’est d’ailleurs pas attrait dans la cause et il ne saurait ainsi être sérieusement soutenu que la clause relative à cette difficulté de structure ait été frauduleusement cachée du vendeur alors que l’acquéreur, professionnel, a eu plusieurs occasion d’étudier le projet de vente dans sa globalité, d’en apprécier et évaluer le contenu.

De même, il apparait que ce problème structurel était aussi mentionné dans le « pré-état daté », fournis par le Syndic en vue de la vente, et annexé à l’acte notarié de la façon suivante :

« Etat contenant diverses informations sur la copropriété

Le certificat délivré par le syndic à la date du 14 avril 2022 dans le cadre de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas révélé d’empêchement à la réalisation de la vente, ce certificat

est annexé.

L’état contenant les informations prévues par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié a

été délivré par le syndic à la date du 14 avril 2022 est annexé ».

Ce document intitulé MUTATION DE LOTS DE COPROPRIETE-INFORMATION DES PARTIES en date du 14 avril 2022 comporte les mentions suivantes:

« A12/ AUTRES RENSEIGNEMENTS ADMINISTRATIFS

Une vérification de la dalle haute des caves est prévue. Le syndic a fait appel à un cabinet afin

d’établir un rapport précis de l’état des caves. En premier lieu, une mise en sécurité de sera

effectuée avec des étais, avant d’envisager une réfection de ladite dalle ».

Ainsi, si la convocation à l’assemblée générale a été communiquée à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS par mail du 5 mai 2022, soit après la vente, cette transmission tardive n’a pas d’incidence sur l’information complète et exhaustive dont avait bien bénéficié la société DE SAXE INVESTISSEMENTS avant la vente définitive.

Il est enfin relevé que le 9 mai 2022, l’assemblée générale extraordinaire s’est tenue en présence de la société DE SAXE INVESTISSEMENTS et que les résolutions concernant la difficulté ont été prises à l’unanimité. Il est relevé que les copropriétaires ont décidé de réaliser les travaux de reprise complète des planchers des caves pour un budget global de 140.000 € incluant l’indemnisation concernant le local de Monsieur [M] pour la perte d’exploitation sur la durée des travaux, le déménagement et le stockage de ses marchandises, sous justificatif et également une indemnité de deux mois de loyers au profit de Monsieur [N] sur présentation de son contrat de bail en cours. Il n’est pas relevé que la société DE SAXE INVESTISEMENT ait sollicité une indemnisation pour une perte d’exploitation à venir. De la même manière, il n’est pas justifié que la totalité des travaux et ainsi, la destruction de la dalle planchers ait finalement été effectuée.

Ainsi, la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS ne démontre ainsi pas en quoi, la réception de la convocation avant la vente définitive aurait eu quelque incidence sur la situation du bien et dès lors sur la détermination de son consentement.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces constatations que la SAS GONES INVEST a respecté son obligation d’information et aucune faute ne saura être retenue à l’encontre de celle-ci.

En conséquence, la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS qui sera déclarée malfondée dans ses prétentions, sera déboutée de ses demandes de réparation à ce titre, tant concernant la prise en charge du coût de l’étude de travaux, que du coût de sa quote-part des travaux que celle liée aux conséquences financières d’une impossibilité d’exploiter le local ou à un préjudice moral, préjudices au demeurant non démontrés, l’ensemble des postes et leur prise en charge par l’acquéreur, ayant par ailleurs été prévus dans les dispositions contractuelles.

Sur la demande au titre de la facture de débarrassage due à l’absence de remise des clés

La SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS verse au débat une facture de débarrassage en date du 1er avril 2023, enregistrée manifestement en régie le 3 mai 2023, soit un an après la vente. Il est justifié d’un extrait de décompte qui serait issu de la régie Janin, faisant apparaitre une somme de 721,14 € au débit du compte du copropriétaire.

Pour autant, et alors que la vente est intervenue le 29 avril 2022, soit un an avant l’édition de la facture, il n’est ni justifié qu’au moment de la vente, la cave était encombrée ni que l’acquéreur ait mis en demeure le vendeur de procéder à un débarrassage, ce qui permet par ailleurs d’en déduire que le principe des travaux futurs étaient acquis dans l’esprit des parties.

De la même façon, il n’est pas plus justifié par la SARL DE SAXE INVESTISSMENT de ce que les clés n’avaient pas été remises lors de la vente ni de ce qu’elle ait mis le vendeur en demeure de les remettre.

La demande de la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS à ce titre sera rejetée comme non fondée.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS GONES INVEST

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il n’est pas démontrée d’intention de nuire ni d’attitude fautive dans la volonté par une partie, de faire valoir ses droits.

La SAS GONES INVEST ne justifie par ailleurs d’aucun préjudice particulier de cette action inhée au risque des affaires.

Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, La SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La SAS GONES INVEST a dû engager des frais irrépétibles pour assurer la défense de ses intérêts qu’il serait inéquiotable de laisser à sa charge. Partie tenue aux dépens, La SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS sera condamnée, au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

REJETTE l’intégralité des demandes de la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS,

REJETTE la demande reconventionnelle de la SAS GONES INVEST,

CONDAMNE La SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS aux dépens,

CONDAMNE La SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS à payer à La SAS GONES INVEST la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le GREFFIER Le PRESIDENT