TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04603

N° Portalis DBX4-W-B7I-TTHU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[W] [I]

C/

[N] [X]

[Y] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M [I]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [I],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 5]

Comparant en personne assisté de Madame [I]

ET

DÉFENDEURS

Madame [N] [X],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 décembre 2023, Monsieur [W] [I] a donné à bail à Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 600 euros sans provision sur charges.

Le 23 août 2024, Monsieur [W] [I] a fait signifier à Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, Monsieur [W] [I] a ensuite fait assigner Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, celle de tout occupant de leur chef et de leurs meubles, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4.200 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [W] [I] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.000 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. Le bailleur indique que les locataires ne répondent pas au téléphone, n’ont pas effectué de paiement depuis le mois de mai 2024 et lui ont dit à tort qu’un virement de 2.000 euros avait été fait au Commissaire de justice, de sorte qu’aucune solution amiable n’est possible. Il précise que la maison a été rénovée récemment à hauteur de 70.000 euros.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 29 novembre 2024, Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article XII) prévoyant une résiliation en cas d’impayés dans un délai de deux mois après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois, délai contractuel plus favorable au locataire et plus protecteur de celui-ci que les dispositions légales prévues à son profit, doit donc primer sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.400 euros a été signifié le 23 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] n’ont effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 octobre 2024 et Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique, à défaut de départ volontaire de ceux-ci dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [W] [I] produit un décompte du 21 février 2025 démontrant que Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] restent devoir la somme de 5.400 euros, mensualité de janvier 2025 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de février 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 28 février 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.600 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 sur la somme de 4.200 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 24 octobre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 600 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [I], Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2023 entre Monsieur [W] [I], Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 3] [Localité 9] sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [W] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] à verser à Monsieur [W] [I] à titre provisionnel la somme de 5.400 euros (décompte arrêté au 21 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 sur la somme de 4.200 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] à payer à Monsieur [W] [I] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer de 600 euros, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] à verser à Monsieur [W] [I] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [X] et Monsieur [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,