MINUTE N° : 25/637

JUGEMENT DU : 24 Juillet 2025

DOSSIER : N° RG 21/02305 – N° Portalis DBX4-W-B7F-P7DO

NAC: 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 24 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 03 Avril 2025, le jugement a été mis en délibéré au 26 juin 2025 et prorogé à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par R. LE GUILLOU

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

S.C.I. XV IMMO, RCS [Localité 16] 808 781 652, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-marc CLAMENS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

S.A.R.L. XV FITNESS COMPANS, RCS [Localité 16] 810 058 024, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-marc CLAMENS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 15] [Adresse 13] [Adresse 9], représenté par son syndic, l’agence PALOMAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Henry COSTES de la SELARL HENRY COSTES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 77

S.A. BPCE ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Joëlle GLOCK de la SCP FOSSAT-GLOCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 148

Mme [R] [X], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Benoît TRANIER-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 228

Mme [N] [A] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 328

M. [H] [J], demeurant [Adresse 2]

défaillant

PARTIE INTERVENANTE

S.A.M. C.V. MATMUT, assureur de Mme [A] [B] [N], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats plaidant, vestiaire : 122

EXPOSÉ DU LITIGE

La société XV Immo a donné à bail à la société XV Fitness Compans, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015, un local à usage commercial avec entrée et vitrine situées [Adresse 11]) en rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier comprenant deux bâtiments et soumis au statut de la copropriété. Cette copropriété est administrée par l’agence Palomar.

À compter du 7 décembre 2017 et au cours des années 2018 et 2019, la société XV Fitness Compans, qui exerce une activité de remise en forme et de fitness réservée aux femmes dans un espace de 360 m², a été confrontée à plusieurs dégâts des eaux.

L’assureur de la société XV Fitness Compans, la société Swiss Life, a mandaté le cabinet d’expertise Polyexpert afin de rechercher les causes des dommages et de définir les travaux nécessaires pour y remédier.

Par courrier du 1er juillet 2019, la société XV Fitness Compans a demandé au syndic de copropriété de prendre des mesures pour faire cesser les nuisances.

Par actes des 25 juin et 25 juillet 2019, les sociétés XV Immo et XV Fitness Compans ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic l’agence Palomar, ainsi que les copropriétaires pouvant être concernés par les désordres, Mme [N] [A] [B], Mme [R] [X], la société [J], la SCI Juliemma et M. [U] [E].

Par ordonnance du 27 août 2019, le président du tribunal de grande instance de Toulouse, statuant en référé, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à M. [G] [K].

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 juillet 2020.

Par actes des 29 avril 2021, les sociétés XV Immo et XV Fitness Compans ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 8], représenté par son syndic l’agence Palomar, Mme [R] [X], Mme [N] [A] [B] et M. [H] [J] aux fins de réparation des désordres et indemnisation de la perte d’exploitation.

Par assignation du 21 mai 2021, Mme [R] [X] a appelé en cause son assureur, la société BPCE assurances.

La jonction des instances a été prononcée par ordonnance du 3 juin 2021.

La société Matmut, assureur de Mme [N] [A] [B], est intervenue volontairement à la procédure par conclusions notifiées le 10 janvier 2023.

Par ordonnance du 13 avril 2023, le juge de la mise en état a débouté Mme [X] et Mme [A] [B] de leurs demandes d’annulation des conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires, et débouté Mme [X] de ses demandes d’irrecevabilité des demandes formées au titre des frais de recherche de fuite et du préjudice moral présentées par le syndicat des copropriétaires.

M. [H] [J], bien que régulièrement assigné par acte remis à sa personne le 29 avril 2021, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 3 avril 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 26 juin 2025, prorogé au 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par dernières conclusions notifiées aux avocats constitués par voie électronique le 28 octobre 2024, les sociétés XV Immo et XV Fitness Compans demandent de :

— homologuer le rapport de M. [K] en toutes ses dispositions,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, l’agence Palomar, Madame [X], son assureur la société BPCE assurances, Madame [N] [A] [B], son assureur la société Matmut, ainsi que Monsieur [H] [J], au paiement des sommes suivantes, au profit de la SARL XV Fitness Compans :

—  4 835,80 euros HT, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, en remboursement des travaux acquittés non pris en charge par sa compagnie d’assurances,

—  25 000,00 euros HT en réparation de la perte d’exploitation subie,

—  1 818,17 euros avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à la date du jugement, correspondant aux travaux à réaliser par suite des infiltrations survenues postérieurement à l’exécution des travaux de réparation,

—  10 000 euros HT en réparation du préjudice commercial causé à la société XV Fitness Compans,

—  5 000 euros HT au titre des frais irrépétibles,

— dire que les sommes de 4 835,80 euros HT et 25 000 euros HT porteront intérêts au taux légal à compter du jugement, avec capitalisation des intérêts,

— dispenser la SCI XV Immo de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par la copropriété, représentée par son syndic, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965,

— débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires, représenté par l’agence Palomar, de ses demandes reconventionnelles, irrecevables et mal fondées,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, l’agence Palomar, Madame [N] [A] [B], la société Matmut, Madame [R] [X], la société BPCE assurances, et Monsieur [H] [J], au paiement des dépens, en ceux compris le coût de la procédure de référé et de l’expertise de Monsieur [K], dont distraction au profit de la SELAS Clamens conseil, avocat, qui sera en droit de les recouvrer sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ces conclusions n° 6 n’ont pas été signifiées à M. [J], mais ne comportent pas de prétentions différentes de celles contenues dans les conclusions n° 3 signifiées à M. [J] par acte remis à domicile le 22 mars 2023.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique aux avocats constitués le 7 janvier 2025, et signifiées à M. [H] [J] par acte du 19 février 2025 remis à domicile, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] située [Adresse 10], représenté par son syndic la société Agence Palomar, demande de :

— homologuer les conclusions du rapport d’expertise non contraires à ses demandes,

— débouter les sociétés XV Immo et XV Fitness [Adresse 12] de leurs prétentions dirigées à son encontre, y compris la demande de dispense de la SCI XV Immo de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par la copropriété,

— débouter Mme [X] et son assureur, ainsi que Mme [A] [B] et son assureur de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,

— donner injonction à la SCI XV Immo, en sa qualité de bailleresse de la SARL XV Fitness Compans, de justifier avoir réalisé pour le compte de sa locataire les travaux d’étanchéité du plafond de la salle de sport, à savoir procéder à l’installation d’un bac étanche, et de fournir les factures y afférentes,

— donner injonction à la SARL XV Fitness Compans de justifier de toutes aides accordées par l’État pour la salle de sport, depuis la période de confinement du mois de mars 2020 jusqu’à ce jour,

— condamner in solidum les trois propriétaires responsables et leurs assureurs à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice personnel distinct du fait de leurs défaillances, de leur inaction et de leur résistance abusive,

— condamner in solidum les trois propriétaires responsables des dommages et leurs assureurs au paiement de toutes les dépenses communes et de procédure engagées pour le compte de la copropriété, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamner in solidum les trois propriétaires responsables et leurs assureurs à lui rembourser toutes les factures qu’il a dû avancer pour le compte de qui il appartiendra, et qui figurent en annexes du rapport d’expertise judiciaire, et sur le listing établi pas le syndicat, pour un montant total de 3 127,53 euros,

— condamner in solidum les trois propriétaires responsables et leurs assureurs à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens, y compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique aux avocats constitués le 10 mai 2024, et signifiées à M. [H] [J] par acte du 14 février 2025 remis à domicile, Mme [R] [X] demande de :

— rejeter la demande de la SARL XV Fitness Compans portant sur la somme de 4 835,80 € HT,

— à défaut, condamner in solidum la société BPCE assurances, le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [D], son assureur la société Matmut et M. [H] [J] à la relever et garantir intégralement de toute condamnation,

— rejeter toute condamnation in solidum à payer la somme de 1 818,17 € HT et la répartir par quarts entre le syndicat des copropriétaires et les trois copropriétaires responsables, soit 454,54 € HT chacun,

— condamner la société BPCE assurances, à la relever et garantir intégralement de toute condamnation,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [D], son assureur la société Matmut et M. [H] [J] à la relever et garantir des trois quarts de toute condamnation mise à sa charge au titre de la reprise des agencements dégradés par les infiltrations d’eau,

— rejeter la demande de la SARL XV Fitness Compans portant sur la somme de 25 000 € HT en indemnisation de la prétendue perte d’exploitation subie,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la société BPCE assurances, le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [D], son assureur la société Matmut et M. [H] [J] à la relever et garantir intégralement de toute condamnation,

— rejeter la demande de la SARL XV Fitness Compans portant sur la somme de 10 000 € HT en indemnisation de la prétendue atteinte à son image commerciale,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la société BPCE assurances, le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [D], son assureur la société Matmut et M. [H] [J] à la relever et garantir intégralement de toute condamnation,

— rejeter la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à engager les travaux préventifs préconisés par l’expert judiciaire en ce qu’elle serait à nouveau dirigée contre elle individuellement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à son encontre,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la société BPCE assurances, le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [D], son assureur la société Matmut et M. [H] [J] à la relever et garantir intégralement de toute condamnation,

— condamner in solidum la société BPCE assurances, le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [D], son assureur la société Matmut et M. [H] [J] à la relever et garantir intégralement de toute condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner in solidum la SCI XV Immo, la SARL XV Fitness Compans, le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [D], son assureur la société Matmut et M. [H] [J] à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec droit pour Maître Benoit Tranier-Lagarrigue de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance conformément à l’article 699 dudit code.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2022, la société BPCE assurances, assureur de Mme [X], demande de :

— débouter les sociétés XV Immo et XV Fitness [Adresse 12] de toutes demandes formulées à l’encontre de Mme [X] et de son assureur et les mettre hors de cause s’agissant des conséquences des sinistres intervenus entre janvier et octobre 2019,

— à titre subsidiaire, cantonner la responsabilité de Mme [X] et de la société BPCE assurances,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Ces conclusions n’ont pas été signifiées à M. [J].

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Mme [N] [A] [B] demande de :

— débouter les sociétés XV Immo et XV Fitness Compans de leurs demandes à son encontre, à titre subsidiaire limiter sa part de responsabilité et débouter les sociétés XV Immo et XV Fitness Compans de leurs demandes de condamnation in solidum,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— débouter Mme [X] de son appel en garantie dirigé à son encontre,

— condamner la société Matmut, son assureur, à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre y compris les condamnations relatives au préjudice d’image,

— condamner in solidum Mme [X], M. [J], la société BPCE assurances, la société Matmut et le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge au titre des travaux de reprise des agencements dégradés par les infiltrations d’eau, de la prétendue perte d’exploitation sollicitée par les demandeurs, du prétendu préjudice d’image commerciale, des frais de recherches de fuites, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Ces conclusions n’ont pas été signifiées à M. [J].

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, la société Matmut, assureur de Mme [A] [B], demande de :

— accueillir comme régulière et bien fondée son intervention volontaire en qualité d’assureur de Mme [A] [B],

— débouter les sociétés XV Immo et XV Fitness Compans de leurs demandes à l’encontre de Mme [A] [B], à titre subsidiaire limiter la part de responsabilité de celle-ci et débouter les sociétés XV Immo et XV Fitness Compans de leurs demandes de condamnation in solidum,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— débouter Mme [X] de son appel en garantie dirigé à l’encontre de Mme [A] [B],

— débouter Mme [A] [B] de son appel en garantie dans l’hypothèse d’une condamnation au titre de la dégradation de l’image commerciale de la SARL XV Fitness Compans,

— débouter Mme [A] [B] de son appel en garantie dans l’hypothèse d’une condamnation au titre du préjudice moral de la copropriété,

— limiter la garantie de la société Matmut à la part de responsabilité susceptible d’être retenue personnellement à l’encontre de Mme [A] [B],

— déclarer opposable à toute partie la franchise contractuelle prévue à l’article 26 des mêmes conditions générales du contrat,

— débouter les demandeurs de toute demande de condamnation de Mme [A] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ces conclusions n’ont pas été signifiées à M. [J].

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de souligner que M. [J] n’ayant pas constitué avocat, ce jugement, susceptible d’appel, est réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

1. Sur le rapport d’expertise judiciaire :

Les sociétés demanderesses et le syndicat des copropriétaires demandent l’homologation du rapport d’expertise judiciaire.

Toutefois, les rapports d’expertise sont un moyen de preuve au soutien des prétentions des parties et ne sont pas des titres susceptibles d’exécution. Dès lors, il n’y a pas lieu d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres qui affectent la salle de sport exploitée par la SARL XV Fitness Compans consistent en des infiltrations en divers points des plafonds. Ces désordres se sont produits à de multiples reprises entre décembre 2017 et la fin du mois d’octobre 2019, malgré plusieurs interventions en réparation. La salle de sport est restée en exploitation, mais en mode dégradé.

Si les désordres d’infiltration ne sont pas de nature à compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble, ils rendent en revanche les locaux impropres à l’usage auxquels ils sont destinés, s’agissant d’une salle de sport pourvue d’équipements de remise en forme.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres ont fait l’objet de huit interventions de plombiers entre le 17 juin 2018 et le 27 novembre 2019, au cours desquels les logements et réseaux situés à l’aplomb des zones d’infiltration ont été examinés avec mise en eau des sanitaires, inspection des raccordements et vidéo-inspection des réseaux. Ces investigations ont mis en évidence que les causes des infiltrations se trouvaient dans :

— le vieillissement des installations de plomberie-sanitaire des logements situés à l’aplomb de la salle de sport,

— le vieillissement des ouvrages d’évacuation des eaux pluviales et de la couverture de l’immeuble.

L’expert judiciaire ajoute que la carence d’entretien de ces équipements privatifs et communs a conduit aux infiltrations et aux dégâts consécutifs dans les locaux de la SARL XV Fitness Compans.

Des interventions ont été effectuées au cours des opérations d’expertise consistant en :

— le nettoyage de la gouttière le 30 septembre 2019 et la rénovation de la toiture en février 2020 ;

— les réparations des fuites dans les appartements 12, 13 et 14 en janvier 2020.

A la suite de ces réparations, aucune infiltration dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée n’a été signalée jusqu’à la date du 14 mai 2020. L’expert note néanmoins qu’au regard de l’état général de l’ouvrage au niveau des évacuations de l’appareillage raccordé d’une part et du système d’étanchéité des toitures en retrait des façades principales d’autre part, il faudra à terme envisager une rénovation lourde des deux systèmes incriminés.

2. Sur les demandes des sociétés XV Immo et XV Fitness Compans :

A. Sur les responsabilités :

En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Les demanderesses recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sur le fondement du défaut de diligence d’une part (page 8 des dernières conclusions), et sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 d’autre part (pages 5 et 6).

Si aucun défaut de diligence ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires, mais seulement au syndic, dont la responsabilité n’est pas recherchée, il résulte du rapport d’expertise que les désordres d’infiltrations ayant affecté les locaux exploités par la SARL XV Fitness Compans trouvent en partie leur cause dans les parties communes, en l’espèce le vieillissement des ouvrages d’évacuation des eaux pluviales et de la couverture de l’immeuble.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable des infiltrations d’eau ayant affecté la salle de sport.

En ce qui concerne les propriétaires des appartements 12, 13 et 14 :

Aux termes de l’article 1241 du code civil : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’appartement n° 12, propriété de Mme [A] [B], présentait le 28 mars 2019 une fuite au niveau d’un piquage sauvage de l’évacuation en cuivre du cumulus, une infiltration provenant des joints d’étanchéité derrière les rosaces du robinet mural de la baignoire, une fuite au niveau du trop-plein de la baignoire, et des infiltrations au niveau du plafond de la salle de sport dans la gaine technique derrière les plaques de faux-plafond. Le 29 novembre 2019, il était à nouveau constaté une fuite sur la tête du robinet de coupure d’alimentation d’eau de l’appartement, et une importante fuite sur le robinet d’alimentation de la machine à laver.

L’appartement n° 13, propriété de Mme [X], présentait, le 29 novembre 2019, une fuite sous la baignoire, due au très mauvais état de celle-ci, des joints périphériques et de la faïence.

L’appartement n° 14, propriété de M. [J], présentait également une fuite sous la baignoire, due à une fuite du robinet de bain et au mauvais état des joints.

L’ensemble de ces infiltrations et fuites dans les appartements 12, 13 et 14 caractérise des négligences de leurs propriétaires respectifs dans l’entretien de leurs biens immobiliers respectifs.

Chacune de ces fuites dans les appartements 12, 13 et 14 a contribué aux infiltrations dans la salle de sport, sans qu’il soit possible d’associer les fuites d’un appartement en particulier à une ou plusieurs infiltrations considérées isolément.

Dès lors, chacun de ces propriétaires, soit Mme [A] [B], Mme [X] et M. [J], doit être déclaré responsable de l’intégralité des infiltrations constatées dans les locaux exploités par la SARL XV Fitness Compans.

B. Sur les garanties des assureurs :

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

La société BPCE assurances ne conteste pas la mise en œuvre de sa garantie en cas de condamnation de son assurée, Mme [X].

La société Matmut s’oppose à la mise en œuvre de sa garantie dans l’hypothèse d’une condamnation au titre de la dégradation de l’image commerciale de la SARL XV Fitness Compans et au titre du préjudice moral de la copropriété.

Il y a lieu de renvoyer l’examen de cette question au stade de l’évaluation des préjudices et de considérer, dans l’attente, que la garantie de la société Matmut s’applique au moins aux préjudices matériels.

Par ailleurs, l’assurance propriétaire non occupant étant obligatoire, la société Matmut ne pourra pas opposer aux tiers, mais seulement à son assurée, les limites contractuelles de sa garantie prévues aux articles 23 et 26 de ses conditions générales (garantie limitée à la part de responsabilité de son assurée et application d’une franchise contractuelle).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires, Mme [A] [B] et son assureur, la société Matmut, Mme [X] et son assureur, la société BPCE assurances, ainsi que M. [J] doivent être condamnés in solidum à indemniser les sociétés XV Immo et XV Fitness Compans de leurs préjudices résultant des infiltrations d’eau ayant affecté la salle de sport.

Chacune des sociétés BPCE assurances et Matmut doit être condamnée à garantir son assurée de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, dans les limites contractuelles de sa garantie.

C. Sur les préjudices :

En ce qui concerne les préjudices matériels :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la SARL XV Fitness Compans a fait réaliser en avril 2019 des travaux de reprise des embellissements pour un montant de 21 786,45 euros HT dont 4 835,80 euros HT correspondent au montant des travaux de reprise des désordres résultant des infiltrations d’eau.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum les défendeurs à verser cette somme à la SARL XV Fitness Compans, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation introductive d’instance, le 29 avril 2021. Les intérêts échus à la date du 29 avril 2022 et à chaque échéance annuelle à compter de cette date produiront eux-mêmes intérêts.

Il résulte du rapport d’expertise que d’autres infiltrations se sont produites en 2020, endommageant les dalles de plafond. Les travaux de reprise restaient à effectuer lors du dépôt du rapport d’expertise, qui a évalué le montant de ces travaux à 1 818,17 euros sur la base d’un devis établi le 24 juin 2020.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum les défendeurs à verser cette somme à la SARL XV Fitness Compans. Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise, le 15 juillet 2020, et la date du présent jugement.

En ce qui concerne les préjudices immatériels :

Les infiltrations d’eau dans la salle de sport ont débuté le 7 décembre 2017 et ont eu lieu au cours des années 2018 et 2019.

La SARL XV Fitness Compans soutient que ces infiltrations lui ont causé une perte d’exploitation.

Toutefois, il ressort de l’attestation de son expert-comptable que son chiffre d’affaires, de 169 734 euros en 2017, de 212 304 euros en 2018 et de 170 917 euros en 2019, n’a pas diminué entre 2017 et 2019, bien au contraire.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir le lien de causalité entre les infiltrations d’eau en 2019 et la baisse du chiffre d’affaires entre 2018 et 2019, alors que les infiltrations d’eau ont émaillé l’ensemble de l’année 2018, mais ont été réparées en avril 2019.

De même, le préjudice causé à l’image commerciale de la SARL XV Fitness Compans n’est établi par aucune pièce.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL XV Fitness Compans de ses demandes d’indemnisation au titre de la perte d’exploitation subie et au titre d’un préjudice commercial.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner la question de la mise en œuvre de la garantie de la société Matmut s’agissant de ces préjudices.

D. Sur les appels en garantie :

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

Au regard du rapport d’expertise judiciaire et des pièces versées aux débats, il n’est pas possible de déterminer lequel des manquements de Mme [A] [B], Mme [X], M. [J] ou du syndic a eu une part prépondérante dans la survenance des infiltrations d’eau dans la salle de sport exploitée par la SARL XV Fitness Compans.

Dès lors, il y a lieu de retenir que le manquement de chacun de ces copropriétaires a contribué à proportion d’un quart à la survenance des infiltrations d’eau dans la salle de sport, et que le manquement du syndic, dont est responsable le syndicat de copropriétaires, a également contribué à proportion d’un quart à la survenance de ces désordres.

M. [J] est défaillant et seule Mme [X] lui a signifié ses conclusions d’appel en garantie.

En conséquence, il y a lieu de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à garantir Mme [A] [B] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X], in solidum avec son assureur la société BPCE assurances, à garantir Mme [A] [B] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable l’appel en garantie de Mme [A] [B] contre M. [J],

— condamner le syndicat des copropriétaires à garantir Mme [X] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [A] [B], in solidum avec son assureur la société Matmut, à garantir Mme [X] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] à garantir Mme [X] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires demande d’enjoindre à la SCI XV Immo, en sa qualité de bailleresse de la SARL XV Fitness Compans, de justifier avoir réalisé pour le compte de la locataire les travaux d’étanchéité du plafond de la salle de sport, à savoir procéder à l’installation d’un bac étanche, et de fournir les factures y afférentes.

Toutefois, cette demande n’est ni justifiée ni en fait ni en droit.

De même, aucun élément ne justifie d’enjoindre à la SARL XV Fitness Compans de justifier des aides accordées par l’État depuis la période du confinement de mars 2020 jusqu’à ce jour.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’injonction.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir exposé, du fait des manquements des propriétaires des appartements 12, 13 et 14 :

—  705,60 euros de frais de recherche de fuites dans les appartements 12 et 14 selon facture du 28 mars 2019,

—  436,23 euros de frais de réparation des fuites des appartements 12 et 14 selon facture du 19 avril 2019,

En revanche, les factures des 31 janvier et 15 février 2019 des montants de 628,50 et 116,40 euros concernent des interventions dans les parties communes.

De même, la facture de 1 240,80 euros du 10 septembre 2020 concerne une recherche de fuite sur une colonne d’évacuation des eaux usées.

Dès lors, il y a seulement lieu de condamner in solidum les propriétaires des appartements 12 et 14, c’est-à-dire Mme [A] [B] et M. [J], ainsi que l’assureur de Mme [A] [B], la société Matmut, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 141,83 euros en indemnisation des frais de recherche de fuite et de réparations dans leurs appartements.

Enfin, le syndicat des copropriétaires, qui demande la condamnation in solidum des trois propriétaires responsables des fuites à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice personnel distinct, du fait de leurs défaillances, de leur inaction et de leur résistance abusive, l’ayant contraint à redoubler de diligences et à agir en leur lieu et place, et à faire l’avance de frais qui leur sont imputables, ne justifie ainsi d’aucun préjudice distinct de celui précédemment indemnisé.

Dès lors, il y a lieu de le débouter de cette demande.

Les conclusions de Mme [A] [B] n’ont pas été signifiées à M. [J], si bien qu’il y a lieu de déclarer irrecevable son appel en garantie dirigé contre lui.

En revanche, il y a lieu de condamner la société Matmut à garantir son assurée de cette condamnation, dans les limites contractuelles de sa garantie.

4. Sur les frais d’instance :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [A] [B] et son assureur, la société Matmut, Mme [X] et son assureur, la société BPCE assurances, ainsi que M. [J] aux dépens, y compris les dépens de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Il y a lieu d’autoriser la SELAS Clamens conseil, avocat des demandeurs, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [A] [B] et son assureur, la société Matmut, Mme [X] et son assureur, la société BPCE assurances, ainsi que M. [J] à verser à la SARL XV Fitness [Adresse 12] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter les autres demandes présentées au même titre.

En application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La SARL XV Fitness Compans, qui seule est indemnisée des conséquences des infiltrations d’eau subies dans la salle de sport qu’elle exploite, n’est pas copropriétaire. La SCI XV Immo n’a présenté aucune prétention déclarée fondée par le présent jugement.

Dès lors, il n’y a pas lieu de dispenser la SCI XV Immo de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par la copropriété.

Par ailleurs, aucun motif ne justifie de condamner seulement in solidum les trois propriétaires responsables des dommages, avec leurs assureurs respectifs, au paiement de toutes les dépenses communes et de procédure engagées pour le compte du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETTE les demandes d’homologation du rapport d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, l’agence Palomar, Mme [N] [A] [B] et son assureur, la société Matmut, Mme [R] [X] et son assureur, la société BPCE assurances, ainsi que M. [H] [J] à verser à la SARL XV Fitness [Adresse 12] la somme de 4 835,80 euros HT correspondant au montant des travaux de reprise des désordres résultant des infiltrations d’eau, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2021,

DIT que les intérêts échus à la date du 29 avril 2022 et à chaque échéance annuelle à compter de cette date produiront eux-mêmes intérêts,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, l’agence Palomar, Mme [N] [A] [B] et son assureur, la société Matmut, Mme [R] [X] et son assureur, la société BPCE assurances, ainsi que M. [H] [J] à verser à la SARL XV Fitness [Adresse 12] la somme de 1 818,17 euros correspondant au montant des travaux de reprise restant à effectuer,

DIT que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 15 juillet 2020 et la date du présent jugement,

DÉBOUTE la SARL XV Fitness Compans de ses demandes d’indemnisation au titre de la perte d’exploitation subie et au titre d’un préjudice commercial,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’injonction,

CONDAMNE in solidum Mme [A] [B] et M. [J], ainsi que l’assureur de Mme [A] [B], la société Matmut, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 141,83 euros en indemnisation des frais de recherche de fuite et de réparations dans leurs appartements,

CONDAMNE la société BPCE assurances à garantir Mme [R] [X] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Matmut à garantir Mme [N] [A] [B] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la société Matmut ne pourra pas opposer aux tiers, mais seulement à son assurée, les limites contractuelles de sa garantie prévues aux articles 23 et 26 de ses conditions générales (garantie limitée à la part de responsabilité de son assurée et application d’une franchise contractuelle),

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à garantir Mme [A] [B] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X], in solidum avec son assureur la société BPCE assurances, à garantir Mme [A] [B] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevable l’appel en garantie de Mme [A] [B] contre M. [J],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à garantir Mme [X] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [A] [B], in solidum avec son assureur la société Matmut, à garantir Mme [X] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] à garantir Mme [X] à proportion d’un quart des condamnations prononcées in solidum à leur encontre, y compris les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, l’agence Palomar,, Mme [A] [B] et son assureur, la société Matmut, Mme [X] et son assureur, la société BPCE assurances, ainsi que M. [J] aux dépens, y compris les dépens de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE la SELAS Clamens conseil, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [A] [B] et son assureur, la société Matmut, Mme [X] et son assureur, la société BPCE assurances, ainsi que M. [J] à verser à la SARL XV Fitness [Adresse 12] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de dispense de la SCI XV Immo de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par la copropriété,

REJETTE la demande de condamnation in solidum des seuls trois propriétaires responsables des dommages, avec leurs assureurs respectifs, au paiement de toutes les dépenses communes et de procédure engagées pour le compte du syndicat des copropriétaires.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT