TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00188 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EUM7

Minute

Jugement du :

04 MAI 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Mars 2026 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 Mai 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 04 Mai 2026, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [M] [E] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre BLOCQUAUX de la SCP SCP PIERRE BLOCQUAUX & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES

DEFENDERESSE

Association UDAF DES ARDENNES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Élodie BARRUE de la SCP SOLVEL-BARRUÉ, avocats au barreau des ARDENNES

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [O] sont propriétaires d’un immeuble composé de six logements situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Trois de ces logements sont dévolus à des personnes en difficulté ou à des jeunes en réinsertion dont s’occupe l’UDAF des Ardennes.

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2021, Monsieur [P] [O] a conclu un bail de location/colocation portant sur le logement meublé n°5 avec L’UDAF des Ardennes déclarant intervenir en intermédiation locative avec Monsieur [Q] [C], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 285€, outre 15€ au titre des provisions sur charges, et le dépôt de garantie pour un montant égal à 570.00 euros.

Par courrier en date du 25 juillet 2022, l’UDAF informaient Monsieur [P] [O] de ce que Monsieur [C] entendait prendre congés un mois après la réception du présent courrier afin de retourner au centre 115.

Monsieur [C] s’étant vu refuser l’accueil au 115 s’est réintroduit dans les lieux puis a quitté le logement en mars 2023.

Une visite des lieux a été effectuée par l’UDAF en présence du bailleur, lesquels ont constaté que le logement avait été dévasté. Des plaintes ont été déposées les 26 septembre et 25 octobre 2022.Un constat des dégradations a été effectué par Maître [U], commissaire de justice, et un procès-verbal a été dressé le 06 juillet 2023.

L’UDAF a fait assigner en référé le 26 juillet 2023, Monsieur [Q] [C] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières afin de voir prononcer son expulsion du logement.

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le tribunal judicaire de Charleville-Mézières a constaté la résiliation du contrat de sous-location d’intermédiation locative conclu le 17 septembre 2021 à la date du 25 août 2023, ordonnait à Monsieur [Q] [C] de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, le condamnait à payer à l’UDAF des Ardennes une indemnité provisionnelle de 3161.37 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives au 14 mars 2023, outre 800.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’UDAF a restitué les lieux et un état des lieux de sortie a été effectué par Maitre [U] le 16 mai 2024, constatant que l’appartement avait été totalement détruit.

Par déclaration au greffe du 20 avril 2023, Madame [M] [E] épouse [O] a demandé la convocation de l’UDAF des Ardennes devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de la voir condamner à lui, payer la somme de 1500.00 euros correspondant aux indemnités d’occupation en l’absence de versement des loyers par l’UDAF.

Les parties ont été invitées à comparaitre à l’audience du 30 octobre 2023 par devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières.

Le dossier a fait l’objet de dix renvois ordonnés à la demande des parties en raison de pourparlers en cours et afin de mettre en cause l’assurance. L’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 2 mars 2026.

A cette audience à laquelle l’affaire a été retenue la demanderesse est représentée par son conseil. Se référant à ses écritures, elle sollicite du Tribunal, sous le visa de l’article 1730 du code civil, de voir condamner solidairement l’UDAF et Monsieur [C] à lui payer les sommes suivantes :

—  28 828.90 euros TTC indexée sur le coût de la construction à compter du 10 juin 2024,

—  8100.00 euros au titre des loyers impayés avec intérêts à compter de l’assignation,

—  8000.00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle expose que de nombreux désordres ont été constatés par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie puisque l’appartement a été totalement dévasté et saccagé ; que de nombreux loyers et charges sont demeurés impayés ; que Monsieur [C] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 25 août 2023 et que l’UDAF a restitué les clés le 16 mai 2024 lors de l’état des lieux de sortie.

Elle ajoute qu’elle doit procéder à la réfection totale de l’appartement et que le coût des travaux s’élève à la somme de 28 828.90 euros selon devis établi par la société ECRB le 10 juin 2024.

Elle indique que l’UDAF a cessé le règlement des loyers à compter du mois d’août 2022 jusqu’à la restitution des clés et qu’il est dû à ce titre la somme de 6900.00 euros à laquelle il faut ajouter le manque à gagner résultant du délai de remise en état de l’appartement qui peut être estimé raisonnablement à 12 mois de loyers perdus soit 1200.00 euros.

En défense, par l’intermédiaire de leur conseil, se renvoyant à leurs écritures, l’UDAF des Ardennes, demande au tribunal de :

— S’en rapporter à prudence de justice concernant les dégradations effectuées par Monsieur [C],

— Débouter Madame [O] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et prétentions.

Pour conclure au rejet des prétentions adverses, l’UDAF indique qu’elle n’a pu que constater les dégradations importantes commises par Monsieur [C] mais qu’il convient néanmoins de tenir compte de l’état de vétusté dans lequel l’appartement avait été loué au départ ; qu’elle s’oppose au paiement des 12 mois de loyers supplémentaires dans la mesure où les propriétaires pouvaient engager les travaux pour relouer le logement. Enfin, elle ajoute qu’elle n’est pas responsable des dégradations et qu’aucune pièce justificative n’est produite à l’appui de la demande de dommages et intérêts.

Monsieur [P] [O] est absent mais n’a pas été convoqué ni mentionné dans le cadre de la déclaration au greffe initiale.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

En application de l’article 467 du code procédure civile, le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la compétence du tribunal initialement saisi par voie de déclaration au greffe et la recevabilité de l’action :

En application de l’article 750 du code de procédure civile, « La demande en justice est formée par assignation.

Elle peut l’être également par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 euros en procédure orale ordinaire ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement ».

L’article 38 du même code dispose que « Lorsqu’une demande incidente est supérieure au taux de sa compétence, le juge, si une partie soulève l’incompétence, peut soit ne statuer que sur la demande initiale, soit renvoyer les parties à se pourvoir pour le tout devant la juridiction compétente pour connaître de la demande incidente ».

En application de l’article 41, « Le litige né, les parties peuvent toujours convenir que leur différend sera jugé par une juridiction bien que celle-ci soit incompétente en raison du montant de la demande ».

En l’espèce, la présente demande a été initiée par voie de déclaration au greffe.

En l’absence de contestation des parties et en l’absence de grief, il y a lieu de retenir la compétence le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières.

II- Sur la demande formée au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, un contrat de bail d’intermédiation a été signé entre Monsieur et Madame [O], l’UDAF des Ardennes et Monsieur [C] le 17 septembre 2021.

Il résulte du bail d’intermédiation locative que cette convention tripartite à finalité d’insertion a pour but de permettre à des personnes en difficulté d’accéder de manière progressive au statut de locataire.

Durant une première phase, l’organisme agréé, en l’espèce l’UDAF, agit en qualité de locataire principal et offre au bailleur une garantie de bon paiement des loyers tout en assurant l’accompagnement social du sous locataire, en l’espèce Monsieur [C]

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre le bailleur et les locataires le 17 septembre 2021 et un inventaire du mobilier et des équipements a été effectué s’agissant d’un logement meublé.

Un constat des lieux a été réalisé par un commissaire de justice à la requête de Madame [O] le 06 juillet 2023.

Madame [O] et l’UDAF était présentes, Monsieur [C] n’était pas présent.

Il ressort de ce constat que l’appartement et les parties communes ont été saccagés entièrement par Monsieur [C]. Les escaliers et les plinthes sont partiellement arrachés, la porte d’entrée a été forcée et l’encadrement est arraché, des trous sont présents dans le plafond, la porte de protection des disjoncteurs de l’immeuble est cassée et arrachée, l’interrupteur de minuteur est arraché et la porte de la boite aux lettres est arrachée.

Lors du dépôt de plainte du 26 septembre 2022, Madame [O] et l’UDAF avaient décrits l’appartement de la façon suivante : cuisine arrachée, sol arraché, toilettes détruites, bas à douche arraché, les meubles de cuisine, la télévision, la vaisselle les meubles ont disparu, L’entièreté de l’appartement est complétement dégradé et détruit par endroit.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été réalisé à la requête de l’UDAF le 16 mai 2024. Madame [O] et l’UDAF étaient présents. Maître [U], commissaire de justice a fait les constats suivants : Sols sales et dégradés, plinthes arrachées, murs troués et hors d’usage, faux plafond arraché, baguettes électriques et prises de courant arrachées, fils téléphoniques arrachés, le radiateur, l’évier de cuisine et la robinetterie ont disparu, le réfrigérateur est hors d’usage, la table en marbre est cassée, la salle de bain est totalement détruite et l’alimentation en eau a été arrachée de sa structure. L’appartement est hors d’usage et le circuit électrique arraché dans sa totalité.

Il est ainsi établi que le preneur a manqué à son obligation de maintenir les lieux en bon état de réparation locative et de restituer le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu et a rendu un appartement totalement détruit.

Pour justifier du coût des travaux nécessaire à la remise en état des lieux loués, Madame [O] verse aux débats deux devis de réfection totale du logement établi par la société ECBR le 10 juin 2024 à hauteur de 28 828.90 euros et par la société RESILIANS le 27 juin 2024 à hauteur de 22 049.92 euros hors électricité (pièce 10).

Ces devis n’appellent aucune observation s’agissant d’une réfection totale après vandalisme.

L’UDAF des Ardennes, en sa qualité de locataire, doit être considéré comme responsable de ces dégradations. Monsieur [C] n’étant pas partie à la présente instance, la demanderesse sera déboutée de sa demande en condamnation solidaire.

Déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 570 euros qui sera conservé par Madame [O], il convient de condamner l’UDAF des Ardennes à verser à la demanderesse, la somme de 28 258.90 euros au titre des réparations locatives.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts à compter de la présente décision.

Sur la demande de paiement des loyers et des charges

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est constant, d’une part, que le locataire est obligé de payer le loyer jusqu’au terme du bail et, d’autre part, que la date de restitution des lieux loués est celle de la remise des clés.

En l’espèce, selon acte sous seing privé en date du 17 septembre 2021, Monsieur et madame [O] ont donné en location un appartement meublé en intermédiation locative à l’UDAF des Ardennes et Monsieur [C] moyennant le paiement de la somme de 300.00 euros (285 + 15).

Au soutien de ses prétentions, le bailleur produit aux débats un contrat de location objet du litige et indique que l’UDAF a cessé le règlement des loyers à la date d’effet du congé de Monsieur [C] soit en août 2022. Or la remise des clés s’est effectuée le 16 mai 2024, ce qu’aucune des parties ne contestent.

Par conséquent, il y a lieu de condamner l’UDAF des Ardennes à payer à Madame [O] la somme de 6600.00 euros correspondant à 22 mois de loyers impayés d’août 2022 à mai 2024, date de la remise des clés.

Madame [O] sera déboutée de sa demande pour le surplus ainsi que de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [C], ce dernier n’étant pas partie à la présente instance.

III- Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Madame [O] invoque d’un préjudice financier d’un montant de 1200.00 euros en ce qu’elle a été contrainte d’attendre la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement, ce qui l’a privée de la possibilité de louer son logement durant douze mois.

Selon l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait eu aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, le préjudice d’immobilisation est réel compte tenu de l’état du logement mais il y a lieu de s’en tenir à la demande de 1200.00 euros soit 4 mois d’immobilisation.

Au surplus, Madame [O] ne justifie pas de la durée des travaux et ne produit aucune facture datée.

Dans ces conditions, l’UDAF des Ardennes sera donc condamnée au paiement de la somme de 1200.00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

V- Sur la demande en dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, Madame [O] ne rapporte pas la preuve ni d’une volonté délibérée de l’UDAF des Ardennes d’échapper aux conséquences de sa responsabilité, ni d’un refus abusif de s’exécuter ; par ailleurs, les dégradations dont elle fait état ont été indemnisées.

En conséquence, Madame [O] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts de ce chef.

VI-Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’UDAF des Ardennes, partie qui succombe au litige, sera condamnée, aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’UDAF des Ardennes à payer la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE l’UDAF des Ardennes à payer à Madame [M] [O] les sommes de :

—  6600.00 € au titre des loyers impayés ;

—  1200.00 € au titre du préjudice de jouissance,

—  28 258.90 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Madame [M] [O] de sa demande en paiement pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [M] [O] de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’UDAF des Ardennes à payer à Madame [M] [O] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’UDAF des Ardennes aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 4 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE