Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 28 janvier 2025, n° 24/01197

TJ Toulouse 28 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect de l'engagement de transmission des justificatifs
La cour a constaté que la SCI MARINON n'a pas produit les documents demandés et que la demande de communication sous astreinte était vouée à l'échec, car le délai prévu était expiré.
Accepté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a jugé que la SCI MARINON n'a pas respecté ses obligations contractuelles, entraînant le droit à l'indemnité d'immobilisation.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder des frais irrépétibles à la SCI [T] en raison de la perte de la SCI MARINON.
Accepté
Partie perdante
La cour a jugé que la SCI MARINON, partie perdante, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 28 janv. 2025, n° 24/01197
Numéro(s) :	24/01197
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Paul COTTINMathieu SPINAZZEManon CABARÉ
Cabinet(s) :	SCP G.DAUMASDECKERRAFFIN ET ASSOCIESSELARL CABARE-BOURDIER
Parties :	SCI [ T ] c/ SCI MARINON, SARL CABINET VALORIS

Texte intégral

N° RG 24/01197 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S7RB

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01197 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S7RB

NAC: 50Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DECKER

à la SELARL CABARE-BOURDIER

à la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

SCI [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SARL CABINET VALORIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Manon CABARÉ de la SELARL CABARE-BOURDIER, avocats au barreau de TOULOUSE

SCI MARINON, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 décembre 2024

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 mai 2022, la SCI MARINON et la SCI [T] ont régularisé une promesse de vente portant sur un bien appartenant à cette dernière, sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, la SCI [T] a assigné la SCI MARINON devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 24/01197.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2024, la SCI MARINON a assigné la société CABINET VALORIS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 24/01612.

Par ordonnance en date du 08 octobre 2024, le juge des référés a ordonné la jonction des procédures RG n° 24/01612 et 24/01197 sous ce second numéro.

L’affaire jointe a été évoquée à l’audience en date du 17 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [T] demande à la présente juridiction, au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1304-3 du code civil et des articles L.131-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

A titre principal :

— constater que la SCI MARINON n’a pas respecté son engagement d’avoir à transmettre l’ensemble des justificatifs dans les délais indiqués,

En conséquence :

— condamner la société MARINON à fournir à la SCI [T], l’ensemble des justificatifs relatifs aux dépôts de demandes de prêts sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouter la SCI MARINON de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— ordonner la condamnation à titre provisionnel de la SCI MARINON à verser à la SCI [T] la somme de 29.665,10 euros due au titre de l’indemnité d’immobilisation,

En tout état de cause :

— condamner la SCI MARINON à verser à la SCI [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI MARINON à verser à la SCI [T] les entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI MARINON demande à la présente juridiction de :

— débouter Ia SCI [T] de sa demande tendant à obtenir la production sous astreinte des dossiers de demandes de prêt puisque la SCI MARINON avait confié cette mission à la SARL CABINET VALORIS qui sera condamnée à cette éventuelle production,

En tout état de cause,

— dire et juger que l’indemnité qualifiée à tort d’indemnité d’immobiIisation, ne peut qu’être analysée en une clause pénale dans Ia mesure où il s’agit d’un contrat synallagmatique signé entre la SCI [T] ef Ia SCI MARINON,

— juger dans ces conditions que s’agissant d’une clause pénale, elle peut être réductible en fonction de son caractère excessif et de I’attitude des différentes parties à l’acte,

— se déclarer en conséquence incompétent.

Dans l’hypothèse où Ie juge estimerait qu’une condamnation provisionnelle puisse être prononcée à l’encontre de la SCI MARINON :

Constatant Ia parfaife bonne foi de cette dernière qui a confié ses intêrets a Ia SARL CABINET VALORIS,

— juger que la SARL CABINET VALORIS devra relever et garantir la SCI MARINON indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner Ia SARL CABINET VALORIS en tous Ies dépens de la procédure ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’arficle 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société CABINET VALORIS demande à la présente juridiction de :

— débouter la SCI MARINON de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI MARINON à fournir à la SCI [T] l’ensemble des justificatifs relatifs aux dépôts de demandes de prêts,

— condamner la SCI MARINON à verser à la société CABINET VALORIS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI MARINON à verser à la s ociété CABINET VALORIS les entiers dépens d’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande principale de condamnation de la société MARINON à fournir l’ensemble des justificatifs relatifs aux dépôts de demandes de prêts sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est constant que la promesse de vente souscrite le 30 mai 2022 a prévu des conditions suspensives parmi lesquelles l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire. En sa page 12, l’acte authentique met à la charge de la SCI MARINON l’obligation de justifier parès mise en demeure faite par le promettant, « de la réalisation ou de la défaillance de la condition ».

La SCI MARINON soutient ne pas être en possession des documents sollicités et que la société CABINET VALORIS ne semble pas avoir établis conformément au mandat qui lui a été donné.

Or, en l’espèce, il convient de constater que la SCI MARINON produit la lettre de mission intitulée «Conseils et Accompagnements de la société » la liant à la société CABINET VALORIS, laquelle prévoit le détail de missions suivant :

— structuration de la situation patrimoniale de la SCI,

— conseil et réponse aux questions sur le financement,

— aide et accompagnement pour le prévisionnel de reprise bâtiment à [Localité 5],

— suivi et échanges sur les différents échanges.

Il en résulte que la SCI MARINON ne produit aucun élément démontrant que la société CABINET VALORIS se serait vu confier une mission de recherche de financement consistant pour elle à solliciter pour le compte de son mandant des demandes de financement auprès des organismes bancaires.

En outre, il convient de constater que la société demanderesse a mis en demeure la SCI MARINON, par LRAR en date du 22 avril 2024 revenu avec la mention pli avisé et non réclamé, d’avoir à lui communiquer sous huitaine les deux demandes de prêts effectués auprès de deux établissements bancaires distincts, sans succès. Il en résulte que la SCI MARINON a choisi de ne pas relever ce pli, ce qui lui aurait permis de s’accorder avc son mandataire sur l’étendue de sa mission et cas échéant, de solliciter du promettant la prorogation du délai.

Il ressort des conclusions de la SCI MARINON que celle-ci déclare ne pas être en possession de telles pièces. Il semble en résulter qu’aucun organisme bancaire n’a été sollicité pour agréer ou non le financement du bien immobilier objet de la promesse de vente.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de communication sous asteinte, celle-ci étant voué à l’échec. Au surplus, le délai prévu à l’acte est désormais expiré en l’absence de prorogation consentie. La SCI MARINON a donc perdu le bénéfice de la condition suspensive insérée à son profit.

* Sur la demande subsidiaire de provision

Selon l’article 1304-3 du code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.».

La promesse de vente en date du 30 mai 2022 prévoit qu’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité fofaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente sauf, notamment, si l’une au moins des conditions suspensives venaient à défaillir selon les modalités et délais prévus.

Le même acte prévoit :

« Condition suspensive d’obtention de prêt

Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : TOUTES BANQUES.

Montant maximal de la somme empruntée : TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350 000,00 EUR).

Durée maximale de remboursement : 20 ans.

Taux nominal d’intérêt maximal : 2% l’an (hors assurance).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code Civil.

Il est également indiqué au terme de ladite promesse de vente :

« Refus de prêt – justification

Le BENEFICIARE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Il convient de constater que la SCI [T] a mis en demeure la SCI MARINON, par LRAR en date du 22 avril 2024 revenu avec la mention pli avisé et non réclamé, d’avoir à lui communiquer sous huitaine les deux demandes de prêts effectués auprès de deux établissements bancaires distincts, sans succès.

Il ressort par ailleurs des conclusions de la SCI MARINON que celle-ci n’est pas en possession de telles pièces. Il en résulte que la SCI MARINON ne justifie pas avoir obtenu deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues aux termes de la promesse de vente.

Dès lors, au regard des pièces produites, il convient de constater que l’obligation de la SCI MARINON à l’égard de la SCI [T] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En outre, l’indemnité d’immobilisation ne peut nullement s’apparenter à une clause pénale. Elle n’a vocation qu’à indemniser le promettant d’une immobilisation de son bien immobilier lorsque le bénéficiaire n’est pas en mesure de justifier du refus de son financement, voire de donner suite à son engagement d’acquisition. En revanche, la clause pénale prévoit une indemnisation conventionnelle en cas d’inexécution contractuelle fautive de l’une des parties au contrat.

Il convient donc de faire application de la clause figurant à l’article 8 de l’acte authentique et il y a lieu, en conséquence, de condamner la SCI MARINON à verser à la SCI [T] la somme provisionnelle de 29.665,10 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

* Sur la demande de la SCI MARINON visant à se faire relever et garantir par la SARL CABINET VALORIS

Ainsi que cela a été préalablement exposé, la SCI MARINON ne produit aucun élément démontrant que la société CABINET VALORIS se serait vu confier, au titre de ses obligations de mandataire, une mission de recherche de financement.

Dès lors, sa demande visant à se faire relever et garantir par la SARL CABINET VALORIS se heurte à une contestation sérieuse.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante, la SCI MARINON, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la SCI MARINON à payer la somme de 1.000 euros à la SCI [T] et 1.000 euros à la société CABINET VALORIS.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Madame Carole LOUIS, vice présidente du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS la SCI [T] de sa demande de communication de pièces sous astreinte ;

CONDAMNONS la SCI MARINON à verser à la SCI [T] la somme provisionnelle de 29.665,10 euros (VINGT NEUF MILLE SIX CENT SOIXANTE CINQ EUROS ET DIX CENTIMES) au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue en page 8 de la promesse de vente du 30 mai 2022 ;

DEBOUTONS la SCI MARINON de sa demande visant à se faire relever et garantir par la SARL CABINET VALORIS ;

CONDAMNONS la SCI MARINON à verser à la SCI [T] une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI MARINON à verser à la société CABINET VALORIS une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la SCI MARINON aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 28 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,