N° RG 25/01215 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UIBJ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01215 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UIBJ

NAC: 70E

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Karine GISTAIN-LORDAT

à la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AOUT 2025

DEMANDEURS

M. [D] [U] [V] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Karine GISTAIN-LORDAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [L] [W] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Karine GISTAIN-LORDAT, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI TYBEN 31, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Marie BEDRY de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 juillet 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 25 juillet 2025 au 8 août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 03 juillet 2025 (n° RG 25/01207 et n° minute 25/1331), Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] ont été autorisés à assigner la SCI TYBEN 31 en référé à heure indiquée. Par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2025, Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] ont assigné la SCI TYBEN 31 devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé à l’audience indiquée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025.

Au jour de l’audience, Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O], par l’intermédiaire de leur avocat, demandent au juge des référés, de :

rejeter la demande en nullité de l’assignation du 04 juillet 2025,débouter la SCI THYBEN 31 de l’ensemble de ses demandes,ordonner la suspension immédiate des travaux entrepris par la SCI TYBEN 31 sur le mur mitoyen aux propriétés des parties,ordonner une mesure d’expertise et commettre un expert avec la mission telle que suggérée dans l’acte introductif d’instance,condamner la SCI TYBEN 31 à leur verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, réserver les dépens de l’instance.

De son côté, la SCI TYBEN 31, par la voix de son avocat, demande au juge des référés, de :

principalement :

juger que l’assignation est nulle par application des articles 112 et suivants et de l’article 658 du code de procédure civile subsidiairement :

débouter Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et juger n’y a voir lieu à référé et les renvoyer à mieux se pourvoirplus subsidiairement :

compléter le mandat de l’expert judiciaire selon la mission complémentaire telle que suggérée dans ses conclusions,reconventionnellement :

faire interdiction à Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O]de photographier la propriété de la SCI TYBEN 31 sous astreinte de 200 euros par infraction constatée,condamner Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation et à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La présente juridiction ayant refusé de faire droit à la demande de renvoi par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours, elle a toutefois autorisé une note en délibéré afin de permettre aux parties de verser chacune aux débats des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet prorogé au 08 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’exception de nullité

L’article 658 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification.

Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale.

Le cachet de l’huissier est apposé sur l’enveloppe ».

Sur le fondement de ce texte, la SCI TYBEN 31 soulève la nullité de l’assignation délivrée le vendredi 04 juillet 2025 selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile. Elle déplore que le commissaire de justice ne lui ait pas déposé la lettre prévue par ce texte, le jour même ou à défaut le lendemain, à savoir le samedi 05 juillet 2025. Selon la SCI TYBEN 31, le commissaire de justice instrumentaire a attendu 3 jours après l’assignation, le lundi 07 juillet 2025 pour lui adresser la lettre prévue par ce texte. Elle en déduit que la transmission de cette lettre a été effectuée dans un délai supérieur à un jour ouvrable au mépris du principe posé à l’article 658 précité. Elle ajoute que cela a eu pour effet de lui faire grief en la mettant dans l’impossibilité d’assurer normalement sa défense pour l’audience programmée le 10 juillet 2025.

Sur la dernière page de l’assignation, il est distinctement mentionné que « la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile a été adressé ce jour ou le premier jour ouvrable suivant la date du présente, au domicile du destinataire, avec copie de l’acte. Le cachet de l’huissier est apposé sur l’enveloppe » Par ailleurs, la SCI TYBEN 31 démontre que la lettre mentionnée à l’article 658 du code de procédure civile est effectivement datée du lundi 07 juillet 2025.

Cependant, il résulte de l’article 642 du code de procédure civile que « (…) Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Outre que la mention dans l’acte de signification d’un courrier adressé dans le délai prévu par la loi, fait foi jusqu’à inscription de faux, force est de constater que ledit courrier a bien été envoyé « le premier jour ouvrable » après la signification, qui a eu lieu un vendredi, compte tenu des règles de computation des délais, et en particulier de la prorogation prévue par l’article 642, alinéa 2, du code de procédure civile, en cas de délai expirant un samedi.

Il en résulte que le commissaire de justice a respecté le principe légal applicable à l’article 658 du code de procédure civile.

L’exception de nullité sera écartée.

* Sur la demande consistant à ordonner la suspension des travaux

* Sur les fondements légaux et réglementaires

Par application de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 662 du code civil dispose : « L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ».

* Sur l’objet du litige

Sur le fondement de ces textes, Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] exposent que la SCI TYBEN 31 n’a pas obtenu de leur part d’autorisation afin de réaliser des travaux qui selon eux, affectent le mur mitoyen qui sépare les propriétés respectives de chaque partie et notamment par l’implantation de poutres traversières sur ce mur.

De son côté, la SCI TYBEN 31 soutient qu’aucune urgence n’est caractérisée dès lors que les travaux sont terminés et qu’en outre, le mur litigieux détient une nature privative et non pas mitoyenne.

Il s’en déduit que la détermination de la nature du mur séparant les parcelles n°[Cadastre 3] appartenant à la SCI TYBEN 31 et n°[Cadastre 4] appartenant aux consorts [G] est primordial à la solution du litige.

L’article 653 du code civil dispose : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

La mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun, non une servitude. En l’absence de preuve de mitoyenneté par titres, par la présomption légale de l’article 653 ou par la prescription acquisitive, les juges du fond doivent rechercher si les présomptions simples invoquées n’établissent pas le caractère mitoyen du mur (Civ. 3e, 19 avr. 1989).

Contrairement à ce que Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] affirment, le lecture de leur titre de propriété du 27 août 2018 ne mentionne nul part une quelconque mitoyenneté de l’un des murs. Au contraire, en page 14, il est stipulé « Le vendeur déclare que le bien ne provient ps de la division d’une propriété susceptible de porter atteinte aux droits éventuels à construire de cet immeuble ».

En revanche, sur le titre de propriété de leurs vendeurs, les consorts [M] et [T], concernant cette même parcelle n°[Cadastre 4], dressé par acte authentique du 09 septembre 2009, il est expressément « précisé par le vendeur qu’il existe un puits mitoyen avec une pompe à un angle de la propriété ».

Compte tenu de l’emplacement de ce puits, cette mitoyenneté concerne bien les propriétés n°[Cadastre 3] appartenant à la SCI TYBEN 31 et n°[Cadastre 4] appartenant aux consorts [G], par delà le mur dont la nature est discutée.

D’un côté, on pourrait considérer que la mitoyenneté du puits pourrait naturellement devoir se propager à celle du mur litigieux sur lequel il est adossé.

De l’autre, on pourrait se demander si le fait pour un acte de propriété de ne lister qu’un seul élément mitoyen ne devrait pas automatiquement conduire à considérer que le reste des autres ouvrages du bien immobilier vendu est au contraire implicitement de nature privative. Du reste, la mitoyenneté du puits toujours présent, n’a pas été reprise par le notaire dans la rédaction du nouvel acte de propriété de la parcelle n°[Cadastre 4], ce qui ne peut également qu’interroger.

L’acte de propriété de la SCI TYBEN 31 du 22 octobre 2024 est muet quant à la nature du mur litigieux et se contente de préciser « le vendeur déclare que l’immeuble est équipé d’un puits non utilisé », sans précision quant à sa nature.

Par ailleurs, il ressort des autres pièces versées au dossier les éléments qui suivent.

Dans le cadre de la demande de permis de construire déposée par la SCI TYBEN 31, l’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine de la Haute-Garonne avait accepté le projet tout en indiquant expressément « les chasses de toit seront de type encastré et placés dans le sens de la pente du toit ». Ce qui a été fait et n’a pas été contesté en son temps par les tiers.

Le procès-verbal de constat du 15 juillet 2025 dressé par Maître [H] met en évidence une démarcation entre les murs extérieurs des deux propriétés contiguës. Elle laisse clairement penser qu’il s’agit de deux ouvrages distincts. Cela est corroboré par le fait que la largeur de mur entre la démarcation des propriétés et celle avançant vers la propriété de la SCI TYBEN 31 est de 84 centimètres. Il s’agit d’une épaisseur substantielle qui devrait permettre un ancrage suffisant des poutres traversières sans qu’elles ne puissent dépasser, ni attendre une limite verticale théorique de propriété.

En outre, les photographies prises par le commissaire de justice à l’intérieur du bâtiment permettent de se rendre compte que le rez-de-chaussée de la propriété de la SCI TYBEN comporte une épaisseur constituée de deux murs distincts. Cela semble exclure que celui qui reçoit l’ancrage de la cloison en bois qui constitue le plancher de la mezzanine, puisse être mitoyen. Il n’est pas démontré que le second mur, placé en seconde épaisseur, reçoit un quelconque ancrage.

A l’étage, il n’y a plus qu’une épaisseur, le mur placé en première épaisseur, manifestement non mitoyen, s’arrêtant pour constituer une avancée en décrochement vers l’intérieur de la propriété n°[Cadastre 3].

De même, le commissaire de justice atteste qu’à l’étage, s’agissant du plafond de cette mezzanine, « les extrémités des poutres de cette mezzanine n’ont pas d’ancrage dans le mur », dès lors qu’elles sont posées sur des parpaings non ancrés posés sur le décrochement du mur de première épaisseur servant de support.

Enfin, ce procès-verbal permet de se rendre compte que travaux de structure en bois sont achevés et qu’étaient déjà posées des précédentes poutres traversières à d’autres endroits du même mur, sans que cela n’ait posé de difficultés pour Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O].

Il en ressort que les titres du propriété ne permettent pas de déterminer la nature du mur litigieux, sauf à devoir se livrer à une interprétation qui échappe à la compétence du juge des référés. Par ailleurs, la présomption simple de mitoyenneté posée à l’article 653 du code civil semble pouvoir être renversée par les éléments factuels probants liés à la configuration des lieux qui plaident pour une nature privative.

Par ailleurs, le principe même de l’ancrage dans ce mur, quel que soit sa nature, n’apparaît lui-même pas évident. Cela jette un sérieux doute sur la causalité directe des fissures dénoncées par Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O], d’autant que le mur de leur propriété constitue assurément un ouvrage très ancien.

Le procès-verbal qu’ils versent au dossier n’apporte pas d’autres éléments qui puissent éclairer la présente juridiction à la fois sur la causalité des fissures somme toute légères et sur la nature du mur litigieux. Il ne semble pas que le commissaire de justice ait pénétré dans la propriété de la SCI TYBEN 31 pour procéder aux photographies accessibles depuis la voie publique. La demande reconventionnelle de la défenderesse sera donc rejetée.

Les travaux de structure étant achevés, la condition de l’urgence requise par l’article 834 du code de procédure civile n’apparaît pas remplie.

Les éléments produits aux débats laissent apparaître des contestations sérieuses qui ne permettent pas au juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, de pouvoir prendre des mesures, faute pour les titulaires de l’office probatoire, de caractériser un trouble manifestement illicite, ni un dommage imminent.

Comme indiqué ci-avant, le principe jurisprudentiel doit prévaloir, à savoir, en l’absence de preuve de mitoyenneté par titres, par la présomption légale de l’article 653 ou par la prescription acquisitive, les juges du fond doivent rechercher si les présomptions simples invoquées n’établissent pas le caractère mitoyen du mur (Civ. 3e, 19 avr. 1989).

Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] seront donc le cas échéant, invités à mieux se pourvoir devant le juge du fond, y compris en ce qui concerne la possibilité d’être éclairés par une mesure d’instruction, pour laquelle, en l’état, aucun motif légitime ne peut permettre d’y faire droit.

Ils seront déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les prétentions n’ayant pas abouti, Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] doivent être considérés comme les parties perdantes. Ils supporteront la charge des entiers dépens de l’instance en référé.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O] à verser à la SCI TYBEN 31 la somme de 2.000 euros, pour la couvrir des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager afin de préparer dans l’extrême urgence, la défense légitime de ses droits.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

ECARTONS l’exception de nullité soulevée par la SCI TYBEN 31 ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O], de l’ensemble de leurs prétentions ;

DEBOUTONS la SCI TYBEN 31 de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O], à verser à la SCI TYBEN 31 une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [L] [O], aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,