TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04106 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPB7

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

S.A. PATRIMOINE S.A. LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[S] [W] [H]

[B] [R] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [S] [W] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [B] [R] [I], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 octobre 2003, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a loué à [M] [E] [N] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 6].

Le 11 février 2024, [M] [E] [N] est décédée.

Par courrier du 17 juin 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a adressé un courrier à l’adresse du logement, constatant l’absence de restitution des lieux malgré le décès susvisé, et demandé si des occupants déclarés du logement sollicitaient le maintien dans les lieux, une réponse accompagnée de justificatifs étant requise au plus tard le 30 juin suivant. La bailleresse a par la même occasion sollicité la régularisation de la dette locative alors chiffrée à 2 694.63 euros.

Par courrier du 03 juillet 2024 adressé à [S] [H] et [D] [R], la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a constaté l’absence de suite donnée par les intéressés à son précédent courrier du 17 juin 2024 et leur a dit engager une procédure aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement de la somme de 3 108.42 euros au titre des indemnités d’occupation.

Par courrier non daté, [S] [H] et [B] [R] ont finalement sollicité le transfert du bail à leur profit, ès qualité d’enfants de la défunte locataire et en raison de leur attachement au domicile.

Par exploit du 29 octobre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a finalement assigné [S] [W] [H] et [B] [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection, sollicitant :

— la reconnaissance de leur qualité d’occupant sans droit ni titre du logement,

— l’expulsion immédiate de [S] [W] [H] et [B] [R] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et la présence d’un serrurier si besoin est,

— la condamnation solidaire de [S] [W] [H] et [B] [R] [I] à tous les dépens ainsi qu’à payer les sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels à la date de l’assignation, soit 505.92 euros, et ce à compter du 12 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, la période du 11 février 2024 à la date de l’assignation étant chiffrée à 2 244.79 euros,

* la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 16 décembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 3 256.63 euros, déduction faite de la dette locative antérieure au décès, s’opposant à tous délais dans la mesure où le dernier règlement remontait à août 2024.

Convoquée par assignation remise à personne, [S] [W] [H] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite régulièrement représenter.

Comparant, [B] [R] [I] a confirmé occuper les lieux avec sa soeur, assurant que leurs frères aînés auraient versé quatre mois de loyer pour justifier leur demande de maintien dans les lieux. Il a indiqué ne pas être opposé au principe de l’expulsion mais a sollicité le maintien de la trève hivernale, précisant avoir entamé des démarches de relogement ayant des chances d’aboutir fin janvier ou début février 2025. Il a également sollicité des délais de paiement à raison de 70 euros par mois, indiquant percevoir pour sa part un équivalent de SMIC au titre des parts sociales dans la société de sa mère et ajoutant que sa soeur n’avait aucun revenu, étant étudiante et ayant perdu le bénéfice des bourses après avoir raté ses examens. Le défendeur a ajouté qu’aucun des occupants n’avait d’enfant mais que sa soeur avait 500 euros de frais de scolarité par mois.

Convoquée par assignation remise à personne, [S] [W] [H] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite régulièrement représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

Bien qu’invités à transmettre des justificatifs de leur situation dans le temps du délibéré, les défendeurs n’ont adressé aucun document à la juridiction.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

L’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

S’agissant d’un logement HLM, l’article 40 de la même loi dispose notamment que « l’article 14 […] est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap […] et les personnes de plus de soixante-cinq ans ».

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées au débat qu’un transfert de bail a été sollicité au profit de [S] [W] [H] et [B] [R] [I], justifiant de leur qualité d’enfants de la défunte locataire, il résulte de la formulation du courrier du 17 juin 2024 qu’ils n’ont formulé cette demande que postérieurement à une interrogation de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, de sorte qu’ils ne se sont pas spontanément inquiétés du droit à rester dans les lieux après le décès de leur mère. En outre, leur courrier n’est pas daté et celui du 03 juillet 2024 fait état de l’absence de suite donnée à sa demande du 17 juin précédent, de sorte qu’il semble que les occupants aient attendu d’être menacés d’expulsion pour enfin se manifester auprès de la bailleresse.

Surtout, les défendeurs ne démontrent ni avoir vécu avec leur mère depuis au moins un an avant le décès ni remplir les conditions de ressources nécessaires à l’attribution du logement.

Par conséquent, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies en l’état, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du décès de la locataire, [M] [E] [N], soit au 11 février 2024.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résiliation de plein droit du bail, [S] [W] [H] et [B] [R] [I] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis le 12 février 2024.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

— Sur la demande de concours de la force publique et d’un serrurier :

[S] [W] [H] et [B] [R] [I] ne se sont manifestés auprès de la propiétaire qu’une fois menacés d’expulsion sans justifier remplir les conditions légales pour se faire et se sont surtout maintenus dans les lieux depuis près d’un an, et ce alors que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a exprimé dès le 03 juillet 2024 son souhait de récupérer le logement.

En outre, seul deux règlements sont intervenus depuis le décès de la locataire, le dernier remontant à août 2024.

Partant, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

— Sur la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Selon l’article L412-6 du même code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis […] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide [de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte]”.

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne rapporte pas la preuve de manœuvres, menaces voies de fait ou contrainte ayant permis l’entrée des défendeurs, ceux-ci ayant justifié de leurs liens de filiation avec [M] [E] [N].

En outre, pour rappel, selon l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”.

Or, en l’occurrence, [S] [W] [H] et [B] [R] [I] ont fini, quoique tardivement, par solliciter le transfert du bail à leur profit et ont procédé à deux règlements. Partant, leur mauvaise foi n’est pas suffisamment démontrée.

Par conséquent, les délais prévus aux articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 susvisés sont applicables au présent litige, de sorte que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE doit être déboutée de sa demande de suppression desdits délais légaux et qu’il sera fait droit à la demande de [B] [R] [I] de bénéficier de la trève hivernale.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

— Sur le principe de la condamnation au paiement :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, les défendeurs ne contestent pas leur occupation des lieux et ont même procédé à deux règlements depuis le 12 février 2024.

Ils seront donc tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du terme courant inexable comme le loyer afin de compenser l’absence de restitution des lieux, et ce à compter du 12 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

— Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sollicite la condamnation de [S] [W] [H] et [B] [R] [I] à lui verser la somme de 3 256.63 euros au titre des indemnités d’occupations échues depuis le 12 février 2024, déduction faite du crédit relatif au surloyer qu’elle estime ne pas pouvoir leur bénéficier.

La demanderesse produit un décompte actualisé au 09 décembre 2024 et incluant le terme de novembre 2024 selon lequel la dette locative s’élevait à 4 961.94 euros.

La dette antérieure au décès s’élevait à 1 800.65 euros, terme de février 2024 pro-ratisé, somme qu’il conviendra donc de déduire.

En outre, le surloyer n’avait pas à être facturé au-delà du décès de la locataire, s’agissant d’une pénalité appliquée en vertu du bail qui s’est trouvé résilié par ledit décès et ne pouvant être appliqué à des occupants sans titre auxquels la bailleresse revendique elle-même ne pas avoir transféré ledit bail. De surcroît, la demanderesse ne justifie nullement du respect de la procédure en matière d’application du surloyer. Par conséquent, il convient de soustraire le montant facturé à cet égard depuis le 12 février 2024 et de tenir compte du crédit opéré du même montant le 30 novembre 2024, l’opération induisant ainsi un jeu à somme nulle.

De même, il n’apparaît pas justifié pour la demanderesse de facturer aux occupants sans titre une pénalité au titre du défaut d’assurance alors qu’ils ne sont tenus d’aucune obligation à cet égard à défaut de transfert du bail, donc de la qualité de locataires, à leur profit. Par suite, il convient de défalquer la somme de 24.20 euros facturée à ce titre sur la période considérée.

Par conséquent, le montant des indemnités d’occupation exigibles entre le 12 février et le 09 décembre 2024, terme de novembre 2024 incluse, se limite à 2 867.09 euros.

[S] [W] [H] et [B] [R] [I] seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme de 2 867.09 euros pour ladite période et, pour le futur, lesdites indemnités courront à compter du 10 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

— Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, un étalement de la dette sur 24 mois supposerait une surmensualité d’environ 120 euros, et ce en plus de l’indemnité d’occupation courante tant que le logement n’aura pas été restitué, ce qui représente un montant supérieur à la proposition de [B] [R] [I].

En outre, les défendeurs n’ont procédé qu’à deux règlements depuis le décès de leur mère en février 2024, soit il y a presque un an, et dans des proportions inférieures à celles alléguées par le défendeur à l’audience, ce qui n’augure pas d’une reprise du paiement du terme courant et donc, a fortiori, du versement d’une surmensualité aux fins d’apurement de la dette.

Enfin et surtout, les défendeurs n’ont pas justifié de leurs revenus alors qu’ils y avaient été expressément invités à le faire dans le temps du délibéré. En tout état de cause, le défendeur avait invoqué des revenus propres insuffisants à faire face à ses propres charges et à celles de sa soeur, sans ressources, donc a fortiori à lui permettre de respecter l’échelonnement nécessaire à l’apurement de la dette dans le délai légal de deux ans.

Par conséquent, [B] [R] [I] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, [S] [W] [H] et [B] [R] [I] supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

Parties succombantes et tenues aux dépens, [S] [W] [H] et [B] [R] [I] seront également condamnés in solidum au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE en raison des démarches judiciaires qu’elle a dû engager du fait du maintien des défendeurs dans les lieux.

La décision est exécutoire par provision au titre de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 16 octobre 2003 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et [M] [E] [N] à la date du 11 février 2024, jour de son décès ;

CONSTATE par conséquent que [S] [W] [H] et [B] [R] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1]) à [Localité 6] depuis le 12 février 2024 ;

ORDONNE donc à [S] [W] [H] et [B] [R] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de libérer les lieux et restituer les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression des délais prévus aux articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FAIT DROIT à la demande de [B] [R] [I] de bénéficier de la trève hivernale ;

DIT qu’à défaut pour [S] [W] [H] et [B] [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, à compter du 1er avril 2025, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que [S] [W] [H] et [B] [R] [I] sont redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle depuis le 12 février 2024, laquelle sera fixée au montant du terme courant inexable comme le loyer ;

CONDAMNE in solidum [S] [W] [H] et [B] [R] [I] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de de 2 867.09 euros au titre des indemnités d’occupation échues du 12 février au 09 décembre 2024 (terme de novembre 2024 inclus) ;

DEBOUTE [B] [R] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum [S] [W] [H] et [B] [R] [I] à verser l’indemnité d’occupation susvisée à partir du 10 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum [S] [W] [H] et [B] [R] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum [S] [W] [H] et [B] [R] [I] à verser à SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie SALIBA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffier.

Le greffier Le juge