Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 2 décembre 2025, n° 25/00393

TJ Toulouse 2 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Troubles de voisinage
Le tribunal a constaté que les nuisances causées par la locataire étaient avérées et répétées, justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs de celle-ci.
Accepté
Résiliation du bail
Le tribunal a ordonné l'expulsion de la locataire en raison de la résiliation du bail, considérant que les troubles justifiaient cette mesure.
Accepté
Loyers impayés
Le tribunal a constaté que la locataire devait des loyers et charges, justifiant la condamnation au paiement.
Accepté
Indemnité conventionnelle
Le tribunal a jugé que l'indemnité conventionnelle était due jusqu'à l'expulsion effective de la locataire.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a considéré qu'il était équitable de condamner la locataire à rembourser les frais de justice engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 2 déc. 2025, n° 25/00393
Numéro(s) :	25/00393
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Soufyane El Mortaja OUKHITI
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATSALTIJ & ORATIO AVOCATS
Parties :	S.A. [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00393 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYXV

JUGEMENT

N° B

DU : 02 Décembre 2025

S.A. [Adresse 7], prise en la personnne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[U] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Décembre 2025

à SELARL REDON REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 02 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Octobre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], prise en la personnne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [U] [K], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Soufyane el mortaja OUKHITI, avocat au barreau de TOULOUSE

Par acte sous seing privé du 30/09/2022, la société HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [U] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Madame [U] [K] serait à l’origine de nombreux troubles de voisinages.

Par acte d’huissier du 06/01/2025, la société [Adresse 7] a fait assigner Madame [U] [K] pour :

A titre principal :

Vu les dispositions des articles 1224 ,1728 et 1735 du Code civil et la loi du 06/07/1989,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [U] [K] à compter de la date de l’assignation ,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [U] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Voir condamner Madame [U] [K] au paiement de la somme de 715,40€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 20/12/2024 quittancement de décembre 2024 inclus,

Voir condamner Madame [U] [K] , à compter de la date de l’assignation au paiement d’une indemnité conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours tel qu’il aurait été fixé si le bail n’avait pas été résolu (546,21€) et ce jusqu’à son départ effectif des lieux par l’occupant,

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail, aux torts exclusifs de Madame [U] [K] ,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [U] [K],

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [U] [K] du logement et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Voir condamner Madame [U] [K] ,au paiement des loyers et charges impayées au mois de décembre 2024 soit la somme de 715,40€ demande qui sera réactualisée au jour de l’audience à venir et prenant en compte les règlements effectués par l’occupante,

Voir condamner à compter de la décision Madame [U] [K] au paiement des loyers et charges en deniers ou quittances sur la base du quittancement courant à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,

Voir condamner à compter de la décision Madame [U] [K] au paiement d’une indemnité conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

DANS TOUS LES CAS :

La voir condamner au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont le constat de commissaires de justice du 02/10/2024,

La voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de la gravité des faits.

Dans ses dernières conclusions, la société HLM DES CHALETS a demandé :

A titre principal :

Vu les dispositions des articles 1224, 1229 ,1728 et 1735 du Code civil et la loi du 06/07/1989,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [U] [K] à compter de la date de l’assignation ,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [U] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Supprimer le délai de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Voir condamner Madame [U] [K] au paiement de la somme de 134 ,48€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 18/08/2025 quittancement de juillet 2025 inclus,

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail, au jour de l’acte introductif d’instance,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [U] [K],

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [U] [K] du logement et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Supprimer le délai de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Voir condamner Madame [U] [K] ,au paiement des loyers et charges impayées au mois d’aout 2025 soit la somme de 134,48€ demande qui sera réactualisée au jour de l’audience à venir et prenant en compte les règlements effectués par l’occupante,

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

DANS TOUS LES CAS :

La voir condamner au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont la sommation de cesser les troubles du 02/10/2024,

La voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de la gravité des faits.

A l’audience du 29/04/2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 02/10/2025.

La société [Adresse 7] représentée par son avocat a maintenu ses demandes et réclamé la somme de 1257,24€ due au 30/09/2025.

L’avocat de la locataire a informé le tribunal qu’il avait été dessaisi par Madame [U] [K] de la défense des intérêts de cette dernière.

Madame [U] [K] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 02/12/2025.

MOTIFS :

Vu les dispositions des articles 1224,1229 ,1728 et1735 du Code Civil,

Vu les justificatifs,

Le tribunal relève que Madame [U] [K] n’était ni présente ni représentée.

En conséquence, en l’absence de cette dernière, laquelle a été régulièrement informée de la date d’audience de son affaire, le tribunal se doit de statuer uniquement sur les seuls éléments produits par la société HLM DES CHALETS.

Le tribunal constate que la société [Adresse 7] a été destinataire de nombreuses plaintes de la part des résidents de l’immeuble à savoir :

Nuisances sonores

Tapages nocturnes

Violences physiques et verbales

Poubelles laissées dans le couloir

Caméra filmant les parties communes

Par déclaration de main courante du 01/01/2023, Madame [C] [S] a subi de nombreuses nuisances sonores diurnes ainsi que des injures et des menaces (pièce 12).

Malgré plusieurs demandes de la part de son bailleur, celle-ci a refusé toutes discussions dialogues. (Pièces 2 à 8).

Par courrier du14/01/2024 (pièce 9), Madame [V] a subi de nombreuses nuisances sonores diurnes.

Par courrier du 05/05/2024 (pièce 11) , Madame [C] [S] a subi de nombreuses nuisances sonores diurnes ainsi que des injures et des menaces.

Une pétition du 31/05/2024 a été signée par 12 résidents concernant les nuisances sonores

Dont Madame [U] [K] est à l’origine,

Par courrier du 04/06/2024, la bailleresse a demandé à la locataire de supprimer une caméra disposée au-dessus de sa fenêtre et orientée vers l’extérieur (pièce 15 )

Par courrier du 18/06/2024, Madame [V] a renouvelé ses précédentes doléances (pièce 17) à savoir de nombreuses nuisances sonores diurnes.

Attestations de témoins en date du 19/06/2024, du 04/07/2024, du 18/07/2024, du 2608/2024, du 02/09/2024 et du 19/08/2024 (pièces 18,19, 21, 22,24 et 25) pour les nombreuses nuisances sonores diurnes dont Madame [U] [K] est à l’origine,

Une sommation d’avoir à cesser les troubles en date du 02/10/2024 lui a été signifiée (pièce 27).

Attestations de témoins en date du 17/10/2024, du 23/10/2024, du15/11/2024, du 18/12/2024, du 18 et du 20/02/2025, du 23/02/2025, du 28/03/2025 et du 25/03/2025 (pièces 29 -31- 32-35-37-43-44-45-48-49 et 50) pour les nombreuses nuisances sonores diurnes dont Madame [U] [K] est à l’origine,

En l’espèce, il convient de constater que Madame [U] [K] , et ce malgré de nombreuses propositions de son bailleur pour créer un dialogue avec les autres résidents perturbe la tranquillité de la résidence et ses comportements deviennent de plus en plus violents.

En Conséquence,

Le tribunal prononcera la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [U] [K] à compter de la date de l’assignation ,

Il sera ordonné l’expulsion de Madame [U] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Il sera supprimé le délai de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Madame [U] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 1257,24€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 30/09/2025 quittancement de septembre 2025 inclus,

Madame [U] [K] sera condamnée , à compter de la date de l’assignation au paiement d’une indemnité conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours tel qu’il aurait été fixé si le bail n’avait pas été résolu (546,21€) et ce jusqu’à son départ effectif des lieux par l’occupant,

Il sera jugé et ordonné que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais qu’elle a dû exposer et non compris dans les dépens.

Madame [U] [K] sera condamnée au paiement d’une somme de 900€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’instance dont la sommation de cesser les troubles en date du 02/10/2024.

L’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort , par mise à disposition au greffe,

Prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [U] [K] à compter de la date de l’assignation .

Ordonne l’expulsion de Madame [U] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Supprime le délai de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Condamne Madame [U] [K] au paiement de la somme de 1257,24€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 30/09/2025 quittancement de septembre 2025 inclus.

Condamne Madame [U] [K] , à compter de la date de l’assignation au paiement d’une indemnité conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours tel qu’il aurait été fixé i le bail n’avait pas été résolu (546,21€) et ce jusqu’à son départ effectif des lieux par l’occupant.

Juge et ordonne que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

Condamne Madame [U] [K] au paiement d’une somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [U] [K] au paiement des entiers dépens d’instance dont la sommation de cesser les troubles en date du 02/10/2024.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT