N° RG 25/00348 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/00348 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYW

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Audrey PALLUCCI

Mme [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. FONCIERE MASSENA

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 27

PARTIE REQUISE :

Madame [X] [N]

née le 10 Juin 1957 à

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 25/00348 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYW

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 24 août 1998 à effet au 1er octobre 1998, la société WINTERTHUR VIE a donné en location à Mme [N] [X] un logement, situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 500 francs, outre une provision sur charges d’un montant de 400 + 62,50 francs, payable le 1er de chaque mois et révisable au 1er octobre de chaque année.

Le 13 novembre 2024, la SA FONCIERE MASSENA a fait signifier à Mme [N] [X] un commandement de payer la somme de 4 377,70 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 05/11/2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Puis, faisant valoir que Mme [N] [X] ne s’était pas acquittée de sa dette dans le délai de deux mois imparti, la SA FONCIERE MASSENA l’a assignée, par acte délivré le 20 février 2025, devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,en conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [N] [X] des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef, – et condamner le Mme [N] [X] à lui payer :

* 5 336,36 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2025,

* une indemnité d’occupation mensuelle de 660,41 euros, indexée comme l’était le loyer, à compter du 15 janvier 2025,

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et le droit proportionnel.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 février 2025.

La CCAPEX avait été saisie le 14 novembre 2024.

La demanderesse s’oppose par avance à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire, au regard des incidents de paiement multiples depuis plusieurs années et du non-respect du précédent accord de rééchelonnement qu’elle avait accepté en octobre 2023 à la demande de la locataire.

À l’audience du 2 juin 2025, le conseil de la demanderesse a actualisé la dette à 7 124,36 euros au 26 mai 2025 et a indiqué ne pouvoir accepter l’octroi de délais de paiement.

Mme [N] [X], comparante, explique ne pas avoir perçu de retraite de juillet 2024 à avril 2025.

Elle demande des délais de paiement et de pouvoir rester dans les lieux, proposant de payer 200 euros par mois en plus du loyer courant. Interrogée sur les montants réglés de 607,90 euros en avril et mai 2025 pour des échéances appelées de 660,41 euros, elle déclare avoir « oublié de changer le montant du virement auprès de la banque ».

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de location

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le commandement visant la clause résolutoire (article IX des conditions générales) délivré le 13 novembre 2024 enjoignait Mme [N] [X] de payer dans le délai de deux mois la somme de 4 377,70 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 05/11/2024.

Au vu du relevé de compte locataire, elle n’a versé aucune somme dans le délai imparti.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que le commandement est resté infructueux pendant deux mois ; il sera donc constaté que le contrat de location s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 janvier 2025 et il sera donc ordonné l’expulsion de Mme [N] [X] des lieux loués, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur la demande de délais de paiement.

Il n’est pas sérieusement contestable que la partie demanderesse doit être indemnisée pour l’occupation des locaux par Mme [N] [X] suite à la résiliation du bail, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 660,41 euros par mois, indexée comme l’était le loyer, à compter du 14 janvier 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Sur les sommes dues

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, selon le décompte des sommes dues arrêtées au 26 mai 2025, Mme [N] [X] est redevable de la somme de 7 124,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges à la date de la résiliation du bail ainsi que des indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de mai 2025 inclus.

L’existence de l’obligation au paiement de cette somme n’est pas sérieusement contestable ; Mme [N] [X] ne la conteste d’ailleurs pas.

Elle sera donc condamnée au paiement, à titre de provision, de la somme de 7 124,36 euros, outre l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle précitée à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il dispose par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, si Mme [N] [X] a exprimé à l’audience sa volonté de payer la somme de 200 euros par mois, en plus du loyer courant de 660,41 euros, il apparaît qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, puisqu’elle n’a versé que 607,90 euros les 2 avril et 5 mai 2025 pour 660,41 euros dus depuis le mois d’octobre 2024 (584,41 + 76) selon le relevé de compte locataire du 31/10/2018 au 26/05/2025.

Elle n’a d’ailleurs jamais adapté son virement mensuel au loyer révisé depuis octobre 2021, ainsi que le lui a déjà rappelé le gestionnaire du bien par courriel du 19 avril 2023, en lui demandant de modifier le montant de son virement permanent (pour un loyer de 621,59 euros à cette date). Il ne s’agit donc pas d’un simple oubli comme soutenu à l’audience.

Sa demande de délais ne peut donc qu’être rejetée conformément aux dispositions précitées et en l’absence d’accord du bailleur.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [N] [X], succombant, sera condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement de payer précité (123,34 euros) mais non celui antérieurement signifié, et à payer à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS la résiliation à la date du 14 janvier 2025 du contrat de bail d’habitation, conclu le 24 août 1998 entre la société WINTERTHUR VIE et Mme [N] [X] ;

DÉBOUTONS Mme [N] [X] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Mme [N] [X], et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [N] [X] à payer à la SA FONCIERE MASSENA à titre de provision, la somme de 7 124,36 € (sept-mille-cent-vingt-quatre euros et trente-six centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [N] [X] à payer à la SA FONCIERE MASSENA, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, la somme de 660,41 € (six-cent-soixante euros et quarante-et-un centimes) par mois, indexée comme l’était le loyer, ce à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [N] [X] à payer à la SA FONCIERE MASSENA la somme de 300 € (trois-cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [N] [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024 pour 123,34 € (cent-vingt-trois euros et trente-quatre centimes) ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jours, mois et an susdits, siégeant

Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI