TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03784 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMCC

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[S] [M]

[H] [I]

C/

[R] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [S] [M], demeurant [Adresse 5]

Mme [H] [I], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2014, Monsieur [S] [M] et Madame [H] [I] ont consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [R] [G] pour un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 474€ outre 40€ de provision sur charges.

Le locataire délivrait congé par lettre remise en main propre le 14 décembre 2022 avec un délai de préavis d’un mois et un état des lieux de sortie contradictoire était réalisé le 13 février 2023.

En raison d’impayés de loyers et de dégradations locatives, Monsieur [S] [M] et Madame [H] [I] ont fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024 aux fins d’obtenir la condamnation au paiement des sommes de :

1273,38€ au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives,800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.L’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 23 janvier 2025.

Monsieur [S] [M] et Madame [H] [I], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Bien que convoqué selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, Monsieur [R] [G] n’est ni présent ni représenté.

La date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

En l’espèce, Monsieur [S] [M] et Madame [H] [I] produisent le contrat de bail, le courrier de Foncia, mandataire, d’arrêté de compte des sommes dues au 6 avril 2023 et au 21 janvier 2025 ainsi que les justificatifs relatifs au taxe sur les ordures ménagères pour les années 2022 et 2023 démontrant que Monsieur [R] [G] reste débiteur de la somme de 971,65€ au titre d’un arriéré de loyers et charges au prorata des jours d’occupation pour le mois de février 2023 (388,66+388,66+194,33+11+66).

Monsieur [R] [G] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Monsieur [R] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 1048,65 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur la condamnation au paiement des réparations locatives

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 14 février 2014 et un état des lieux de sortie contradictoire du 13 février 2023.

Monsieur [S] [M] et Madame [H] [I] sollicitent la somme de 372€ sous l’intitulé « SURMENAGE SERVICES » sans plus d’explication ni justificatif au soutien de cette somme. En effet, s’il résulte de l’état des lieux de sortie que certains éléments sont indiqués comme non nettoyés, il ne résulte pas de la lecture de cet état des lieux que l’appartement apparaissait dans un état de saleté généralisé nécessitant un nettoyage important. En outre, aucun devis ou facture n’est fourni pour permettre de chiffrer la somme sollicitée. Par conséquent, cette somme n’apparaît pas justifiée.

De même, une somme de 35€ est sollicitée sous l’intitulé « FORFAIT MISSION EDLS ANNULE » et ce alors qu’il n’est pas démontré un quelconque frais d’annulation, Monsieur [G] étant mentionné comme présent lors de l’état des lieux de sortie. Cette somme ne sera donc pas retenue.

La comparaison des états lieux permet en revanche de constater que les deux éclairages muraux du salon sont mentionnés comme cassés alors qu’ils étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux, que le mitigeur de l’évier de la cuisine est entartré et mal fixé et ce alors que cela relève de l’obligation d’entretien du locataire, que des rideaux sont déchirés dans le salon et qu’une porte de placard de type KZ dans le salon est dégondée et son miroir cassé, ce qui ne relève pas d’une usure normale. Par conséquent, ces dégradations, pour lesquelles le locataire ne démontre pas qu’elles ne sont pas de son fait, justifie que leur réparation soit mise à la charge de ce dernier. Compte tenu de l’évaluation fournie (pièce 7 demandeur) la somme de 132,73€ € apparaît justifiée pour le coût total de remplacement ou de réparation de ces éléments.

N’ayant pas comparu, Monsieur [R] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de ladite dette.

Ainsi, au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer les réparations locatives à la somme de 132,73€ que Monsieur [R] [G] sera condamné à payer.

Le dépôt de garantie, versé par le locataire à hauteur de 315€ peut être retenu par le bailleur compte tenu de la dette locative et des réparations locatives.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, il est versé aux débats une quittance subrogative du 17 avril 2023 démontrant que la société Foncia a versé aux bailleurs une somme de 766,65€ correspondant aux loyers et charges impayés des locataires (pièce n° 9 demandeur) en application de la clause « indemnisation loyers impayés » contenu dans le mandat de gestion signé par les bailleurs le 13 août 2013 (pièce n° 2 demandeur).

Or, le paiement avec subrogation a pour effet d’éteindre la créance supposée à l’égard du créancier et ne la laisse subsister qu’au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il convient donc de déduire cette somme de 766,65€ des sommes réclamées par les bailleurs qui en a déjà été indemnisé par Foncia.

Par conséquent, il reste un solde de 99,73€ (1048,65+132,73-315-766,65) que Monsieur [R] [G] sera condamné à payer.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [G], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [S] [M] et Madame [H] [I], Monsieur [R] [G] sera condamné à lui verser la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à verser la somme de 99,73€ à Monsieur [S] [M] et Madame [H] [I] au titre des arriérés de loyers et charges et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à verser à Monsieur [S] [M] et Madame [H] [I] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente