TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/01494

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC3U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. [Adresse 12], représentée par son président directeur général, venant au droit de CDC Habitat Social

C/

[T] [G]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SA [Adresse 12]

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS, représentée par son président directeur général, venant au droit de CDC Habitat Social,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Mme [B] [W] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [G],

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 mars 2020, la CDC HABITAL SOCIAL a donné à bail à M. [T] [G] et Mme [M] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 577,09 € et 96,80 € de provision sur charges.

Mme [M] [O] a valablement délivré congé du logement le 15 novembre 2022.

Par avenant en date du 06 janvier 2023, signé entre la CDC HABITAT SOCIAL et M. [T] [G], celui-ci reste seul titulaire du bail.

Par acte authentique en date du 27 décembre 2023, la SA [Adresse 12] est devenue propriétaire des lieux.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mai 2024 pour un montant de 2.417,80 € en principal.

La SA [Adresse 12] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 mai 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 27 février 2025, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner M. [T] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [T] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3619,54 € avec les intérêts au taux légal et actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA [Adresse 12], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.639,80 euros. Elle indique que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 285 €, en plus du loyer et des charges courantes. Elle précise que le dernier versement opéré par le locataire le 30 juin 2025 ne figure pas sur son décompte mais que cette somme a bien été encaissée.

M. [T] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 285 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise exercer un emploi de technicien en CDI, lequel lui procure un revenu mensuel de 1700 euros environ.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 mars 2020 et avenant en date du 06 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 2.417,80 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

M. [T] [G] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.300 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 12] produit un décompte démontrant que M. [T] [G] reste lui devoir, après soustraction de la somme de 715,90 euros réglée par le locataire le 30 juin 2025 qui n’apparait pas sur le décompte locatif mais dont il est justifié du paiement, la somme de 2.923,90 € à la date du 30 juin 2025, incluant le quittancement de juin 2025.

M. [T] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à la SA HLM DES CHALETS cette somme de 2.923,90 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] [G] a effectué des versements significatifs afin d’apurer sa dette et compte tenu du montant de celle-ci, de ses ressources, de la reprise du paiement du loyer courant, et de l’accord des parties à l’audience concernant un plan d’apurement autorisant M. [T] [G] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 285 €, il y a lieu d’accorder à M. [T] [G] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 10 mensualités de 285 € et une 11ème mensualité qui soldera la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de M. [T] [G] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [T] [G] et à l’accord de la SA [Adresse 12], et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [T] [G] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [T] [G] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 11] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, M. [T] [G] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2020 et avenant en date du 06 janvier 2023 entre la SA [Adresse 12] venant aux droits de la CDC HABITAT SOCIAL et M. [T] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 août 2024;

CONDAMNONS M. [T] [G] à payer à la SA [Adresse 12] à titre provisionnel la somme de 2.923,90 € (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant le quittancement de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [T] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 285 € chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM DES CHALETS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [T] [G] soit condamné à payer à la SA [Adresse 12] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [T] [G] à payer à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente