N° RG 24/01051 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6R6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/01051

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6R6

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. d'[Adresse 9]

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 552 046 484

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [I] [H]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 25 août 2015 ayant pris effet le même jour, la S.A. d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST aux droits de laquelle est venue la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [I] [H] pour une durée d’un an un logement à usage d’habitation n° 01809957/0245006985 logement 0141 et un garage par contrat du 13 janvier 2016 avec effet au 14 janvier 2016 sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 352,40 € pour l’appartement et 54,66 € pour le garage outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à M. [I] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mai 2024 pour la somme en principal de 1 090,97 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 13 mai 2024.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 15 novembre 2024, M. [I] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d'[Adresse 8], représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation des baux conclus entre les parties par l’effet du commandement de payer du 13 mai 2024 ;ordonner l’expulsion de M. [I] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;le condamner à lui payer une provision de 1 612,34 €, actualisée à la date du 4 novembre 2024 à la somme de 3 219,76 € ;le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ;le condamner solidairement au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.

Le bailleur s’oppose à tous délais de paiement.

M. [I] [H] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire dans les conditions générales et un commandement de payer a été signifié le 13 mai 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2024.

M. [I] [H], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera également condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [I] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST produit un décompte démontrant que M. [I] [H] reste lui devoir la somme de 3 219,76 € au quittancement du mois d’octobre 2024. Le montant demandé dans l’assignation, expurgé des frais de procédure, est ainsi justifié à hauteur de 1 509,30 €.

M. [I] [H], absent lors de l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 509,30 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, de l’absence d’information sur les ressources et les charges du locataire et de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant caractérisée par les seuls paiements mensuels, à l’exception du mois de juin, de 300 €, depuis le commandement de payer, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [I] [H] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [I] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [I] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 25 août 2015 ayant pris effet le même jour entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d'[Adresse 8] et M. [I] [H] concernant un logement à usage d’habitation n° 01809957/0245006985 logement 0141 et un garage par contrat du 13 janvier 2016 avec effet au 14 janvier 2016 sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d'[Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d'[Adresse 8] à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 1 509,30 € (décompte expurgé arrêté à la date de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d'[Adresse 8] une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 14 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [I] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [I] [H] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d'[Adresse 8] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN