MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 30 Avril 2025

DOSSIER : N° RG 22/05163 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RM2X

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 4

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

PRESIDENT

M^me LERMIGNY, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats

Madame RIQUOIR, Greffier

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 04 Février 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [K] [D] épouse [S]

née le 13 Octobre 1937 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

M. [B] [S]

né le 25 Juin 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 265

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COMPTOIR DES MATIERES, RCS Carcassonne 514 519 198, prise en la personne de sa gérante, MME [G] [N]., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 368

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail commercial du 4 novembre 2015, Mme [K] [S], M. [B] [S] et M. [V] [S] ont donné à la location, soumise au statut des baux commerciaux, à la SARL Comptoir des matières, afin qu’elle y exerce son activité de vente, un local d’une surface d’environ 125 mètres carrés, situé au n° [Adresse 2] à [Localité 5] (31), pour une durée de 9 ans, à compter du 1er novembre 2015, jusqu’au 31 octobre 2024, en contrepartie du paiement d’un loyer annuel de 18 000 euros hors taxes et hors charges (HTHC), payable mensuellement à hauteur d’une somme de 1 500 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du 22 octobre 2020, Mme [K] [S] a indiqué à la SARL Comptoir des matières qu’elle lui devait une somme de 20 191 euros.

Par courrier du 22 avril 2021, la SARL Comptoir des matières a donné congé à Mme [K] [S], avec effet au 31 octobre 2021.

Par LRAR datée du 31 janvier 2022, Mme [K] [S] et M. [B] [S] ont demandé à la gérante de la SARL Comptoir des matières de leur payer une somme de 39 284,19 euros, au titre du solde de tout compte arrêté au 31 octobre 2021.

Par acte du 7 décembre 2022, Mme [K] [S] née [E] (Mme [K] [S]) et M. [B] [S] ont fait assigner la SARL Comptoir des matières devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

– condamner la SARL Comptoir des matières à leur payer une somme de 39 284,19 euros, au titre du solde de tout compte, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022 ;

– une indemnité de 1 000 euros ;

– une indemnité de 1 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions transmises le 7 mars 2024, Mme [K] [S] et M. [B] [S] demandent au tribunal de :

– débouter la SARL Comptoir des matières de ses prétentions ;

– condamner la SARL Comptoir des matières à leur payer :

– une somme de 31 624 euros au titre du solde de tout compte, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022 ;

– une indemnité de 1 000 euros en réparation du préjudice occasionné par la résistance abusive de la SARL Comptoir des matières ;

– une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

– dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Mme [K] [S] et M. [B] [S] soutiennent que la SARL Comptoir des matières doit leur payer une somme de 34 084 euros au titre de solde de tout compte, ainsi décomposée ;

– 28 500 euros au titre des loyers d’avril 2020 à octobre 2021 ;

– 1 601 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2017 ;

– 1 671 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2018 ;

– 1 685 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2019 ;

– 1 734 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2020 ;

– 1 893 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2021 ;

– soit un total de 37 084 euros ;

– duquel le dépôt de garantie de 3 000 euros doit être déduit ;

– soit un total de 34 084 euros ;

– duquel le montant du remplacement de la chaudière, soit 5 200,19 euros TTC, doit être ajouté ;

– soit un total de 39 284,19 euros.

Mme [K] [S] et M. [B] [S] précisent que deux paiements de 1 230 euros chacun ont été réalisés en novembre 2022 et mars 2023, devant être déduits du montant dû de 34 084 euros, soulignant qu’ils ne réclament plus auprès de la SARL Comptoir des matières le paiement du coût de la chaudière, en l’absence de rédaction d’un état des lieux de sortie. Ils demandent enfin la condamnation de la SARL Comptoir des matières à leur payer une indemnité de 1 000 euros, du fait de sa résistance abusive.

Mme [K] [S] et M. [B] [S] développent que :

– la SARL Comptoir des matières se trouvait en difficulté de paiement des loyers dès 2017 ;

– la crise sanitaire de 2020 n’exonère pas le locataire de son obligation de paiement des loyers et que le bailleur n’est pas responsable de l’impossibilité du locataire d’exploiter les lieux ;

– la SARL Comptoir des matières ne rapporte pas la preuve de son préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement de la chaudière et ne prouve pas plus un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors que le dysfonctionnement de la chaudière est le résultat d’un manquement du locataire à son obligation d’entretien ;

– aucun accord n’a été conclu entre le bailleur et le locataire aux fins de voir remiser la dette locative ;

– les taxes foncières sont dues au regard des avis de taxes foncières ;

Par conclusions transmises le 13 février 2024, la SARL Comptoir des matières demande au tribunal de :

– lui donner acte de ce qu’elle reconnaît devoir à Mme [K] [S] et M. [B] [S] une somme de 19 865,86 euros, au titre des loyers ;

– réduire de 30 % le montant des loyers dont le paiement est demandé par Mme [K] [S] et M. [B] [S] ;

– déduire des sommes dues le montant du dépôt de garantie, de 3 000 euros, ainsi que les acomptes de 2 460 euros, qu’elle a payés par la caisse de règlements pécuniaires des avocats ;

– lui accorder un délai de 24 mois afin de payer sa dette ;

– ordonner l’imputation des paiements sur le capital et fixer le taux d’intérêts applicable à la dette au taux réduit ;

– débouter M. [B] [S] et Mme [K] [S] de leur demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouter M. [B] [S] et Mme [K] [S] de leurs demandes.

La SARL Comptoir des matières fait valoir qu’elle a cessé toute exploitation de son fonds de commerce à partir de mars 2020.

Elle indique avoir notifié à son bailleur la résiliation du bail, avec effet au 31 octobre 2021, une restitution contradictoire des clés ayant eu lieu le 27 octobre 2021.

La SARL Comptoir des matières précise qu’elle doit à son bailleur une somme totale de 28 500 euros au titre des loyers (19×1 500), mais être fondée à déduire de cette somme les loyers correspondant à la période de fermeture administrative, soit l’équivalent de 5 mois, de sorte qu’elle n’est débitrice que d’une somme de 21 000 euros (14×1 500).

Elle ajoute que, compte tenu de la restitution des locaux à effet au 31 octobre 2021, ainsi que d’un accord avec le bailleur, qui demeurait à confirmer, quant à un départ anticipé à effet en septembre 2020, date à laquelle elle avait contacté le bailleur afin d’obtenir une résiliation amiable du bail, les loyers dus se portent à une somme de 14 000 euros, soit 1 000 euros par mois, du fait de l’absence totale de ressources générées par son activité.

Elle conclut que les loyers dus au 31 octobre 2021 représentent une somme totale de 14 000 euros, à laquelle peut être ajouté le montant de l’impôt foncier, soit 5 865,86 euros (soit une dette totale de 19 865,86 euros, qu’elle propose de payer en 24 mensualités).

La SARL Comptoir des matières indique en outre ne pas être redevable du coût de remplacement de la chaudière, qui n’était pas en état de fonctionner, qu’elle n’a jamais utilisée, dont il n’est pas prouvé qu’elle fonctionnait à son entrée dans les lieux, que le bail ne mentionne en outre pas.

Elle estime que le dysfonctionnement de la chaudière démontre un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de sorte que le montant des loyers dus doit être réduit de 30 %.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 février 2025 et mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, ne statuera pas, par une mention spéciale dans son dispositif, sur les demandes de « donner acte », de réduction de 30 % des loyers demandés par le bailleur et de déduction, du montant dû, de celui du dépôt de garantie et des paiements déjà opérés, formulées par la SARL Comptoir des matières, lesquelles s’analysent comme des moyens formulés par la SARL Comptoir des matières au soutien de sa prétention visant à voir reconnaître que le montant de sa dette se porte à une somme totale de 8 446,10 euros ((19 865,86-(19 865,86×0,3)-3 000-2 460)).

Les articles du code civil ci-dessous évoqués, sont ceux applicables au présent litige, c’est-à-dire dans leur version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

1. Sur la demande en paiement des loyers et taxes foncières

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SARL Comptoir des matières reconnaît être redevable d’un montant égal à 19 mois de loyers auprès de M. [B] [S] et Mme [K] [S], soit une somme totale de 28 500 euros.

Or, Mme [K] [S] et M. [B] [S] ont mis à disposition de la SARL Comptoir des matières les locaux loués durant la période de crise sanitaire, l’impossibilité d’exploiter n’étant la conséquence que d’une mesure générale de police administrative, portant interdiction de recevoir du public, laquelle n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190).

Partant, cette impossibilité d’exploiter ne peut pas fonder une demande de réduction du loyer dû en exécution du bail.

Aucun accord, réduisant le montant des loyers dus, n’a par ailleurs été conclu entre les parties.

Il s’ensuit qu’au 31 octobre 2021, la SARL Comptoir des matières restait redevable auprès de Mme [K] [S] et M. [B] [S] d’une somme de 28 500 euros au titre d’un arriéré de loyers.

Par ailleurs, la SARL Comptoir des matières ne conteste pas être tenue, selon les termes du bail, de payer auprès de Mme [K] [S] et M. [B] [S], le montant des impôts fonciers dus au titre du local commercial.

Or, elle n’établit pas, conformément à la charge de la preuve pesant sur elle à cette fin, s’être acquittée des taxes foncières dues pour les années 2017 à 2021, soit un montant de 6 691 euros (1 601+1 671+1 685+1 734 – pièce n° 4 de M. [B] [S] et Mme [K] [S], ces derniers ne produisant pas l’avis de taxe foncière de 2021).

Par ailleurs, M. [B] [S] et Mme [K] [S] ne formulent plus aucune prétention s’agissant du coût de remplacement de la chaudière, dont il est constant qu’elle a cessé de fonctionner en cours d’exécution du bail.

Or, ce dernier stipule (article 19), conformément aux dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, que :

« Ne peuvent être imputés au preneur :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

[…]

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

L’article 2 du bail, portant sur les obligations du preneur, stipule quant à lui : « [le preneur] entretiendra également les robinets d’eau et de gaz en bon état de fonctionnement et généralement fera son affaire personnelle de l’entretien, de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu’elles soient, et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires relativement à tout ce qui pourra garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve. »

De l’ensemble, il résulte que les réparations nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière, de même que son remplacement, incombent au locataire.

En conséquence, la SARL Comptoir des matières n’établit pas un manquement de Mme [K] [S] et M. [B] [S] à leur obligation de délivrance, justifiant que le montant des loyers soit réduit à hauteur de 30 % des sommes demandées.

La SARL Comptoir des matières doit donc à Mme [K] [S] et M. [B] [S] un montant total de 35 191 euros au titre d’un arriéré de loyers de 19 mois et du montant des taxes foncières de 2017 à 2020.

Mme [K] [S] et M. [B] [S] admettent néanmoins :

– qu’ils doivent restituer à la SARL Comptoir des matières une somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie versé par la SARL Comptoir des matières ;

– que la SARL Comptoir des matières a effectué deux paiements de 1 230 euros chacun en novembre 2022 et mars 2023, soit une somme de 2 460 euros.

Il en résulte que la SARL Comptoir des matières reste débitrice, après compensation, auprès de Mme [K] [S] et M. [B] [S] d’une somme totale de 29 731 euros au titre de l’arriéré de loyers et taxes foncières dus en exécution du bail, montant au paiement duquel elle sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022, par application des dispositions de l’article 1153 du code civil.

Par application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, alors que la SARL Comptoir des matières ne justifie aucunement de sa situation financière, ses demandes visant à se voir octroyer des délais de paiement de sa dette, de 24 mois, ainsi qu’à voir imputer prioritairement sur le capital dû, les paiements effectués, de même qu’à se voir appliquer un taux d’intérêts réduit, sera rejetée.

2. Sur la demande indemnitaire au titre d’une résistance abusive

Selon l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, l’existence d’arriérés locatifs et de taxes foncières ne démontre pas celle d’une résistance abusive à leur paiement. En tout état de cause, Mme [K] [S] et M. [B] [S] ne prouvent pas l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement, lequel est réparé par l’octroi des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par conséquent, Mme [K] [S] et M. [B] [S] seront déboutés de leur demande indemnitaire de 1 000 euros.

3. Sur les demandes accessoires

La SARL Comptoir des matières, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande visant à voir mettre à la charge de la SARL Comptoir des matières d’éventuels frais d’exécution forcée du jugement, il n’appartient pas à la présente juridiction d’anticiper d’éventuelles difficultés d’exécution qui ne relèvent pas de sa compétence, la charge des frais liés à l’exécution forcée, selon ce qui incombe au créancier ou au débiteur, étant par ailleurs déterminée par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Mme [K] [S] et M. [B] [S] seront donc déboutés de leur demande visant à voir mettre à la charge de la SARL Comptoir des matières les éventuels frais d’exécution forcée du jugement.

La SARL Comptoir des matières, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer une indemnité totale de 1 500 euros à Mme [K] [S] et M. [B] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, ce qui n’est par ailleurs pas demandé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne la SARL Comptoir des matières à payer à Mme [K] [S] et M. [B] [S] une somme totale de 29 731 euros, au titre de l’arriéré locatif et de taxes foncières, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022 ;

Déboute la SARL Comptoir des matières de sa demande visant à se voir octroyer un délai de 24 mois afin d’apurer sa dette, ainsi qu’à ordonner l’imputation des paiements sur le capital et fixer le taux d’intérêts applicables à la dette à un taux réduit ;

Déboute Mme [K] [S] et M. [B] [S] de leur demande indemnitaire de 1 000 euros, formulée au titre de la résistance abusive de la SARL Comptoir des matières ;

Condamne la SARL Comptoir des matières aux dépens, les éventuels frais d’exécution forcée devant être recouvrés selon les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SARL Comptoir des matières à payer à Mme [K] [S] et M. [B] [S] une indemnité totale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,