TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03846 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TM3G

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

[E] [M]

C/

[G] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à Me [Localité 9] SELAS AGN AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat renouvelé le 1er juillet 2012, Monsieur [E] [M] a donné en location à Monsieur [I] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant un loyer actuel de 630€ provision sur charge comprise.

Des travaux de nettoyage et de remise en état étaient facturés au locataire à hauteur de 2450€, ce dernier souffrant du syndrome diogène a contraint son bailleur a procéder à l’enlèvement des déchets du fait des plaintes du voisinage. Les parties convenaient du remboursement de la facture du 30 août 2022 par mensualité de 100€ par mois en plus du loyer suivant accord signé le 9 septembre 2022.

Les loyers n’ont plus été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 25 juillet 2024, en vain.

Par acte du 26 septembre 2024, dénoncé le 1er octobre 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [E] [M] a fait assigner en référé Monsieur [I] [U] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.252,71€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 25 septembre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge et du remboursement des réparations locatives

‒ l’allocation de 1.500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du 14 mars 2025.

Monsieur [E] [M], valablement représenté, maintient ses demandes et indique qu’il a déposé un dossier de surendettement mais que pour autant le locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes.

En réplique aux conclusions de la partie adverse, il fait valoir qu’il n’a augmenté le loyer qu’une fois lors du premier bail et que lors du renouvellement 10 ans plus tard il a pratiqué une hausse de loyer qui n’a pas été contestée dans les 4 mois et qui a été acquittée pendant plsieurs année. Le loyer est resté à 600€ et 30€ de charge depuis 2012. Donc le caractère excessif du loyer ne peut pas être retenu pour un logement à cet emplacement. Depuis 2024, le locataire est topmbé en arrérage de loyer.

Monsieur [I] [U], valablement représenté, demande au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes du bailleur du fait de la contestations sérieuse qui existe quand au montant des sommes réclamées et sollicite à titre reconventionnel, le remboursement de la somme de 3.720,94€ au titre des augmentations de loyers irrégulière et l’allocation de la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, il sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette et la suspension de la clause résolutoire.

Au soutien de sa position, il fait valoir que lors du renouvellement du bail le 1er juillet 2012 le loyer a été augmenter en violation des dispositions légale et qu’à ce titre, l’augmentation de loyer doit être ramenée à 469,77€ et non 730€ ce qui génère un trop versé de 3.720,94€ permettant de constater que le locataire n’a pas d’arriéré de loyer. Il est précisé qu’il a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable.

La décision était mise en délibéré au 13 mai 2025.

Interrogées par le juge des référés sur l’orientation de la procédure de surendettement et les observations des parties sur l’application de la loi ELAN, par courriel du 2 avril 2025, le conseil de Monsieur [E] [M] a justifié de la déclaration de la dette à hauteur de 3.148,71€ et de l’orientation de la procédure vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il indique qu’il maintient sa demande d’expulsion en l’absence de reprise de paiement des loyers.

Le conseil de Monsieur [I] [U] n’a pas fait valoir d’observations.

MOTIFS :

Sur les contestations sérieuses quant à la réévaluation abusive du bail

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au 1er juillet 2012 dispose : “a) Le loyer(…):

c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie.

d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.”

L‘article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.”

Il convient de constater que la hausse de loyer appliquée en 2012 est intervenue en contravention avec les articles 17 de la loi précitée puisqu’aucun élément n’a été produit pour estimer la valeur locative du logement et un congé était évoqué dans le même temps, faisant ainsi pression sur le locataire pour accepter la hausse de loyer, mais l’action pour contester la révision du loyer est prescrite. Ce moyen sera donc écarté.

Sur la recevabilité de la demande de constatation de l’acquisition de la clauses résolutoire :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 1er octobre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 26 juillet 2024 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat . L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [E] [M] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail initial du 22 juin 2002 et le bail renouvelé du 1er juillet 2012, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 juillet 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 25 juillet 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés intégralement dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 25 septembre 2024, soit avant la décision de recevabilité et d’orientation de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne intervenue le 27 février 2025, la résiliation du bail est donc acquise.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 appalicable au 29 juillet 2023 dispose : “VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Au jour de l’audience, le locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes depuis l’effacement des ses dettes ni depuis la déclaration de recevabilité de son dossier et a généré une nouvelle dette. En conséquence, les conditions pour suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas remplies, il y a lieu de constater que la clause résolutoire a pris effet.

Il convient de d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire :

Les sommes dues au 14 mars 2025 s’élève à 4.837,86€.

Monsieur [I] [U] a bénéficié d’un effacement de dette par décision en date du 27 février 2025 à hauteur de 3.148,71€ mais a constitué une nouvelle dette d’un montant de 1.689,15€ arrêtée au 14 mars 2025 qu’il sera condamné à payer immédiatement. Sa demande de délai de paiement n’est pas recevable puisqu’il n’a pas repris le paiement des échéances courantes.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant outre les frais de remise en état du logement.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [M] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [U] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [I] [U] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DÉBOUTE Monsieur [I] [U] de ses contestations et demandes,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2024 du fait de l’absence de reprise du paiement des échéances courantes,

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 1.689,15€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 25 septembre 2024, FIXE au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [E] [M] par Monsieur [I] [U] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, outre les frais des réparations locatives,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [U] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 11] et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

DÉBOUTE Monsieur [I] [U] de sa demande de délai et de suspension de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [U] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge