TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00098

N° Portalis DBX4-W-B7J-TV27

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

[L] [H]

C/

[B] [I] [T] épouse [N]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à M^e Lyse FESCOURT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [H],

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [I] [T] épouse [N],

[Adresse 1]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N31555202401218 du 22/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représentée par M^e Morgane PAJAUD-MENDES, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 10 mai 2018, Monsieur [L] [H] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [B] [I] [T] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] pour un appartement et un parking situés [Adresse 2].

Par avenant du 9 avril 2021, le bail a été modifié en indiquant que seule Madame [I] [T] demeurait locataire.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, Monsieur [L] [H] a délivré un congé pour vendre à Madame [B] [I] [T] épouse [N] pour le 9 mai 2024, en indiquant vouloir vendre le bien au prix de 105 000€. La locataire n’a pas fait d’offre d’achat et s’est maintenue dans les lieux.

Monsieur [L] [H] a donc assigné Madame [B] [I] [T] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024 aux fins de :

— constater la validité du congé pour vendre,

— dire que le bail est résilié depuis le 10 mai 2024,

— constater que Madame [B] [I] [T] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 10 mai 2024,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] [T] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— la condamnation de cette dernière à lui payer :

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges et de l’indexation jusqu’à la libération complète des lieux,

* 10000€ à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 22 mai 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [L] [H], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il estime que le congé est régulier. Il précise que la non restitution des lieux lui a causé un préjudice grave dans la mesure où il se trouve dans l’impossibilité de vendre son bien malgré la promesse de vente signée le 6 mai 2024 et où il a une perte de loyer car il s’agit d’une maison dont le rez-de-chaussé n’est plus loué depuis le 23 octobre 2023 du fait du congé pour vendre qui a été respecté par l’autre locataire,

Madame [B] [I] [T] épouse [N], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

* à titre principal :

— déclarer les demandes irrecevables ou injustifiées,

— constater l’irrégularité du congé pour vendre,

— constater que le contrat de location a été tacitement reconduit pour une durée de 3 ans soit jusqu’au 9 mai 2027,

— débouter Monsieur [L] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

* à titre subsidiaire :

— lui accorder un délai d’un an à compter du jugement pour quitter les lieux,

— ordonner que pendant ce délai les effets de la résiliation soient suspendus,

* en tout état de cause :

— débouter Monsieur [L] [H] de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts,

— débouter Monsieur [L] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [L] [H] à verser à Maître [D] la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir au soutien de sa défense que le congé est irrégulier en ce qu’il ne décrit pas le lieu loué et ne mentionne pas les dépendances à savoir le box de parking visé dans le bail ou encore le sort des espaces verts dont l’usage est commun.

Elle invoque également l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour solliciter le délai d’un an pour quitter les lieux au motif qu’elle justifie d’une situation particulière avec une situation financière particulièrement difficile, qu’elle a toujours respecté les obligations mises à sa charge, qu’elle est mère isolée en charge de l’éducation de deux enfants dont l’un est handicapé et pour lequel le centre d’accueil se situe à 900m du lieu d’habitation actuel et qu’elle a effectué des diligences en vue de retrouver un logement.

La date du délibéré a été fixée au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » et « dire que » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la régularité du congé pour vendre

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

Le contrat de bail fourni par le bailleur indique une date de prise d’effet du bail le 10 mai 2018 et une durée de 3 ans renouvelable.

Il résulte des pièces fournies que, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, Monsieur [L] [H] a délivré congé à Madame [B] [I] [T] pour le 9 mai 2024 précisant l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour la locataire de faire valoir son droit de préférence. Ce congé est intervenu 6 mois avant la fin du bail et de son renouvellement par tacite reconduction.

Madame [B] [I] [T] invoque l’irrégularité du congé au motif que le congé ne comporte pas de description exacte des locaux loués et ne mentionne pas les dépendances à savoir le box de parking.

La loi du 24 mars 2014 a inséré à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 un deuxième alinéa qui énonce : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

L’irrégularité formelle d’un congé pour vendre n’est cependant cause de nullité que si la locataire rapporte la preuve d’un grief.

En l’espèce, l’argumentation de Madame [B] [I] [T] sur l’absence de description des locaux et des dépendances dans le congé est inopérante dans la mesure où le congé précise qu’il porte sur les locaux donnés à bail, bail qu’elle a signé et qui comprend la superficie, le nombre de pièces et le box de parking et qu’en outre elle connaît parfaitement le logement, y compris dans ses dimensions ou sa description pour l’occuper depuis 7 ans.

Il s’ensuit que Madame [B] [I] [T] échoue à démontrer le grief qui serait résulté de l’absence de mention de la description de l’appartement ou du box de parking dans le congé pour vente qui lui a été signifié.

Dans ces conditions, le congé délivré par Monsieur [L] [H] est régulier en la forme et il convient de le valider.

Sur l’expulsion

Il est constant que Madame [B] [I] [T] n’a donné aucune suite à l’offre de vente.

La locataire s’étant maintenue dans les lieux malgré le congé pour vendre à effet au 9 mai 2024, il convient donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à Madame [B] [I] [T] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi démontrée ou alléguée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire pour organiser le départ et assurer le relogement de la famille.

Sur la demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux

Les dispositions l’article L412-3 du même Code, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 dudit code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il convient donc d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties.

En l’espèce, Madame [B] [I] [T] sollicite un délai supplémentaire d’un an.

En l’espèce, cette dernière justifie de sa situation financière précaire et du fait qu’elle a la charge de ses deux enfants mineurs dont l’un présente un handicap.

Il sera relevé cependant qu’elle se dit mère isolée mais ne justifie pas de la garde exclusive de ses enfants, notamment pour celui souffrant d’un handicap pour lequel elle fait valoir la proximité du centre d’accueil lui délivrant les soins et ce alors que les avis d’imposition mentionnent une garde alternée de sorte que cet argument ne peut justifier un allongement des délais.

Elle justifie par ailleurs d’une décision de la commission DALO du 18 novembre 2024 reconnaissant qu’elle est prioritaire pour être relogée d’urgence dans un T4 mais ne justifie en revanche pas avoir saisi le tribunal administratif afin de contraindre l’Etat à exécuter la décision de la commission DALO et ce alors qu’il lui était bien précisé cette possibilité dans la décision du 18 novembre 2024 à défaut d’offre de logement avant le 7 mai 2025.

Il sera rappelé que la précarité ne justifie pas en soi, de l’impossibilité de rechercher un logement et qu’il doit en outre être pris en considération qu’elle a déjà bénéficié de fait, au jour du prononcé de la décision d’un délai de plus d’un an depuis le début de l’occupation illicite et que la demande de logement a été faite postérieurement à l’assignation.

Au regard de ces éléments, elle ne justifie en conséquence d’aucune circonstance suffisante permettant d’allonger les délais prévus par les articles précités et elle sera déboutée de sa demande fondée sur les articles L412-3 et L412-4 susvisés.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [B] [I] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 mai 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le droit d’agir ou de se défendre en justice, compte tenu de son importance, ne dégénère en abus qu’en cas de mauvaise foi équipollente au dol ou d’intention de nuire, circonstances qui ne sont pas caractérisées en l’occurrence à l’encontre de Madame [I] [T].

En outre, il ne résulte pas en effet des pièces versées que soit caractérisé un préjudice distinct de l’indemnité d’occupation à laquelle est condamnée Madame [I] [T] et qui répare déjà le préjudice causé au bailleur par cette occupation indue.

Dès lors, il convient de rejeter la demande indemnitaire de Monsieur [H].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

En l’espèce, Madame [B] [I] [T] épouse [N], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [B] [I] [T] épouse [N] supporte les dépens et des diligences que Monsieur [L] [H] a dû accomplir à la suite d’un congé pour vendre peu contestable face à l’impossibilité de faire visiter le bien en vente ou d’en avoir la libre disposition, Madame [B] [I] [T] épouse [N] sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de Madame [B] [I] [T] épouse [N] à ce titre sera donc rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par Monsieur [L] [H] le 25 septembre 2023 pour le 9 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [I] [T] épouse [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que le délai légal de deux mois de l’article L412-1 du Code des procédures civiles pour quitter les lieux s’applique ;

DEBOUTE Madame [B] [I] [T] épouse [N] de sa demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [I] [T] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [B] [I] [T] épouse [N] à verser à Monsieur [L] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [L] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [B] [I] [T] épouse [N] à verser à l Monsieur [L] [H] a somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [B] [I] [T] épouse [N] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [I] [T] épouse [N] aux entiers dépens de la présente instance et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision

La greffière Le juge