TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04619

N° Portalis DBX4-W-B7I-TTQN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[V] [O]

[Z] [H]

C/

[L] [F] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [O]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Z] [H]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [F] [X]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé par voie électronique avec effet au 07 juillet 2022, M. [V] [O] et Mme [Z] [H], par l’intermédiaire de leur mandataire, QUIETIS GESTION, ont donné à bail à M. [L] [F] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec emplacements de stationnement n°P41 et P98, pour un loyer mensuel de 604 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [O] et Mme [Z] [H] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 août 2024 pour un montant en principal de 2264,84 euros.

Par un acte de commissaire de Justice du 05 décembre 2024, ils ont ensuite fait assigner M. [L] [F] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [F] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et le condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024 à la somme de 3422,80 €;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, avec indexation,

*de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 07 mars 2025, M. [V] [O] et Mme [Z] [H], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 5634,68 €. Ils précisent que le dernier versement du locataire date du mois de novembre 2024 et s’opposent aux demande formées reconventionnellement par celui-ci.

M. [L] [F] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre l’échelonnement de l’arriéré locatif. Il précise exercer un emploi de carreleur et percevoir un revenu mensuel de 1500 à 1600 euros et rembourser un crédit à la consommation par mensualités de 300 euros jusqu’à la fin de l’année 2025. Il explique les impayés par l’absence de paiement automatique et son absence, comme ayant été contraint de se rendre régulièrement au Portugal, à savoir tous les 15 jours environ, en raison de la maladie de sa mère, ce qui a généré également des frais.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 07 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [V] [O] et Mme [Z] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 août 2024.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu avec effet au 07 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 08 août 2024, pour la somme en principal de 2264,84 €.

M. [L] [F] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [V] [O] et Mme [Z] [H] produisent un décompte démontrant que M. [L] [F] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite de 164,84€ qui ne relèvent pas des loyers et charges, la somme de 5469,84 € à la date du 1er mars 2025, mois de mars 2025 inclus.

M. [L] [F] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer à M. [V] [O] et Mme [Z] [H] cette somme de 5469,84 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE

RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [L] [F] [X] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par les bailleurs et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 11 novembre 2024. Par ailleurs, la dette n’a cessé de croître pour arriver à une somme conséquente qui est supérieure à 7 mois de loyers. De surcroît, le locataire invoque ses absences régulières en raison de contraintes familiales sans pour autant avoir procédé à des règlements (même partiels) à ses retours, à l’exception du versement du 11 novembre 2025.

Enfin, le défendeur propose de rembourser la dette locative par échéances mensuelles sur 36 mois, soit environ 150€ par mois, en plus de la somme de 716,98€ (loyer et charges actuels) ce qui porte le montant total du à titre locatif à 870 euros environ, alors qu’il rembourse un autre crédit de 300 euros par mois. Le total s’élèverait donc à la somme de 1170€ ce qui est manifestement disproportionné à ses revenus actuels déclarés de 1500€. Il n’est donc pas établi que le locataire est en capacité de rembourser la dette par mensualité supplémentaire suffisante pour apurer celle-ci dans un délai raisonnable au regard des intérêts des créanciers.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [L] [F] [X] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 09 octobre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [L] [F] [X] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [L] [F] [X] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [L] [F] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 09 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [L] [F] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er avril 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [F] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [V] [O] et Mme [Z] [H], M. [L] [F] [X] sera condamné à leur verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par voie électronique avec effet au 07 juillet 2022 entre M. [V] [O] et Mme [Z] [H], d’une part, et M. [L] [F] [N] [P], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec emplacements de stationnement n°P41 et P98, sont réunies à la date du 09 octobre 2024 ;

DEBOUTE M. [L] [F] [X] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [F] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [O] et Mme [Z] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M. [L] [F] [X] à verser à M. [V] [O] et Mme [Z] [H] à titre provisionnel la somme de 5469,84 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 1er mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de mars 2025 incluse) ;

CONDAMNE M. [L] [F] [X] à payer à M. [V] [O] et Mme [Z] [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 09 octobre 2024 au 30 mars 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [L] [F] [X] à verser à M. [V] [O] et Mme [Z] [H] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [F] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente